从漂泊到立足----移民澳洲一年的工作和生活经历----分享给每一个有同样梦想的朋友

bluceyu

楼主赞的，分享的很好，我也听这里的老移民说起过这个行业，现在终于有了直接的了解了，谢谢

cais

不是很明白投资的钱用来做什么了？买了什么东西。

benbrent

周末可以说最最快乐的时光了。
由于本人生性好玩，所以每个周末都往外走！
周六参加当地华人组织的“庆六一”亲子活动；周日参加政府和华人搞的庆端午的庆典。
两天的活动都很有意思，表演也很有趣，带了两个黑人朋友过去玩她们大呼过瘾。下午一群物管经理们参观学习一个物管同行的小区，同时蹭饭一顿：）
搞得回家路上玩疯了的小孩问妈妈明天去哪里玩？我们不禁莞尔，“明天要上学啦”。其实我们也想“明天要上班啦”，不禁黯然。
有时也挺羡慕富二代，官二代，可以天天玩。不过转念一想，又不羡慕了----谁陪你天天玩呢？自己玩？太没意思了！
有看过不少“xx天环游xx国”的文章，也听过说有一年长途旅行4次，每次1个月的人。之前是羡慕的要死，觉得惊为天人。后来得知他们有的把儿女让父母带自己在外玩了一年半载，有的是每次都是自己独自去异国玩上一个月，然后让爱人在家带小孩。知道了这些背后的故事就再也不羡慕了。出去游玩，心爱的人不在身边会有什么意思吗？如果是不得已去公干出差也就罢了，为了去玩而让伴侣在家带小孩那真是自讨无趣了。以前在国内出差，仅仅一两周就老想买点什么东西给小孩带回去，一年半载的在外玩不见小孩，真的忍心吗？反正我是受不了。
后来我清楚了我需要些什么，爱玩但要顾家，所以只要是能全家出动，玩什么都很有意思。

说回这个生意，周末和几位物管经理交流，讨论了各自遇到的问题和解决办法，收获还是不少的。不同定位档次的小区，不同性质的物管还是区别不小的。
小结一下：
1City的小区基本以多层楼宇（群）为主，绿化很少用不上园艺，但是楼道卫生要求就相对高；
2参观的这个小区具有代表性，处于离City15km的居住区，绿化不少，花花草草需要培养，毕竟是郊区业主要求不高，有些枯枝烂叶的没人投诉。
A出租房比较少的就事情少，一个人搞搞小区卫生和绿化就可以收工，清闲的代价就是收入相对较低，另外业主住的也比较多，各种古怪的要求也多；
B出租房较多的就较忙，但收入也会高，而且业主少，难搞大妈出现的几率就少。

时间不够，下次来写写做这个生意关键处和难处，有些还是蛮棘手的。不能让大家误以为做这个行当就简单的不得了，不需要花心思。要知道社会总体是公平的，躺着赚钱的好事轮不到我们这些啥都不懂的新移民。

ubuntuhk

谢谢benbrent分享自己的生活和工作经历，非常精彩

bfy2012

继续捧场！

green2015

想当您的学徒啊

红花菜

等着看续集

指纹

喜欢LZ的故事和生活态度

话说这个生意和strata management是神马关系？

james.shanghai

感谢分享，好帖子要顶起

benbrent

坚持发帖子不容易啊，其实好想看美剧~
坚持发帖子不容易啊，其实好想看美剧~
说说做生意的坏处吧，写完了还有一点点时间看：）
只要是做生意
1要自己出钱买工作，而且不是小钱；
2没有下属，真的想要下属就要出钱；
3啥事情都是自己的事，加班绝对没有工资。
物管的坏处：
1物管工作要服务社区，主要是要和人打交道。打工和老板关系搞坏了可以一拍两散，物管经理和业主关系搞坏了，你躲不开他，他炒不掉你，大家还是要朝夕相处，会很郁闷。所以对业主要服侍好：）
2物管工作是个持续性的工作，偷偷走开一两天没有问题，离开太长时间就不合适了。要离开很长时间，要么夫妻分开走--没劲，要么请个人帮手--费钱。
3在家工作，是好事也是坏事，工作和家庭往往分不开，办公室里说工作，餐桌上也说工作。
4要是夫妻共同来做这个生意，分工不清的话不知道谁是老板，出错没法批评，批评引发吵架：（

之后可以写写做物管可以有什么职业规划。

@cais 具体可以看看www.theonsitemanager.com.au 看看投资的钱是怎么回事。
@green2015 我有过请个留学生来帮忙的打算，不过老婆没答应，她说请人来帮忙了那你岂不是没事干？于是我就绝了此念头
@指纹 你的问题问的好，body corporate manager 和 on-site manager 是不一样的。具体啥不一样，可以先google一下。等我啥时候有时间了，修改这个回答你，抱歉抱歉。

sharon11

很精彩，继续关注。

benbrent

带小孩真辛苦，才睡下。明天有朋友组织前往Rainbow beach游玩，三天两夜，应该很好玩哦。还没有准备出发的行囊，所以就言简意赅吧。
其实做了这个生意，会有很多的发展空间。至少我经常在琢磨这个事。根据经验老到的老物管人的经验，我给大家分享下：

1.中老年购入物管后，渐渐进入退休生活。
2.欲在物管越做越大的有两条路：A）每3年积累了多一点资金后，换一小区，收入更高；                                B)兼并附近的一些小小区，自己管或者雇人管。我见过管着8个小区的大神。
3.物管兼着，自己慢慢发展自己的专业。这里我有认识做兼职老师的，有做兼职book keeping的，还有见过会计兼职做物管的，晕。反正有时间，可以做一些不用全时间坐班的的工作，对提高收入很有帮助，不过太累了，个人认为还不如买个收入高点的。
4.物管兼着，同时做一些居家的生意。我到布村后住的小区经理是一西人，他说他还管着其他物业，不过他最得意的生意却是将中国的模型飞机在Ebay上卖，牛。这是个好思路，目前淘宝和澳洲邮政签了协议，和中国之间的淘宝买卖有搞头啊。
5.做好住宅物管后，考虑向旅店或者商业物管发展。或者向开发商、建筑商发展。好几个前辈就是这样搞起来的，仰慕啊。

想到的就这么多，各位有其他点子的可以分享一下。
之后我就着重写写做了这个生意后遇到的一些困难和解决的办法吧。

大尾巴甩甩

坚持写帖子确实不易，赞楼主

hu017

jimmyarch

真心感谢benbrent！

估计明年我们也要去布里斯班了。
年纪都是40多的人了，估计去上个班啥的，找到机会也不容易。

也是琢磨着去做点小生意。benbrent，感谢提供这个好的思路！


现在还在等签证，我们办的是186，被VET拖了一年，估计最近能下来了。

短登直接去布里斯班，有机会找您去

jimmyarch

希望楼主能够坚持更新！

shenlh

我们不缺乏能人和有魄力的人，但是缺乏像楼主这样乐于分享的人。谢谢分享

happya

感谢分享！

benbrent

jimmyarch 发表于 8-6-2014 20:56

                               
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真心感谢benbrent！

估计明年我们也要去布里斯班了。

欢迎来做客！

green2015

就怕华人一哄而上又把市场做死了

benbrent

顺利从rainbow beach回来，这次主要游玩了昆洲第一大岛Fraser Island，四驱车在无际的沙滩驰骋，在无路的森林里穿梭，实在太爽啦。人生终于有了一个新的目标----一辆马力强劲的全四驱车！
看了一些朋友的回帖和消息，看来有必要在继续写之前扫盲。下面是Q&A：
（以下是我个人的理解，如果和官方解释相左，以官方解释为准：P）
1)物管分什么类型？
   分为永久住宅类、旅店类和养老住宅类。通常我们讲的就是永久住宅类。
   旅店类和养老住宅类收入更好，但能力要求更高。
2）物管生意赚的是什么钱？
   第一部分，业主给你的工资----用于管理小区的园艺、卫生，维护各项设施井然有序。这部分工资每个月固定不变，旱涝保收，由你购买生意时原经理和业委会的合同确定，通常每年根据CPI调升一次。
   第二部分，非自主的业主交将房屋交给你，由你向外租赁，每周协助收取租金的时候抽取佣金。
   第三部分，对小区的设施进行专业性维修，对业主的物业进行的所有维修，如果你有能力去做，可以产生相当部分的收入。如修复毁坏的栅栏，更换水龙头等。
   第四部分，买卖业主交给你的房屋，充当中介收取佣金。

3）物管生意为什么可以买卖？
   这是昆州的特产。业委会和某人签订委托管理小区的合同后，某人可以将合同转让给第三者，业委会无权干涉。这是昆州法律规定的，这个生意的买卖每年给政府提供数目可观的交易税。所以政府会好好维持这个政策。

4）物管生意买卖的价钱是怎么确定的？
  通常卖价=是净收入价格x乘数因子+物管住房价格。
  净收入价格：就是该生意去年全年税前的收入，该收入由会计师核实，作假数的可能性不会太大。
   物管住房价格：可以和他所在小区的房屋的卖价比较，但由于一般位置较好，面积或设施较多，所以卖价会比同小区其他住房要贵。当然卖家也会想卖贵一点。
   乘数因子：和小区的位置，净收入和其特点决定。一般永久性住宅会大一点，旅店、退休住宅会小一点；地理位置好的会大，地理位置差的会小；净收入30万以内的，收入越高因子越大，30万以上的，因子会略略下降。例如通常的永久住宅因子在4-5.5之间，4非常少见，一般都要离开布市和黄金海岸，到IPSWICH、LOGAN等郊市才有了，CITY附近的因子通常在5以上。华人区目前的生意非常火爆，出现5.5甚至以上都不稀奇。
   当然，买卖价钱最终是根据供求关系，买卖双方商议而定的，具体议价过程和房屋买卖差不多。
   
5)做物管生意需要什么资格？
　　永久居民身份；
　　有启动资金；
　　拥有房屋出租类（letting）或者房地产中介全科（full）资格。（去培训1-2周就有，是小钱即可解决的问题）

接下来还是写写做物管后遇到的事情吧。

红花菜

真长知识啊！

green2015

楼主也去搞培训做副业吧

guanxv

增加了我们的信心，感谢楼主的分享。

WayneWu411

mark.exe

hyexhi

好文章 好营生 好心态！
羡慕！

幸福妈妈

一口气“神速”看完，为啥是神速呢？这得感谢ｌｚ的细心体贴，用了大字体，万分感谢！

这是我第一次看到技术移民朋友买生意在布村生存下来的精彩故事，好看！

物管真的是不错的生意选择，lz写得非常详细和实在。

很赞同lz的观点：在澳洲选择做一个自己的生意，选择好了，回报不差，但需要亲力亲为！

继续坐等故事更新！

benbrent

刚刚做生意后遇到最大的问题，就是角色转变的问题。因为毕竟在澳洲待的时间太短了！
其实不仅仅是做生意遇到的问题，并且是移民遇到的问题。
1以前工作日在外吃饭，周末到父母和岳父母家啃老；现在全天候要自己买菜煮饭。
2以前小孩父母可以帮忙看看，现在全天候要自己带；
3以前在国内工作驾轻就熟，上级下属了如指掌；现在呆在小区里100来号人分不清谁是谁，见面只好打哈哈。
4以前在国内各种生活常识成竹在胸；现在澳洲就一生活盲。例如剪草机和打草机加的润滑油是不一样的，这些东西好像澳洲是个男的都知道。

刚开始的第一个月，真的太忙了，每天工作到11点！刚刚开始的第一周全家感冒！要恶补的东西太多了！
好在这些东西不是什么专业技巧，知道了就简单了，所以很快就上手。现在回想刚开始在大家面前充当管理专家真的不容易啊。
后来慢慢就好了，根据小区自身的情况编排好自己的工作计划、时间表、工作章程和分解工作细项及指南，现在做起来就驾轻就熟。
到了现在刚过半年，和我们不合拍的租客也陆续不予续约请走了，期望接下了的日子能保持平稳！目前状态是每天早上工作，下午亲子，晚上亲子。（这里小学竟然2点半就下课，真太坑爹了）

其实工作半年后这个工作是会有些闲暇时间的，但是我目前没有打算去干别的事情。
因为我认为带好小孩是第一要务，其他都是浮云。交给after school care是家长工作没时间不得已，现在自己有时间不陪孩子说不过去。
周末其实可以好好休息或者看看书或者收拾家什么的，但是我们家老婆孩子却喜欢玩，每到周末就往外跑，所以家里总是没人照看，想想在国内还能请个保姆什么的，在这里就别想了，每每周末玩回来还要去洗头天早饭吃剩的碗碟，苦命啊~~

回头想想父母那个年代也是这么过来的，我们现在吃喝住玩，条件好多了，没啥可以抱怨了。一年过去了，两口子带小孩兼做生意，也就这么过来，没吃多少苦。所以现在谋划一下将四老逐步接过来。
现在澳洲取消了免费投靠移民，要交钱了。不过做生意的都知道，老人来了有好处啊，只要是移民，就可以纳税，将生意的收入分给两老或者四老，可以省很多税，所以交个10万20万的移民费还是可以赚回来哦~

对了，各位知道如何申请老人探亲签证的最新流程的，还请不吝赐教一下。谢谢大家了。

jojopig2002

学习！

green2015

楼主真敞亮