从漂泊到立足----移民澳洲一年的工作和生活经历----分享给每一个有同样梦想的朋友

benbrent

allsee 发表于 4-9-2014 20:38
标价一百w，银行贷款时应该会有银行的评估价的吧，然后银行以他们的伻估价的三成作贷款，这样理解对吗？ ...

基本不对。
银行不会对你的生意进行估价，他们只会对你的收入进行评估。所以卖家要作假，也要骗过银行，基本很难。然后根据收入评估你的还款能力。例如评估你的年收入是10万，他们给你的贷款额度是70万，那你买100万以内的生意都可以贷给你7成。如果这个生意被炒到120万，他们也只能给你贷70万。
在澳洲买房买生意，有一条保护买家的条文叫subject to finance， 意思是如果银行不给你贷款或者不贷你需要的款项，你可以免费终止合同。购买合同签订了，后来你和银行谈不拢，你的finance失败了，你就有权终止合同，没有损失。

jianxin1024

benbrent 发表于 4-9-2014 23:03
基本不对。
银行不会对你的生意进行估价，他们只会对你的收入进行评估。所以卖家要作假，也要骗过银行 ...

楼主再请教个问题，manager unit 的贷款是和生意贷款在一起，还是自己单走一个房屋贷款呢？比如一个生意，年收入10w，卖50w，manager unit 卖50w，这样一共就是100w，那这样就付30w就能把生意和unit一起拿下了？unit能单买吗，房屋贷款的利率好像比生意的要低一些

benbrent

jianxin1024 发表于 8-9-2014 22:12
楼主再请教个问题，manager unit 的贷款是和生意贷款在一起，还是自己单走一个房屋贷款呢？比如一个生意 ...

不同的银行有不同的政策。个人觉得合在一起的容易掌握，在日后算成本的时候也可以灵活调配。如果你的信用额度有70万，你30万能拿下这个生意。unit通常和生意结合在一起，不单卖的。如果分开算利率，房贷的比较低，生意比较高，综合起来比整体贷基本没有区别。区别在于你在broker/banker手上能拿到多少的贷款利息。

QILU408

您好，请问一般unit是几居的？够一家四口住的吗？比如您父母去了能住的下吗？只能买unit的话，中国人的dreamhouse咋实现呢？谢谢您无私的分享，祝你财运不断!!!

benbrent

QILU408 发表于 11-9-2014 15:41
您好，请问一般unit是几居的？够一家四口住的吗？比如您父母去了能住的下吗？只能买unit的话，中国人的drea ...

你好。根据小区类型不同，Unit的形式也不一样。比较多的Unit是联排别墅或者公寓（类似于国内的电梯楼），也有可能有别墅群的小区。一般三房是标配，四房也有，在市区就多为两房。如果一家子无论是二房还是四房都是够住的。要是父母来了，三房以上会比较好。非要住所谓dreamhouse，那这样的小区管理权不会很多。看你是看中要做这个生意呢，还是要享受生活。另一方面，西人要享受生活，越来越倾向于居住有人管理的小区，这也是不争的事实。
最后呢，谢谢你的祝福。在这里发财就不去想了，能平平稳稳的享受生活那就最好。

jimmyarch

benbrent 发表于 14-9-2014 22:33
你好。根据小区类型不同，Unit的形式也不一样。比较多的Unit是联排别墅或者公寓（类似于国内的电梯楼） ...

今天又把楼主的帖子认真拜读了二遍，然后去management right网站看了一下。
真心觉得这个非常适合我们家。

现在比较担心的是在我们需要的时候，还能不能买到合适的项目了。
在网上看到布里斯班的信息也不是很多，是不是更多的项目是内部流转的？

先请教楼主一个问题：

如果我们登陆后，先去参加培训，然后就考虑买个物管生意，可行么？
【介绍下背景：我夫人的外语很好，一直是做国际贸易的，天天和老外打交道；我呢，是那种动手能力比较好的，木工、水工、电工啥都会点】

当然是能请到您这样的前辈当顾问的前提下了，呵呵

QILU408

非常感谢您的回复哦，谢谢，谢谢
能大概介绍下目前这个生意的状况吗？容不容易接到生意呢？关键是目前大家（国人）对这个项目的关注度如何呢？谢谢！

benbrent

jimmyarch 发表于 16-9-2014 17:23
今天又把楼主的帖子认真拜读了二遍，然后去management right网站看了一下。
真心觉得这个非常适合我们 ...

就单纯生意而言，应该何时都能买到。正如我所说，这个生意一般做上几年就会卖掉，很少听说一个人能在原来的小区待上10年的。但是目前这种稳定收入的生意越来越多人关注，最近连我的本地房东都来向我打听这个生意，可见就现在这种环境而言，这个生意会越卖越贵。毕竟这个还是小众生意，另外你来到之后会考虑地区、学校、房型等多种因素，所以能合你心意又在你预算范围里面的一定不会很多。这点你来之前要有心里准备，不能就只给自己留一条路，买不到生意就没法失去方向可不好。
另外夫妻同时经营的，基本就是这个模式，妻子负责沟通和paper work，丈夫负责实施和维护。本地人也是这样。
至于动手能力呢，干了一年，我现在终于有点底气说小区里基本的活的都知道该怎么干了。那种能够控制所有东西的感觉有时会让你觉得飘飘然：）怪不得本地人都说小区经理是Boss of the complex。不过话说回来，本地的男人都动手能力很强，尤其是50岁以上的男人，我看了很多本地的年轻人都叫爸爸来帮忙刷墙、铺地板地毯、贴磁砖、装风扇。反而20多的年轻人都不愿意干动手的事情。所以现在要买生意，年纪越大越招业委会喜欢，他们觉得你越靠谱

benbrent

QILU408 发表于 16-9-2014 18:23
非常感谢您的回复哦，谢谢，谢谢
能大概介绍下目前这个生意的状况吗？容不容易接到生意呢？关键 ...

不是很清楚你说接生意的意思。
如果是买入这样的生意的话，楼上我已经解答了；如果是生意买下后经营时找顾客租赁的话，则不需要太担心，澳大利亚房地产发展很健康，空置率极低，很少发生长时间找不到租客的情况。
至于国人对这个项目的关注呢，我觉得呢，是逐渐升高吧，目前华人区及其周边地区这个生意已经炒的比较高，为了找便宜一点的，有的华人都离开布村到二线城市去找这个生意了。我个人希望还是关注的少一点好，否则一拥而上，把价格炒的高高的，大家都难受。

jimmyarch

benbrent 发表于 18-9-2014 22:19
就单纯生意而言，应该何时都能买到。正如我所说，这个生意一般做上几年就会卖掉，很少听说一个人能在原 ...

好的，多谢指导。

以后有问题可能还要叨扰您哟

祝一切顺利！

mesjoies

拍爪留印 好好学习

柯罗

太长，看到眼花了。mark一下慢慢看。
来澳洲，确实在观念上受到很大冲击。赞一下楼主，知道转变观念换一种活法。谢谢分享。

tzpi2000

这个很好，  以后可以慢慢参考。。。。。

一朵木棉

tzpi2000 发表于 2-10-2014 20:58
这个很好，  以后可以慢慢参考。。。。。

楼主的内容很棒，楼上这一位也很牛啊，从4.5到7炸 厉害

nsw

楼主写的很真实  

ouyangshuai

yearshappy 发表于 31-5-2014 00:34
精彩故事，真诚佳作， 期待更多的 ‘另外开篇’

写的后，很好的精力，为我们准备登陆布村@的做了指导

kevinchen911

这个帖子是我有史以来第一次冲头拜读到尾，受益匪浅。。。另外请教下benbrent楼主， 比如物管肯定要涉及到修理管道啊电路这些的居家杂事，不会咱们经理挨家挨户上门亲历亲为吧？不是电工水管工，没有这方面的动手能力是不是不能做这个生意了？国内的物业都是找小工来做，不知道你那边是什么情况，求教

kinkit

非常感谢楼主的无私分享共勉！让大家都看到澳洲另一机会，但恕冒昧，我通篇看下来，楼主埋下了不少的伏笔，还没有解答完，留了许多个疑问，就像看小说似总有点悬念的，能不能请楼主有空码下字再跟大家分享说说经验呢？先谢过啊

看下来记了点点疑问如下：

当时认为布里斯班和悉尼相比：
1）专业工作从seek来看需求量都差不多。（现在看来用seek来看工作需求是太傻了，另外开篇讲这个）。

是不是后来有篇写到seek上虚假广告具多那个可以解答呢？


2）4人据说比悉尼nice一点。（事实证明的确如此，另外开篇讲这个）

能说说分享一下和悉尼的差别吗？


3）在澳洲找工作，不得不提西方文化中深入骨髓的中介文化。
买卖房屋需要找中介，估计大家都知道。但是向银行贷款，买车险，买社保医保，入户电公司，甚至手机话费套餐都会有专业的中介帮你忙，各位可能不太清楚。有机会说说这些中介，也挺有意思的。

中介这里有什么学问呢？


4）能学电工当学徒就更好。（从赚钱的角度，电工的收入比博士生导师高）

能分享下你的看法经验了解的层面吗？



5）赚钱数目合适且稳定；
     这类的生意赚钱从每年5万到50万左右，每年10万到15万的是主流。这样的一个收入可以说可给一个家庭提供过上体面生活甚至是富豪生活的强有力支撑。当然收入越高的生意卖价越高，一般卖价是生意价格的5倍左右。（这个要另外开篇讲才行，一言难尽）



6）风险低；
　　物管生意风险很低，收入每年变化很少，10%以上会是极为罕见的剧烈变化。所以银行会愿意给70%的贷款。这是餐饮和销售生意不能比的。当然对比餐饮和销售生意动辄100-200%的受益率，物管收益率仅在25-45%之间。（同样要另外开篇说）



7）买生意可能会选择不好经营不好，产生亏损，但是如果转念想，早买个半年，赚回来的钱早就cover这些假想的亏损了。与其游手好闲（其实是招工到处面壁），还不如大胆尝试一下。
事实证明，虽然会遇到很多烦心事（这些要给大家说说），但没有可怕的事情发生：）

有什么烦心事说说？好让有心理准备



8）另外邮局和加油站如何呢？能分享所知道的吗？



以上都是摘自楼主文中的，谢谢啊

zhangwq1977

好久未见楼主更新了，这个帖子我从头到尾读了3、4遍，受益匪浅。

devil615

好帖子 留名 细细看~~~~~~~~~~~~~~~~~~

iamtheaus

楼主追逐自己内心的价值观，脚踏实地地行动，保持自信和乐观，以上种种已经深深感动了我，感谢！向你学习！

zhouxiaoming81

楼主好经历好文章，行云流水，充满正能量。
长见识了

benbrent

终于回归！
各位好，离开论坛好足足半年啦，现在终于找到方法回归论坛：）
为何？去年9月我父母前来看望我们，我的书房就贡献出来了。用电脑上网就就大幅减少了，没有物理键盘的东西总是使不惯，所以就只好在论坛里潜水了。
父母待了三个月，虽然生活受到了不少的照顾，主要是煮饭和洗碗不用我
参与了：）但是自由时间并没有增加！为什么？
哎……
老妈一到，就说等周末到歌剧院，心形大堡礁等去看看，汗~~~~~
首先，我好好跟她解释，澳大利亚很大，虽然的确可以开车到达很多地方，但是要开很久很久的车，一般周末出行是不会去那么远的。
然后，爸妈难得来一次，就好好组织他们玩呗。要组织适合老人的活动，既要玩的开心又不累，又要吃的养胃又养生，真是煞费了苦心。
于是呼，我们平时爱玩的探险、野营、野战、打球、看房等等，都退位让贤了。统统变成了看湖、看海、看花，非常的有益身心。

到了14年底，我们回国走了一趟，历时近一个月，生意就交给一个留学生帮忙看看，平时电话遥控。为了可以在国内安心度假，真是九牛二虎，殚精竭虑，终于避开了所有的房屋出租!这里就不细表了。
今年初从国内回来，这次带来了老丈母娘，于是乎重复着去年第四季度的故事，书房沦陷，无所事事。
还好，丈母娘和我相处融洽，过得比去年年底舒心多了：）

这不，这回丈母两终于走了，书房也宣布光复，终于可以回归码字了。长达半年啊，离开各位真不好意思。这半年其实也发生了好多有意思的事，可以和大家慢慢分享。
这半年我们努力了一把，把生意延期了五年，哈哈哈，爽歪歪了；花了些小心思，利用业委会换届之机将自己相熟的业主都搞进了业委会，这回办事就方便多啦。
然后发现身边华人购买这个生意的真的越来越多了，身边多了不少同行的新朋友。不过呢，也不是每个人管的小区都很顺利，也要谈谈他们不开心的事情。
最后呢，我会继续回答各位的问题，给大家移民的信心！

benbrent

kinkit 发表于 29-10-2014 19:24
非常感谢楼主的无私分享共勉！让大家都看到澳洲另一机会，但恕冒昧，我通篇看下来，楼主埋下了不少的伏笔， ...

Kinkit 你好！
我之前所写想展开讨论的东西，的确是有所感触的。做了好些承诺，未能一一兑现真是抱歉。毕竟时间有限，能力更有限。
你的回复给了我很好的思路，我应该按之前埋下的“伏笔”，好好给大家写下去。

benbrent

讲一讲业委会换届的事情吧。
业委会每年都要求换届选举，如果这个小区很稳定，业委会成员也很愿意承担，那这个业委会会非常稳定。
如果业委会里面有个人爱管闲事，那就很难受了。好在我们小区的委员都是正常人，各自上班都忙，很少参与管理。这样问题就来了。每次有大的检修需要花钱，将报价发到业委会那里去都是石沉大海，催来催去都不回复，工作效率其底。有个委员算不上奇葩，但是凡涉及到他家的事情都喜欢加入个人想法，俨然成为院长，动不动改方案。有次，小区里道路标线整体模糊了，重新喷一次就好了，找了人报好价，他非得提出除了恢复标线，还要写上谁谁家的车道。（因为他家有个比较长的Drive way可以额外停车）在布村我还没哟见过drive way还要写标识的，这不是脱裤子撒尿吗？没辙，其他委员一声不吭，就只好又去找人搞报价，那些tradesman都觉得很可笑。当然这个提案最后没有获得通过，但是浪费了我们不少精力。国内工作过的都知道，最怕领导改方案！
我们合计，这样的状态不行，这种自私自利的人不应该来当委员。怎么办呢？我们采取了双重战略。
一方面，在换届前做好充分准备，说服和自己关系很好的业主参选委员，在换届通知发下来第一时间收集好足够的多的竞选人，然后递交。这样他就被排到后面去了，结果不言而喻，哈哈。
另一方面，做好攻心的工作，平时给她可爱的女儿送点小饰品，水果什么的，选举前给他家门前换上很好看的茉莉花，先让他高兴高兴。（后记，年初从国内回来时发现留学生帮我把花给管死了，那个汗啊，好在那时选举已经完成了）

于是乎呢，回国前的业委会选举结果就是所有委员都是我们相熟的人啦。接下来都会安安稳稳罗。

iki2_star

Guamzhu

benbrent

这回写写小区管理有什么烦心事吧。
其实这个工作还是蛮不错的，时间很自由。圣诞节假期回国三周多时间，没有出问题。春节假期由于可以免签证，和国内来的亲戚到新西兰玩了一圈，也走的比较方便。
但是心里还是很忐忑的，生怕发生些比如断电、风暴或者火灾的等事件，每天电话打开，就怕澳洲打过来。
小区烦心事有什么呢？
1）最怕紧急事件发生，更怕紧急事件发生时不在家。国内当领导可以安排下面的人看着，自己当老板放给别人管，一个不放心，另一个拍费钱。所以大部分同行们很少去度长假，这是不争的事实。
2）邻里之间总有事情，杂七杂八的事情总会发生。夫妻吵架影响邻居的；别人家的树长到自己后院的；别人家浇花忘关水龙头搞得后院全湿了的。西人也一样，拉不下面子和邻居说，就只好投诉到物管经理这里来。本来这些事我们可以完全不管，但是我和媳妇都是性情中人，人家来求不帮又说不过去，一帮又花不少心机和时间。
3）如果管着出租房，就会面临很多杂事。小修小补就不用说了，还有很多奇葩的事情。有合租朋友闹矛盾想赶走对方的；有突然失业没钱付租金过来赊账的；有调皮小孩在地上乱写乱画的；有炉子在周末突然坏掉想马上解决的；有特别最求非得把某个电器换成新的（如带小孩的想换新的洗碗机，怕热的想装个空调）。这些事似乎对他们来说都很重要很着急，但要是优先给他们解决，那要忙死。想想业主为什么不想自己管房子，要我们来管，就是怕麻烦，于是才有我们这份工作，看着佣金的份上，都忍着把这些杂事都处理了吧。
4）其实也怕业主里有个吃饱了没事干的，老要找茬的，好在我们小区没有这样的人。有好些是从同行那里听来的。多数是一些老头老太太，退休了没事做，天天在院子里面逛，可能是人生不成功，看啥啥不顺眼，尤其看到同行多是年轻有为，充满朝阳气息，看不过眼。今天说哪里草长的太高了，明天说哪里又堆了一堆垃圾等等，总是让人很烦。不要以为只有西人才有，中国人业主也会这样。有不少朋友是在华人区做物管，里面1/3以上是华人，但是意见最大的也是华人。所以呢先不用分种族，哪里什么人都有。所以我现在也想清楚了，这个生意不可能适合任何人，如果一个人不善于甚至不愿意和人交流，不懂得甚至不情愿去处理人际关系，而且又很看重大家对你的看法，很想获得大家的认同，那还是不要做这个事情为好。业委会大妈扣不了你的工资，但能把你气死。
这里顺便给大家讲讲什么样的小区这样的人可能多呢？--------zhongdian 啊 zhongdian，经验之谈啊，不看浪费了。
小区住房价格不高，位置方便，住户以本地老人为多，自住户数多，小区内设施齐备，整洁干净，道路宽敞，车位充足，从什么角度看都适合养老。这样的小区多数会有一些要求高的老人。反之，在拥挤的City，租金价格偏高的黄金地段，或者居住环境并非一流，自住客少，外来人口多的小区，多事老人的概率就低很多。
所以我挺庆幸的，管的不是那种高档名流小区，虽然自认为挺努力工作，但是距离一流管理还好长距离，不过住户的期望值不高，就这么新手上路一年多来倒是博得了不少表扬，尤其是某天业委会主席的妈妈主动搭讪赞赏，让我爽的飘上天去了：）
后来不断认识一些牛人物管经理，讲述如何把找事业委会大妈给气的卖房子的逸事，除了顶礼膜拜还是顶礼膜拜。
牛人说与人斗其乐无穷。在我看来，儿子教育是第一位的，所以呢没事别惹事；工作赚钱是融入社会和生存的必要条件，所以呢有事别怕事。

认识的同行里面不乏摩拳擦掌欲大展宏图的先进人士，而我呢却是追求平静生活的无名之辈，所以接下来说的第五点烦心事对我来说却没有什么大碍。
5)自己管理的房子被业主拿去卖，却是自住客进来住，这样生意份额就减少了。这就是这个生意风险所在，其实在买生意的那一刻就应该清楚的认识到，如果为这样的事情烦心，那就太不值得了。当然如果是工作做得不好，业主一生气，把房子拿回去自己管或者找别人管，那只能说是能力的问题的，不能说是风险大。听说丢出租房丢的很伤心的，我就劝他们把目光放长一点，把工作做好。以我为例，入行一年多，丢了两个出租房，一个是卖给了自住客，另一个是业主自己搬回来住。这两个丢的根本与我没有关系，所以我一点没有伤心，反而由于这两个业主因为搬进来比我晚，我好好做了一会主人，和他们搞好了关系，这为我去年底生意续期提供了很好的帮助。丢了两个的同时，我多得了四个出租房，一个是业主搬走，又有一个是房子卖出后投资客买进，委托给我管理，最后两个是本来委托给被人管理，耐不住我们的营销攻势，感觉我们不错，转而给我们管理。所以出出入入，如果本着一个平静的，认真干活的心态。这个生意就不会有大起大落。

烦心事就讲那么多。还是那句话，物管不可能适合任何人。其实也不适合爱搞专业技术的我。但是却很适合我家的状态：儿子需要特别照顾；新移民没房子住；需要一份工作使自己安顿下来；需要急速融入社会；专业技术没有足够的时间转换过来。这个生意我不敢说会做很久，但是目前来说还是最好的选择。虽然这些天来一直在想职业规划，但是总没有想到能不目前状态更好的情况，所以除非有特殊情况发生，我们家会长期持有这个生意。
下次要不就谈谈这些天来对人生和对事业的一些新的思考吧。

cst0915

楼主能回来更帖子太好了，一定会长期关注下去的。

hikerly

benbrent 发表于 12-4-2015 21:58
这回写写小区管理有什么烦心事吧。
其实这个工作还是蛮不错的，时间很自由。圣诞节假期回国三周多时间，没 ...

静候佳音，有空谈谈子女教育心得体会。

silkterrier

benbrent 发表于 12-4-2015 21:58
这回写写小区管理有什么烦心事吧。
其实这个工作还是蛮不错的，时间很自由。圣诞节假期回国三周多时间，没 ...

楼主，国内有好多人家因各种原因拖欠着物业费的，国外情况如何？拖欠的话会如何处理，需要物管出面解决吗？