报税了 - 投资房

mason00

MICHELLE07 发表于 8-9-2014 09:17
实际1100，你报了800？什么比例？超过300要按年摊销的，你是怎么做的呢？

瞎报的，去年是第一年，新买的，应该怎么报？

MICHELLE07

mason00 发表于 8-9-2014 09:20
瞎报的，去年是第一年，新买的，应该怎么报？

应该在low value pool填，要分几年才能报完，每年少量金额，不过你已经报了，让它去呗，大不了罚款，嘿嘿~
我也很烦这个，今年又是查的重点

MICHELLE07

mason00 发表于 8-9-2014 09:20
瞎报的，去年是第一年，新买的，应该怎么报？

我的税退回来了！哈哈！第一次退这么多，发财啦啦~~没有查我~~

本来不太有把握的是那个Bank Charges，因为三个贷款账号费用都混在一起了，不过还好今年摊得少，还有那个交通费，实在没有什么凭据。

MICHELLE07

妮南 发表于 31-8-2014 08:08
第一、二年更能享受到负扣税的实惠，三年以后就不会兴奋了，5年以后可能得到正收入还得多交税；6年以后想出 ...

谢谢妮南。我做的是前五年Interest Only, 折旧从第一年到第10年差不多每年减少1000，第一年的额外费用有折旧评估和交通费，council rate, 水费，维修等，每年基本固定，所以我预计我的亏损至少要持续5-10年。

好在退税可以缓冲亏损，一直到第10年，折旧比例低了，本金还掉一部分降低利息支持，还是可以争取做到账面负收益实际支付正CASH FLOW。而且，就算是正收益了，不是挺好吗？！我没有什么想不通的。赚钱交税，天经地义。


你说得对，折了这么多，将来要卖的话，CGT肯定很高。不过，我反正是不打算卖这一套，要卖也是卖目前自住的，投资房的CGT要留到作古以后，让孩子去操心，哈哈。

MICHELLE07

有人问到这个，记录一下：

1.请问银行贷款中产生的mortgage registration fee和transfer/conveyance registration fee可以deduction吗？

可以。ATO规定的原文是这样：
loan establishment fees, title search fees and costs for preparing and filing mortgage documents, including mortgage broker fees and stamp duty charged on the mortgage.

costs of obtaining a valuation or lender’s mortgage insurance 也可以

2.折旧报告中是使用div40还是43比较划算？折旧报告中的total deduction应该放在etax里面的哪一项呢？


div40 看起来是针对depreciating assets（装修类）, div43是针对capital works(建筑本身），前者加速折旧的话，前面年份高一些，长期来看，建筑折旧总金额大
etax中有rent 一节，很清晰，照填就可以了。折旧分两个空格填：depreciating assets 和capital works

愚夫

强贴，继续学习。。。

日光海岸

MICHELLE07 发表于 3-9-2014 15:39
不好意思，这几天不方便上网，没有及时回复你。
看病报税指的是个人承担的医疗费用，超出2162的部分，AT ...

谢谢michelle,福利真是越来越少啊

日光海岸

财年之前买的电脑，可以报折旧吗？

日光海岸

另外，看了一下work related expense,300以内不需要书面证据，是这样吗？

valpa

MICHELLE07 发表于 30-8-2014 13:49
能退这么几千大洋，心里有点忐忑不安的~

Refill Medical Expenses的时候，就要求link to MyGov，根据链 ...

一万多的折旧, when you sell the property, you will cry.

MICHELLE07

valpa 发表于 16-9-2014 21:14
一万多的折旧, when you sell the property, you will cry.

呵呵，退休前没打算卖，那时即使卖，也是卖自住房，投资房多半留给孩子了。太久以后的事不用担心啦。何况，无论交多少税，我是无所谓的。交税意味着有利润，有什么不好？买房也不是为了避税，就是逼迫自己攒钱而已。

从时间价值和税务政策来说，这一万元的折旧，现在退回几千块的税，将来增加的capital gain部分有50% discount，而且那时我的收入更低（退休了）税率也低，所以一切ok。

MICHELLE07

@doreadme  
不好意思，昨天可能误导你了。希望你的税还没报好。装修期间的利息是可以claim的。只有打算用做自住期间就不能claim相应的利息，available for rent 是看真正的intention，区分出租用途或自住度假用途。

Similarly, if you take out a loan to purchase land on which to build a rental property or to finance renovations to a property you intend to rent out, the interest on the loan will be deductible from the time you took the loan out.

确定用作投资的话，折旧和利息都是从settlement日算起。装修发生的超出300的items就不能直接deduct（分年）。估计你要到装修好后，再请折旧公司评估所有的capital works，depreciating assets和low value items。

其它还有一些费用可以报：

You can claim expenditure such as interest on loans, local council, water and sewage rates, land taxes and emergency services levy on land on which you have purchased to build a rental property or incurred during renovations to a property you intend to rent out.

除了Acquisition costs不能报,  拥有投资房的这一段空关期间是有损失的。

MICHELLE07

咨询了一下会计师，关于折旧：

据说可以在某些年份不报折旧，然后这个没报过的折旧金额就不用冲减将来的cost base，从而capital gain可以省一点。
在某些收入很低、多报折旧徒增损失的年份，暂停折旧是合算的。

我个人对这个做法还没有十分把握，也希望不要遇到那种荒年，以至于要暂停折旧。

愚夫

MICHELLE07 发表于 17-9-2014 10:19
@doreadme  
不好意思，昨天可能误导你了。希望你的税还没报好。装修期间的利息是可以claim的。只有打算用 ...

Wow, this is really helpful, looks like I can get SOME of my robbed $$$ back to my pockets.

日光海岸

再请教一下michelle,我读OQP的火车票费用可以报税吗？当时还没找到工作，后来2个月找到的，学费是可以报税的，不确定这个交通费是否也可以。看说明好像一定要从workplace出发或者中转。

MICHELLE07

日光海岸 发表于 18-9-2014 21:07
再请教一下michelle,我读OQP的火车票费用可以报税吗？当时还没找到工作，后来2个月找到的，学费是可以报税 ...

你这种情况看起来是路费全部可以报，因为还没找到工作，不存在以下不允许报的情况。

for work-related self-education, the second leg of a trip if you went from home to your place of education and then to work, or the other way around
if you receive a taxable bonded scholarship and are not employed by the scholarship provider, travel from home to your normal place of education and back.

这个要理解一下，就是说，从学习的地方到公司或从学习的地方再到家（先从公司出发），这种路费，不能抵税。

专门去学习，就可以。

yeats_only

强贴学习~~~今天把材料扔出去~就要开始报税了~~~

xiaoqing

请问楼主, 关于投资房的税务折扣, 各种开销如房屋检查,白蚁防治,机票租车,银行利息,中介佣金等, 除了保留发票外, 还要保留那些资料防止ATO将来查帐?

MICHELLE07

forrest_xu 发表于 19-9-2014 13:34
请问楼主, 关于投资房的税务折扣, 各种开销如房屋检查,白蚁防治,机票租车,银行利息,中介佣金等, 除了保留发 ...

你说的房屋检查是购买时的inspection吗？那笔费用不能算投资损失，和律师费一样，计入购房成本。

我做了一个文件夹，除发票外，购房合同和租赁合同，loan account statement，折旧报告，这些都是很重要的资料。我觉得你挺细心的，应该没问题啦。

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 19-9-2014 12:01
你说的房屋检查是购买时的inspection吗？那笔费用不能算投资损失，和律师费一样，计入购房成本。

我 ...

多谢. 另外,今天打电话问了westpac, 它们的银行电子帐单有7年,所以就不用自己保留银行帐单了,这点还是很方便.

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 15-9-2014 09:59
有人问到这个，记录一下：

1.请问银行贷款中产生的mortgage registration fee和transfer/conveyance reg ...

我的房子刚租出去，所以今天把所有相关退税准备工作又记录了一遍。 由于收入和支出基本相等，现在准备把全部折旧都留给capital gain用。以后如果房租上升， 就多来旅游2次，用机票和租车来抵税。

不确定的是： 银行放贷的费用 （Mortgage discharge expenses，mortgage fee等）， 楼主可以分享的更清楚点吗？本来我以为这部分算在购房成本里（抵消capital gain). 谢谢

日光海岸

MICHELLE07 发表于 18-9-2014 22:01
你这种情况看起来是路费全部可以报，因为还没找到工作，不存在以下不允许报的情况。

for work-relat ...

谢谢michelle,再确认一下，我看到help里说：
Category A
Category A expenses are general expenses that are allowable as a deduction. Include in this category the cost of textbooks, stationery, student union fees, student services and amenities fees, course fees, public transport fares and car expenses (excluding amounts for decline in value) worked out under the ‘logbook’ or ‘one-third of actual expenses’ methods.


它说的logbook或者1/3实际开销是指开车吧，public transport这个我根据myki的记录就知道总开销了，不需要乘1/3吧

MICHELLE07

forrest_xu 发表于 19-9-2014 19:35
我的房子刚租出去，所以今天把所有相关退税准备工作又记录了一遍。 由于收入和支出基本相等，现在准备把 ...

银行放贷的费用具体每个银行不同呢，我的当时有：loan regisration fee, document fee, mortgage discharge 等等，如果买了贷款保险，也可以算。

这笔费用大约有1-3千，可以平分成五年，算入投资损失。不过，你愿意放弃也是可以的。将来抵消capital gain就是。

你若没有其它境内收入，做平是最合算的，不报折旧是对的。

MICHELLE07

日光海岸 发表于 20-9-2014 11:20
谢谢michelle,再确认一下，我看到help里说：
Category A
Category A expenses are general expenses th ...

对，那几种方法都是针对car expenses(自己开车），公共交通按实际金额。

日光海岸

另外，用e-tax报税的时候，在pre-fill之后，我发现我的退税表格上没有反映2014年super帐号被扣掉的税额（有个小1000块），这个正常吗？我不确定是不是我的super帐号没有和ATO的连接好。

MICHELLE07

日光海岸 发表于 20-9-2014 11:50
另外，用e-tax报税的时候，在pre-fill之后，我发现我的退税表格上没有反映2014年super帐号被扣掉的税额（有 ...

Super账户里扣的是15%的Super 收入税，和e-tax报税没有关系。

modou88

谢谢分享，评论也都很有用

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 20-9-2014 09:28
银行放贷的费用具体每个银行不同呢，我的当时有：loan regisration fee, document fee, mortgage dischar ...

多谢, 要分五年算入投资成本比较繁琐,我还是把bank charge算成购买成本方便了

xiaoqing

不过, 银行放贷的费用是要收好什么凭证呢? 我是在贷款合同上找到那一系列收费的(loan registration fee, document fee, mortgage discharge), 保留这个就好了吗?
另外, broker的佣金是银行付钱这个也算入投资成本?

MICHELLE07

forrest_xu 发表于 22-9-2014 13:47
不过, 银行放贷的费用是要收好什么凭证呢? 我是在贷款合同上找到那一系列收费的(loan registration fee, do ...

嗯，银行提供的任何形式的费用清单都可以。
broker的佣金不能算，因为贷款人没有支付。