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家有学龄儿童的买房经历

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发表于 25-11-2012 20:15:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

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看房3个多月,终于买房了。在论坛上学到不少东西,把自己的经历也写下来,希望能够帮助大家。所写的都是自己的经历、感受,比较主观,不想惹是非。
先推荐网站吧!1. http://www.bettereducation.com.a ... rimary_schools.aspx这个上面可以查小学、初中的评估分数。
2. http://services.land.vic.gov.au/maps/interactive.jsp。 A.这个可以查房子的地皮面积。还有一个很方便的功能,就是能够查离高速路、火车站的垂直距离。用Google很难画直线。经验是如果离火车道垂直距离超过250米,晚上不吵。离4车道至少垂直距离有70米,前面有遮挡,晚上不会吵。
B.这个还有一个功能,可以从“Get reports",这个版块进去,就可以查到这个房子的报告。有一些房子有Special Building Overlay,是泄洪的水道,发生概率不高,但仍有可能。
3. sec 32里有一个Land Information Certificate.里面有一个Capital Improved Value,简称CIV.那个是政府估价,收税的依据。我们看了七八十套房子,参加了二十次左右的拍卖,一般来说,我下面说的几个区,房价都高于CIV10%-15%左右。只有一次,CIV是57万,拍出去45万。我参加过的拍卖,只要有华人出价的,没有被西人买走的。最离谱的是Mount Waverley的一套房子,CIV是46.5万,被华人56.5万拍走。同户型的房子今年只卖出51万。



我们没有卖掉国内的房产。不是出于经济的打算,主要觉得房子卖掉,好像是剪段了和国内的联系。很多美好的记忆,都在房子上。当初两个人省吃俭用买房,在那个家里过结婚纪念,给孩子过生日,给老人过生日,同学聚会,同事聚餐。房子卖掉,好像就真的决定移民,再也不回去了。
因为刚登陆不到一年,贷款额不够高,而且不想太大压力。又没有卖掉房产,又是普通小户人家,没有那么多存款,也没有富亲戚。所以房子总价控制在50万之内。
我们家的买房思路,首先是离好学校不超过800米,走路上下学。然后是南北通透,交通方便,安静。这边房子很多都是东西走向。东西走向的话,夏天会很热。我们在国内住的就是老社区的房子,平均年龄很老,习惯了安静。不喜欢年轻人多,出租率高的社区。这样Chadstone之类的地区就排除掉了。

因为家里有要上学的孩子,所以买房主要考虑学区。这样基本排出了西区,北区。(都是道听途说,没有真正在那边住过,可能会是错误观点。)本来想买Balwyn, Glen Waverley这样的High School Zone,但考虑到预算50万,即使买,也只是两房。两个孩子的话,住着太挤。既然不能一步到位,干脆分两步走。先买一个好小学校区,计划等以后孩子上初中的时候,再卖掉换房,或者出租,二次贷款买房。
我们看房,主要集中在三个片,一个是Glen Waverley附近,一个是Balwyn附近,一个是Oakleigh附近。 Glen Waverley的校区,可以从学校的网站查到,一般是校区的,广告上一定会写明。只要没写的,不管售房人员说的如何天花乱坠,都是骗人的.我们也看过Mount Waverley,但那个所谓的高中校区房,是唬人的。该高中在维州排95之类的。质量并不高。而且房子都比较大,华人比较多,拍卖出手过一次,超过预算,就放弃了。很喜欢Mount Waverley这个区,感觉每家的花园都修建的很漂亮。街道比较宽敞,容积率比Oakleigh低,比较舒服。Glen Waverley是二区,学校排名在Balwyn High之前,校区房很贵。考虑到五年内用不到,而且出的房大多是大房,超过我们的预算,我们就放弃了。Balwyn附近,以白马路为界,Whitehorse Road以北是校区房。我们误打误撞租到了Balwyn.确实是好区。小孩开学前,家长聚会。跟很多鬼佬聊,他们以前都住各个区,最后换房到Balwyn,都是冲着Balwyn附近好的教学质量。从交通上讲,Balwyn附近有高速入口,开车方便。坐车的话,有电车109.去Box Hill买菜也很方便。商店、饭店、药店、邮局,一应俱全。而且这个区,绿化很好。预算充足的,一定要考虑这个区。11月17日,2/12 Brenbeal Street校区房拍卖,120的地,还跟邻居共用一面墙,CIV是46.5万,给它50.6万,不肯卖。卖家reserve是53万。如果买房以后出租,感觉很亏。因为现在租金也就是一周400.一个朋友在北区40万买房,租金也是一周400.排除Box Hill是因为虽然高中不错,但是人流量太大,房价被华人炒得偏高,我们考虑老人来的时间不多。Balwyn附近的Doncaster,Blackburn,都很热。很多认识的在附近买房。最后买的是Oakleigh附近。Oakleigh, Oakleigh South, Hughesdale, Carnegie,都有好的小学。交通都很方便。但房子密一些。认识几个鬼佬,有以前就住Oakleigh的,说很喜欢那个区。又碰巧认识的几个对那个区评价都很高,我们就认定了。我们看房只有16周,墨尔本很多地方都不知道,就买了。应该再多看一看,但是看房很费精力。我们又是偏懒,宁愿贵点儿,也求早踏实,一切步入正轨。

希望对于家里有上小学孩子的,能有所帮助。可能有朋友能从帖子看出我是谁,请给我私信。我想在帮助别人的前提下,保持隐私。

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北京的春天 + 50 谢谢分享!
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ubuntuhk + 50 谢谢分享!
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ma16661 + 20 谢谢分享!

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发表于 29-11-2012 00:57:31 | 显示全部楼层
恭喜楼主买到心仪的房子,考虑的很全面阿:)
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发表于 29-11-2012 19:32:08 | 显示全部楼层
这么好的帖子没人顶啊!
谢谢lz,写得真详细,打算明年过去买房,正好用的上。

我们买房子的几个指标是:
1 学区好一点
2 最好靠近华人区,将来老人方便
3 交通方便,老公要到city上班
4 区当然要尽量好一点
5 一定要买house

第一个想到的当然是Glen Waverley,但是Glen学区房太贵了,house直接超出预算,pass。

然后发现了Mount Waverley,查了些资料都说是好区,评价很高,很开心,而且中学排名在公校中也算不错的,靠Glen又很近。但是后来在网上查来查去,发现房价还是太贵,我们的预算只能勉强买个位置不算太差的破house。想想花那么多钱去住个破房子心里终究蛮难接受的,纠结了很久,还是转移目标了。

目前在关注Vermont South。这个区最大的优势就是房子比较新,同样的价钱这里买的房子品质比MW好太多了;此外VS靠近 Glen;虽然没有火车,但是有电车可以到市区(不知道会不会很慢);学区虽然不咋地,也就矮子里面拔将军凑合了。

总之现在仍处在纸上谈兵的阶段。我们take的房子在glen,去周边看房子都会比较方便,明年再慢慢实地考察。

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MICHELLE07 + 50 谢谢分享!

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发表于 29-11-2012 19:39:48 | 显示全部楼层
好贴啊,要是写的是悉尼的该多好啊,我也正愁这事。
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发表于 29-11-2012 20:12:40 | 显示全部楼层
不要去glen了,那里路太堵啦...

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sarahyuan + 20 住glen一般都坐火车上班吧

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发表于 29-11-2012 20:15:59 | 显示全部楼层
Mel...比悉尼选择余地多一点
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发表于 30-11-2012 10:29:11 | 显示全部楼层

What did you buy finally? Any pictures?
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 楼主| 发表于 30-11-2012 11:30:45 | 显示全部楼层

谢谢大家捧场

我们最后买的是一个2居的unit。两个房间都是朝北的。厅朝东。离小学500米,离火车站700米。晚上不吵。邻居都是鬼佬,比较nice.拍卖那天就聊了聊。照片就不放室外图了。太暴漏隐私。发两个室内图看吧!希望大家都能买到心仪的房子。现在的价位,怎么说呢。看上的,就不便宜。便宜的,又看不上
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crystal08418 + 20 你太有才了!
my_dream + 20 谢谢分享!
immoz + 20 谢谢分享!
语之玫瑰 + 20 恭喜你!
sarahyuan + 50 真漂亮!

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 楼主| 发表于 30-11-2012 11:45:59 | 显示全部楼层

回复 #3 sarahyuan 的帖子

来了,转转就知道了。我们来之前,还想着租两年房呢。计划跟不上变化。如果预算有限,就要有所取舍了。中国人喜欢买房子的。这个房子买了,等以后有钱,还要再买。我们就等于先买一套自住,以后转投资,等到孩子大了,我也能出去工作了,全力买第二套,心仪的自住房。也有人第一步就买house,等以后再买投资房。都可以了。反正要想好,买房子是大事。十几年就拴在上面了。

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sarahyuan + 50 谢谢分享!

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发表于 30-11-2012 12:43:28 | 显示全部楼层

谢谢分享

要是有Perth相关的信息分享就好了。呵呵。
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发表于 30-11-2012 12:51:10 | 显示全部楼层
支持一下,不过个人认为2居的不太够哦。万一父母来呢。。。
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 楼主| 发表于 30-11-2012 13:00:17 | 显示全部楼层

回复 #11 嘟嘟 的帖子

等我有了老二,父母过来帮我带孩子,我就带着老二住厅,父母睡大卧,我老公带孩子睡小卧。厅是在走廊的东边,倆卧在走廊的西边。这样小孩半夜哭,对他们影响小点。买房的时候,就挑的这种,厅可以独立的。我觉得我家里使用率最高的区域,就是电脑桌附近,还有厨房。厅纯粹是摆设。我家国内的电视机是21寸的,几乎不看电视。有的时候打开,发现没有有线。打电话问歌华,人家说,只要你一个月没开过机顶盒,它就自动关闭信号。想看的时候,还得打电话,重新开通。新家外面有一个超级漂亮的花园,有60平。准备在无花果树下放个摇摇椅。喝茶就在室外啦。哈哈。

[ 本帖最后由 gipsies 于 30-11-2012 13:13 编辑 ]

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参与人数 1威望 +10 收起 理由
夏雪落落 + 10 呵呵一样,我们在家也不怎么开电视~

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 楼主| 发表于 30-11-2012 13:43:57 | 显示全部楼层

Domain

domain这个网上,你可以登记一下自己的邮箱和购买意愿。它会每周发上一周的拍卖和private sale 的结果。我们是保留了一份参加过拍卖的房子的CIV和最后成交价的记录。还有拍卖的流程。最开始出价多少,几个人出价,最后买走的是第几个出价的。看多房子后,就有一个感觉。一看,就知道大概其成交价在哪里。拍卖一定要多参加。要尝试出价。拍卖很讲究技巧。要有一种气势,吓到对方。上次Balwyn房子,我就出价到50.2万,其实已经超出我的预算2千了。但只要对方出价,我就立马加价。只要他出价,我就加价。完全不动脑子。把那个白人老头吓退了。后来进去跟中介谈,不到卖方心理价位。中介问我最高能出多少,我说,就是这些了。中介不信。看我的气势,以为是有钱的中国人呢。临出门的时候,握手,那个中介说:great bidding strategy. 呵呵我说的这几个区,一般都是拍卖,private sale的房子少。一般情况下,最后的买家,不是第一个出价的。第一个,是抱着占便宜的心里。买家会渗着,渗到最后。但一旦出价,就不会放弃。而且拍卖的时候,要掌握节奏。比如说,一个房子,你的心里价位是44万,对方出42.9万,这时候,你就直接出43.1万。因为很多人的心里价位就在整数,42.5万,或者43万。你直接高出他,会有一种气势上的压迫感。他以为你志在必得,可能就放弃了。但拍卖,终归看预算。不到预算,都会出价。超了预算,超个几千还可以,超太多了,就割爱吧!

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winter8316 + 50 你太有才了!
ubuntuhk + 50 谢谢分享!
smile_berry + 50 很有用的招数啊哈哈,以后要试试
sarahyuan + 50 学习了!

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发表于 30-11-2012 15:11:52 | 显示全部楼层
短登时参加过gley 的学区拍卖,感觉真是中国人居多,老外的价格直接被调过去了,想这样的地方,老外基本没有竞争力,我也是担心这边房价太高超出预算。
想咨询一下你住在周围都是老外的邻居,有什么感受,小朋友能和他们玩到一起吗?和邻居交流有什么隔阂吗?谢谢!
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发表于 30-11-2012 15:13:38 | 显示全部楼层
你家房子看起来很漂亮,都是地板,我很喜欢,个人不太喜欢地毯,特别是有小孩子,很容易脏的
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发表于 30-11-2012 17:32:09 | 显示全部楼层
原帖由 gipsies 于 30-11-2012 13:00 发表
等我有了老二,父母过来帮我带孩子,我就带着老二住厅,父母睡大卧,我老公带孩子睡小卧。厅是在走廊的东边,倆卧在走廊的西边。这样小孩半夜哭,对他们影响小点。买房的时候,就挑的这种,厅可以独立的。我觉得我家 ...

恩恩,很不错的安排。一切都可以慢慢来。
你现在都有老二啦,真开心,我这里还纠结着要不要再要一个呢,哈哈。
另外,能透露一下你的房子多少钱么,我心里有个数,到时候考虑也买那边,哈哈,到时候可以多联系。要是不方便公开,短我一下也好的。谢谢啦。
我看中了oakleigh south primary school,一切都待定哈。。。
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 楼主| 发表于 30-11-2012 17:53:16 | 显示全部楼层

回复 #14 xiaotianshi05 的帖子

我还没有搬过去呢。澳洲虽然中国人多,但咱们还是少数民族。我现在住Balwyn,一排五个townhouse,除了我家,都是老外,感觉关上门,大家各过各的。并 不是排外,他们之间也没有交流。还是跟同学之间有些联系。生日party,或者邀请个play mate一起玩什么的。
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 楼主| 发表于 30-11-2012 17:54:59 | 显示全部楼层

回复 #15 xiaotianshi05 的帖子

嘿嘿。我也是喜欢地板。尤其喜欢这种原木纹的。地毯扫不干净的。
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:03:53 | 显示全部楼层

回复 #16 嘟嘟 的帖子

Oakleigh South,确实是个好学校呀!不过Oakleigh South 那边,是不是没有火车站呀?我已经说了,这边房子的价格就是CIV的10%--15%。你看中的房子,去查合同里的Sec 32.里面有一个Land Information Certificate.那个上面有一个Capital Improved Value.如果房子是45万的话,那么45万及其以下买进,你算是赚到了。51.75万之内都算是合理价位。CIV是政府估价,不会考虑房子的装修什么的。所以,如果是老人的房子,一般装修老,价格会贴近CIV.告诉你我的房子价格也没意义了。嘿嘿。我不卖的。
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发表于 30-11-2012 18:09:17 | 显示全部楼层
房子很漂亮啊!自己带孩子的话,Unit就可以了,而且Low maintenance
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:12:51 | 显示全部楼层
给你几个参考吧!A房,Hughesdale, 4/3 Carlisle Crescent, CIV是45万,地是140平,45万卖出。

A房

A房

A房

A房

A房

A房

A房

A房

A房

A房
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:21:35 | 显示全部楼层

B房 Carnegie 2/59 Coorigil road

CIV 中介没提供,地价值 300,000. 220 的地。一共6个人出价,全是白人。最终561,000成交
房子东西朝向双车库。
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发表于 30-11-2012 18:26:52 | 显示全部楼层

回复 #22 gipsies 的帖子

哈哈,不买你的房子,不要着急,,
我再说吧,现在还在国内混呢,明年才来。估计开始的时候得租房子。balwyn好啊,可是好贵,过度租房子可以大大的考虑。你租房子几钱?估计刚来很难租的说,哈哈。
关于出价的信息,俺知道啦。要是以后买房子,找你做参谋,嘎嘎嘎嘎
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:26:55 | 显示全部楼层

C房 Hughesdale 34/262 Poath Road

CIV 460,000. 旁边是公园,离4车道路近,东西走向。3家出价,全是白人,最后480,000售出
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:28:59 | 显示全部楼层

回复 #23 嘟嘟 的帖子

你什么时候到呀?我现在的房子1月底2月初就可以腾出来,400一周,两房townhouse, 房东超好。时间合适的话,你可以租呀。我可以给你房东的联系方式。他们也在国内呢
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:36:10 | 显示全部楼层

D房 6/1 Barkly Street Hughesdale

CIV 42万. 地皮115平米,房子东西走向,45.7万售出
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:42:35 | 显示全部楼层

E房 5/590 Neerim Road, Hughesdale

CIV 40万,42万卖出。房子东西走向。在拍卖前售出。应该是140平左右。看这套房子的时候,我还不会用land 的那个功能,没有量地的大小。
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:46:57 | 显示全部楼层

F房 5/14 Hotham Street Hughedale

CIV 43.5万,46.5万售出。主要是两家白人出价,卯上了。地116平。

[ 本帖最后由 gipsies 于 30-11-2012 19:49 编辑 ]
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 楼主| 发表于 30-11-2012 18:57:47 | 显示全部楼层

G房 Carnegie 8/154 Grange Road

这套房,没拿到销售合同,不知道CIV是多少。这个房子地有158平。一个卧室朝北,厨房、卫生间朝北。厅和大卧朝南。地有158平。495,600售出。
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发表于 30-11-2012 19:02:48 | 显示全部楼层

回复 #25 gipsies 的帖子

我要到明年的5-7月呢,等我家小朋友的幼儿园读好。谢谢啦。到了跟你联系,可以一起happy哈。。。
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