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本帖最后由 exjudy 于 13-7-2020 04:36 编辑

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作为一名投资者，看着自己所购买的期房即将从最初的蓝图变为一栋漂亮的建筑，无疑是一件激动人心的事情。不过，如果你的房产交割可能发生在疫情尚未完全结束的特殊时期，你需要额外注意哪些事项呢？

在这篇文章中，ironfish亚太集团将从贷款、估价、验房和租赁四个方面入手，告诉你在特殊时期，应该怎样为即将到来的交房做好充分的准备。

期房交割，到底是怎么一回事？

如果你对交房这件事还有点云里雾里，那么最好先从宏观角度了解一下期房交割这件事。当你购买期房时，你会在签合同时先支付一笔首付款，然后在房产完工、开始交房时支付尾款。开发商会在预计交房时间之前的6个月开始与你联系，通知你准备贷款等事项，以确保买家能够在“截止日期”之前按时交房。

这一“截止日期”是在你购房合同中写明了的，一般来说是开发商从当地政府那里收到地契之日的14天之后。在这6个月中，买家需要收集贷款材料、联系专业人士申请贷款，以便准时交房。当开发商确认买家完成交房时，买家律师即可安排过户事宜。

在亚太集团，我们有一支专属团队来保障投资者在整个交房过程中顺利进行，并尽量为他们免去繁琐事务。我们的团队会在交房前6个月左右开始与投资者频繁沟通，提供指导和帮助，直至成功交房。

疫情期间交房的注意事项:

贷款：

银行仍然在发放贷款，但在目前的情况下可能会更保守谨慎地评估借贷人的还款能力；有些非银行信贷机构目前则把政府发放的各种疫情相关的福利金也视为收入，并将其纳入还款能力（serviceability）评估的范围。

对于借贷人来说，如果在接下来的6个月期间有房屋交割，应该及早开始降低不必要的开支、扩大储蓄比例，以便在申请贷款时能向银行展示出良好稳定的储蓄模式。

如果借贷人有其他房产或股票投资，也需要及早保存好租金或证券收入等的证明文件。

受疫情影响，全球范围内的银行机构批准贷款的时间都出现了放缓，从递交申请到批准贷款可能需要4-6周的时间。因此，建议投资者至少提前2个月的时间开始进行贷款申请的文件准备工作。

此外，对于海外投资者来说，贷款的申请条件目前没有变化，但如果需要将申请文件邮寄至澳洲境内办理贷款，则应考虑到疫情造成的全球物流速度严重降低，至少额外留出一个月的文件邮寄时间。



估价：

由于疫情所带来的不确定性，银行在估价方面也趋于保守。尤其是在全新开发的城区，由于缺乏大量二手房交易的数据作为对比，可能会对估值产生影响。

投资者应该保留一些现金上的缓冲空间，以备交房时可能出现的估价不足；同时也应该谨记，估价只是估价师的个人意见，并不能百分之百反映房产的真实价值。当疫情结束、市场活动恢复正常后，投资者可以对房产进行重新估值，如果有需要，也可进行转贷（refinance）。



验房：

在房产交割之前，买家可以进入已经竣工的建筑内对自己所购房产进行验收，这被称为交房前验房（pre-settlement inspection）。

疫情期间，为了保护客户自身和工地工人的人身安全，各开发商都在严格执行社交疏离政策，因此，根据各州卫生健康法规规定的不同，验房的流程和限制人数都产生了一定的变化。例如：目前昆士兰州已允许最多6个人同时验房，而维州还严格限制在两人以内。

投资者应该密切关注开发商所发出的通讯信息，以便了解最新规定，同时，由于社交疏离政策，开发商员工现在每次只能接待一组人看房，投资者应该确保自己提前预约好验房时间。



租赁：

不论外部世界如何变化，人们永远需要遮风避雨的屋檐，因此，租赁市场的需求仍然大量存在。不过，在疫情期间，从交房到找到第一个租客之间可能需要比平常更久一点的时间。

目前各州的租赁看房都仍然可以进行，但都局限在较少的人数范围。相信随着疫情有效得到控制，社交疏离政策的不断解禁，政府会逐步放松看房的限制，从而为租赁市场注入更多活力。

眼下，投资者应该为可能略长的空置期准备一定的现金缓冲空间，同时也应该确保自己把投资房产托付给一名训练有素的物业管理经理，因为优秀的物业管理经理有能力辨别并筛选出那些更有长期稳定支付租金能力的租客。

疫情期间的交房时间线：

交房前12个月:
开始建立良好的储蓄习惯，为自己积攒财务缓冲空间

交房前6个月:
确保自己将最新的联系信息提供给开发商
开始初步收集贷款所需的文件材料

交房前4个月：
海外投资者需开始联系澳洲本地贷款经纪人


交房前3个月：
本地投资者需开始联系贷款经纪人，
联系过户律师，确保自己所需稳健均已就位
选定物业管理经理


交房前2个月：
收集齐所有贷款所需的文件材料、确保所有材料都是最新的，并提交贷款申请


交房前30天：
确保为你办理贷款的银行或借贷机构已经从开发商处获悉了估价验房的日期等细节信息


交房前14天：
开发商会联系你并指定验房时间。如果你无法到场验房，可以请你的物业经理或第三方建筑验收机构代表你验房
确保自己有足够的资金完成交割

受到疫情影响，交房过程中的很多环节都出现了一定的变化，但从长线投资的角度来看，澳洲不断增长的人口只会带来对住房需求的不断上升，眼下的种种变化无疑是暂时性的，一处投资房产的交割，仍然是未来通向财富道路上的一块值得庆贺的里程碑。

另一方面，对于大多数人来说，房屋交割都可能是一段充满挑战的繁忙时期，正因如此，在亚太集团，我们始终为投资者提供全程支持服务，与投资者携手并进。亚太集团的专职客户服务团队和物业管理团队从投资者的切身利益出发，为投资者在房屋交割和租赁方面省去大量繁琐环节，只为让投资者能够有更多的时间去关注个人发展、享受美好生活。


亚太集团客户服务经理Fiona Lau评论道：“我们对所提供的服务无比自豪——这也是我们真正与众不同之处。”

“在过去的14年间，我们帮助成千上万名投资者成功交割了房产。我们理解疫情会为投资者带来短期的挑战，但这是暂时性的困难。我们将始终为投资者提供长期的、全程的支持服务。”

最后发表： markmiao
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最后发表： CPC良朋互助
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共同学习

最后发表： zhangyuanzhi
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好久没来了，踩一脚。

最后发表： 妮南
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2020年，就是怎么活下去。

最后发表： davidmouse
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汇报一下，旧电瓶仍然不需要换。之前应该是dealer 帮我换中控面板用电瓶放电时间过长，我拿到后开了10多公里就直接换音响机头，期间不停测试，把电瓶的电耗完了。后来充满之后一直正常使用，可惜我又买了一块普通电池备用，这下砸在手里了。

最后发表： Lopemann
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大家都松懈了，好事儿吧，说明好转了

最后发表： 快乐人生的园地
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最后发表： CPC良朋互助
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什么是冲动，理解冲动为什么重要？
冲动是一种强烈的渴望或毫不思考，直接采取行动地去做某事，是强烈愿望的一种表达。 特别是当你心情紧张时，可能很难识别它们。
调查研究表明，人们在赌博时，可能不会注意到他们的冲动。他们注意到时往往是赌博结束之后， 他们表示这些冲动其实让他们感觉很糟。 这就是为什么我们大都会听到：“我一时冲动了”的话。
研究还表明：当你无法赌博时，冲动会表现得特别明显，例如，你已经用光了钱，但仍然真的想要。
赌徒用不同的方式描述冲动，感觉就像：
•        强迫性
•        肾上腺素的刺激
•        激动
他们还表示遇到冲动时，他们感觉他们需要通过赌博来获得暂时的缓解。 但是他们也发现一旦停止赌博，冲动就又回来了。
大多数有赌博问题的人说，这种冲动是压倒性的，感觉无法抗拒。
心理学家发现虽然冲动时很难控制，但认识并学会处理这些冲动可能是帮助恢复的重要组成部分。

我能做什么？
你的大脑无法保持无限期赌博的冲动。如果你可以等待足够长的时间，这种渴望就会消失而不会赌博。
一些赌徒说，这个过程就像在海里冲浪， 上上下下，忽左忽右。
每次冲动过去后而你又成功的没有赌博，冲动都会减弱其力量，下一次你的感觉会更从容。

因此，为了避免冲动做下另自己不快的事情，制定一些策略会有所帮助：

•        不要把钱/卡带在身边。
•        冲动来临时，尝试做一些事来分散自己的注意力，例如打电话给朋友。
•        参加其他活动比如可以帮助你身体健康的散步或跑步等。
•        多做一些放松的事情， 比如洗澡等。
•        向外寻求帮助，比如见家庭医生，心理辅导员等。
•        与过来人聊聊，比如良朋互助的电话支援服务。 他们提供免费保密的专业支援。

如果你有钱，那么管理冲动就特别困难。因为很可能外出购物也成为你去赌博的一次机会。最好将多余的钱和卡留在家中，这样一来，你就可以延缓这种渴望，渐渐地达到消失为止。

最后发表： 灯火阑珊
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顶一下

最后发表： henrylee
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本帖最后由 henrylee 于 8-4-2020 21:12 编辑

没有了

最后发表： 琴声呜咽
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求入群

最后发表： 境随心转
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好的，谢谢您

最后发表： ddbbb_
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相信对于我们中的许多人来说，房子都是一项“越多越好”的物件。但现实情况是，对于许多人来说，攒出一套自住房的首付似乎就已经拼尽全力了，即使有心想再买一套房子，也实在难以一次性拿出一笔可观的首付款来。

如果有人告诉你，“利用你现有房产的equity，就有可能在不支付现金的情况下付掉一套投资房的首付”，这听起来会不会像天方夜谭？

但实际上，对于那些资深的房产投资者来说，equity确实是一件极为强劲有力的“兵器”，让他们可以“兵不血刃”——在完全不动用自己的现金储蓄的情况下就买下另一套投资房产，以至于打造出自己的房产投资组合。

那么，equity到底是什么？

房产术语中的equity在中文里叫做房屋净值，指的是房主对于房屋的权益价值，用更直接的语言解释的话，就是：

房屋净值（home equity）等于房屋价值减去房屋债务。

举个例子，如果你的房子目前市值$60万澳元，你还有$40万的贷款没有还，那么你在这套房子中的房屋净值（equity）就是$20万；而这$20万，就是属于你的资产。

在大部分情况下，equity都是一笔只存在于“理论上”的资产，它静静地埋藏在你的房产之下，看不见也摸不着——除非你主动去利用它。

怎么利用你的equity？

从大方向上来讲，将理论上的equity变为实际上的资产，有两种办法：出售房产或进行二次贷款。

如何通过出售房产来提取equity是非常显而易见的：当你把房子放到市场上卖掉时，除了还没偿还掉的银行贷款之外，剩下的部分都是你的。

而更多有经验的房产投资者，则会选择通过二次贷款的形式来提取自己的equity，并进一步拓展自己的投资。

一般来说，通过贷款来提取equity的常见形式有以下两种：

申请信用额度（line of credit）
Line of credit本质上是一种基于你的equity的个人贷款。

当你进行这一申请时，银行会基于你的equity为你批准一定数额的信用额度，你可以用这些信用额度来进行房产相关的翻修、升级，也可以用于买车、度假、进行其他消费。

提取equity作为投资房的首付
这是资深房产投资者常用的equity“玩法”——将已有房产中的equity作为另一笔投资房贷款的首付，从而做到不掏现金就购下另一套投资房产。

怎样提取equity作为首付买投资房？

如果你计划用equity来购买投资房，那么首先要做的就是为你的房屋进行估价，这样你才能了解到你可用的equity到底有多少。

继续使用前文的例子——假设你的房子按目前的市值估价$60万澳元，你还有$40万的贷款没有还，这意味着你在这套房子中的房屋净值（equity）就是$20万。

但是要注意的一点是，这 $20万不是你最终能从银行贷出的额度。当银行用equity进行贷款评估时，通常的最大借贷额是估价的80%减去你的未偿还债务，具体到这个例子中就是：

$600,000 * 80% – $400,000 = $80,000

不难看出，你实际上能提取利用的equity，是低于理论值的——但这仍然是一笔非常可观的首付款。

对于你利用equity的借贷能力大致了解之后，就可以按照你的实际情况去选择你所看好的投资房产、并联系专业的贷款经纪人为你提交贷款申请了。

当然，和其他普通的贷款申请一样，银行也同样会将你的收支、资债、所购房产等其他因素综合进行考量评估；以及，如果你愿意支付贷款保险（lenders mortgage insurance），也有能够借贷高于估价80%的可能。

有哪些事情需要注意？

当你决定利用equity来进行房产投资的时候，一定要确保自己留有适当的财务缓冲空间。如果你的手头没有额外的现金时，最好不要将所有的equity全部用于房产投资。

另外，在采取行动之前，不妨先咨询专业人士，详细了解整个贷款和投资的流程，并将理论与你的实际财务情况相结合，宏观地考量可行性。

最后，确保你的身边有一支专业的投资团队——为你出谋划策的投资策略师、优秀的贷款经纪人，认真负责的房产过户律师，让他们为你快速高效地解决投资道路上所遇到的问题，而你也可以有更多的时间和精力来拓展收入、更快地积累更多的equity。

如果你想了解更多关于equity的知识，或者计划通过equity来进行房产投资，亚太集团经验丰富的投资策略师可以帮助您！点击下面的按钮，预定一次免费投资策略分析吧！

最后发表： yearshappy
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https://www.abc.net.au/news/2020 ... atest-news/12078506
Key Points

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最后发表： 悉尼会计好思维
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本帖最后由 悉尼会计好思维 于 9-4-2020 10:53 编辑

悉尼会计好思维会计事务所是一家位于悉尼的华人会计事务所。悉尼会计好思维会计事务所的服务宗旨是 "诚信待客，优质服务，合理价格!".

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最后发表： hui-cindy02
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最后发表： hui-cindy02
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最后发表： kevin妈妈
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哈，云浮我小学的时候住过几年，我外公外婆，还有我妈妈的弟妹都在云浮。云浮有个硫铁矿最出名，找到这个矿的是我家邻居黄伯伯。
肇庆我从5年级开始，一直住到出国前。现在每次回国都是回肇庆。七星岩还是很漂亮，还有鼎湖山。

最后发表： greataimee
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最后发表： 妮南
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最后发表： kevin妈妈
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不怎么出名，就更想知道是哪里啊，否则想去玩都不知道地方

最后发表： yuanyuan00h
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我是武汉的，可以把我拖进群吗？

最后发表： yuanyuan00h
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我刚独自带孩子来墨尔本，可以加我入群吗？

最后发表： kevin妈妈
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没证据，那就只是猜测而已

最后发表： 妮南
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已经有10％中国留学生退学。