报税了 - 投资房

MICHELLE07

做个记录。

14楼小结

1. 关于Prepayment Prepaid expenses
If you prepaid a rental property expense, such as insurance or interest on money borrowed, that covers a period of 12 months or less and the period ends on or before 30 June 2015,
you can claim an immediate deduction. Otherwise, your deduction may have to be spread over two or more years under the prepayment rules if the expense is $1,000 or more.
也就是说，几百块的保险费不用分期摊销，直接全额claim。

2. 预收到的租金不算。

3. Conveyancing fee，印花税，inspection等acquisition costs，计入购买成本，不能算投资房费用

4. 利息见银行statements，separate的两个investment loan 账号。

5. Borrowing expenses按5年摊(如果总额不超$100可以直接进当年费用），具体费用有Mortgage Registration&discharge fee, deposit power, document fee等，年费直接进费用了
    精确到天数来算，今年也摊了几百块，哈

6,7,8 见四楼

关于海外收入对福利的影响，这个帖里有些内容：
https://hioz.me/ibbs/forum.php?m ... p;extra=#pid5252342

yeats_only

求自住房版本~

MICHELLE07

yeats_only 发表于 27-8-2014 16:12
求自住房版本~

自住房报什么税？分租了？

MICHELLE07

6. Travel and Car expenses

算三次，初次见面交钥匙和委托书一次，签合同一次，检查房子一次，每次700公里来回，76cents per km, $1596，感觉有点高~


7.  修理费直接按发票。

8. 折旧选了Diminishing Value Method，和Prime Cost Method没多大区别。


数字出来，亏了很多哇！

有空列张文字表

Serin

yeats_only 发表于 27-8-2014 16:12
求自住房版本~

领死工资，没有自住房的直接上网页版MyTax。

xiaoqing

請问个关于投资房off-set帐户的问题：
如果贷款50万，并在off-set帐户里放了49万的话，每年的房贷利息抵税(negative gearing)是按照50万产生的利息呢还是1万（50-49=1）产生的利息?
谢谢

jenny112

forrest_xu 发表于 27-8-2014 18:46
請问个关于投资房off-set帐户的问题：
如果贷款50万，并在off-set帐户里放了49万的话，每年的房贷利息抵税 ...

1万。
投资房OFFSET为什么要放钱？

MICHELLE07

forrest_xu 发表于 27-8-2014 18:46
請问个关于投资房off-set帐户的问题：
如果贷款50万，并在off-set帐户里放了49万的话，每年的房贷利息抵税 ...

7楼说得对，利息是按net amount 1万算的。一般有多余的钱不要存在和投资房贷款账户对冲的offset 账户里，

存入另外的账号即可。不过就算存进去了，取走后，还是按新的余额计利息。

ingeer

MICHELLE07 发表于 27-8-2014 16:31
6. Travel and Car expenses

算三次，初次见面交钥匙和委托书一次，签合同一次，检查房子一次，每次700 ...

折旧报告哪家做的？

MICHELLE07

ingeer 发表于 28-8-2014 08:56
折旧报告哪家做的？

ATR Building Consulting
我联系的是墨尔本分部 03 98988303， 华人。我从别的网站打听来的，性价比不错。($545 including GST）

xiaoqing

多谢提醒

tulip_liu

好贴要顶

MICHELLE07

E-tax下好了，MyGov Account申请好了，明天动手！拖得久了真是一桩心事。

MICHELLE07

能退这么几千大洋，心里有点忐忑不安的~

Refill Medical Expenses的时候，就要求link to MyGov，根据链接点击进去，稍微花了点功夫，连上了Medicare, Centrelink和ATO

Medicare选的是没有online账号，其它两个原来都用过online services

全部填完后Lodge时再要求连MyGov，就简单了。最后居然打印不了，不知怎么回事。

Notes

1. 自学费用少于250， 报进去后，直接被忽略了。会费是大头。捐的小款也报了，嘿嘿~

2. 手机费和电脑各报一半，宽带就算了~

3. 系统计算low value pool按18.75%，不知所以，让它去吧~

4. Car expenses，去银行去客户处去分公司，公里数列了张表，咱家的4.0L大排量，现在是77c/km，感觉交通费还挺慷慨~

5. Rental Property Loss 超过10K, 主要贡献是折旧一万多的折旧。算上退税，现金流不亏。比较没把握的是交通费和银行费用。

上帝保佑ATO别查我，老老实实地一分钱夸张也没有~

日光海岸

手机电脑费怎么报税？要提供什么材料？

金鱼和农夫

学习一下经验，呵呵

MICHELLE07

日光海岸 发表于 30-8-2014 19:12
手机电脑费怎么报税？要提供什么材料？

自己保存好购买发票和费用账单就可以了。

电脑价值一般都超过300，在low value pool里填写。我也不清楚那个比例怎么来的，本来想按diminishing value method 折三年的。

另外斟酌好申报比例。我报了一半。有些公司为员工提供公司手机号，这种情况下私人手机费就不要报了。

妮南

第一、二年更能享受到负扣税的实惠，三年以后就不会兴奋了，5年以后可能得到正收入还得多交税；6年以后想出售投资房还得交一笔CGT。

Serin

MICHELLE07 发表于 30-8-2014 13:49
能退这么几千大洋，心里有点忐忑不安的~

Refill Medical Expenses的时候，就要求link to MyGov，根据链 ...

还舍不得买就值一升牛奶的书。

日光海岸

MICHELLE07 发表于 30-8-2014 22:36
自己保存好购买发票和费用账单就可以了。

电脑价值一般都超过300，在low value pool里填写。我也不 ...

谢谢Michelle, 还没想过手机费可以报税呢。

多问一句，听到有同事谈到看病也可以报一部分税，是这样吗？当时没太听明白。

xiaoqing

请问楼主： 投资房的支出（含房屋折旧）大于收入的部分（negative gearing，负扣税) 可以抵扣个人收入所得税。
案例1： 此房是投资房，如果当年工资收入只1.5万，作为税务居民不需要交税。在这种情况下，请问我是否可以hold住当年投资房的
负扣税（negative gearing）, 省下来抵消将来较高收入年份的工资收入。
案例2： 此房是自住房，房屋折旧还有意义吗，是否还可以抵消工资收入。谢谢

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 30-8-2014 11:49
能退这么几千大洋，心里有点忐忑不安的~

Refill Medical Expenses的时候，就要求link to MyGov，根据链 ...

请问楼主： 投资房的支出（含房屋折旧）大于收入的部分（negative gearing，负扣税) 可以抵扣个人收入所得税。
案例1： 此房是投资房，如果当年工资收入只1.5万，作为税务居民不需要交税。在这种情况下，请问我是否可以hold住当年投资房的
负扣税（negative gearing）, 省下来抵消将来较高收入年份的工资收入。
案例2： 此房是自住房，房屋折旧还有意义吗，是否还可以抵消工资收入。谢谢

MICHELLE07

日光海岸 发表于 31-8-2014 21:09
谢谢Michelle, 还没想过手机费可以报税呢。

多问一句，听到有同事谈到看病也可以报一部分税，是这样吗 ...

不好意思，这几天不方便上网，没有及时回复你。
看病报税指的是个人承担的医疗费用，超出2162的部分，ATO给予退回20%，前提是家庭收入不超过176000，否则退回比例更少一点。

另外就是这个退税，针对普通医疗费用，最多到2015年就要取消了，并且只有13年曾经退过的才能继续退。
特殊医疗费用退税也最多到2019年。

具体见这里。普通的疾病不多的家庭，一般不关心这一项tax offset.

https://www.ato.gov.au/Individua ... m/Medical-expenses/

MICHELLE07

forrest_xu 发表于 3-9-2014 12:27
请问楼主： 投资房的支出（含房屋折旧）大于收入的部分（negative gearing，负扣税) 可以抵扣个人收入所 ...

不好意思，因为家里有事，一直没有用电脑上网，没有及时回复，见谅。

1. 这个负收益要严格按正确的年份申报，不能延到以后年度。如果损失超过工资，导致了个人总负收入，可以带到以后年度。

2. 自住房的折旧不能抵税。

MICHELLE07

yeats_only 发表于 27-8-2014 16:12
求自住房版本~

我每年都报car expenses的，就是简单地做份记录（diary records of work-related trips)

把和工作相关的活动列出来，日期，地点，里程，再统计总里程，这份底稿留在手上，查起来就给他们看好了（反正也从没查过）。另外，工作性质也是真实的，不怕他们和老板对质，嘿嘿~

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 3-9-2014 13:41
不好意思，因为家里有事，一直没有用电脑上网，没有及时回复，见谅。

1. 这个负收益要严格按正确的年 ...

多谢, 所以在低收入的情况下,房屋折旧还是用来抵消卖房的capital gain合算

浮云云艾米莉

呼叫michelle一下

最近卖房买房事情比较多，总结一下，卖掉就是要交CGT，交的部分是去掉律师中介之类的手续费的净收入对么？

然后CGT是跟当年的工资以及其他抵税项目一起算的对不？

下次买房一定要用TRUST买了。CGT太高伤不起

MICHELLE07

浮云云艾米莉 发表于 3-9-2014 21:20
呼叫michelle一下

最近卖房买房事情比较多，总结一下，卖掉就是要交CGT，交的部分是去掉律师中介之类的 ...

艾米莉你是幸福的烦恼啊，我粗看了一下，你说得对。

不过若是增值太高，房产在澳洲的话，可以算自住的。等卖下一套再玩FAMILY TRUST。不知你具体什么情况。你的“伤”主要还是因为被均富了。哈啊哈  
我同情你，不过还没有切肉体会，我自己的投资房决计守到退休自己去住！ 有空一起研究family trust哦

这几天全家中了流感，连班也上不了，一直没有力气上来写帖，对不起啦。不过还好我病假超多。宁可一辈子不生病啊，真难受哇，自打我成年起，不记得这么病过。。。

mason00

我也刚报好，就简单加了新买电脑的800块（实际是1100），其他什么都没有

MICHELLE07

mason00 发表于 6-9-2014 18:52
我也刚报好，就简单加了新买电脑的800块（实际是1100），其他什么都没有

实际1100，你报了800？什么比例？超过300要按年摊销的，你是怎么做的呢？