家有学龄儿童的买房经历

gipsies

看房3个多月，终于买房了。在论坛上学到不少东西，把自己的经历也写下来，希望能够帮助大家。所写的都是自己的经历、感受，比较主观，不想惹是非。
先推荐网站吧！1. http://www.bettereducation.com.a ... rimary_schools.aspx这个上面可以查小学、初中的评估分数。
2. http://services.land.vic.gov.au/maps/interactive.jsp。 A.这个可以查房子的地皮面积。还有一个很方便的功能，就是能够查离高速路、火车站的垂直距离。用Google很难画直线。经验是如果离火车道垂直距离超过250米，晚上不吵。离4车道至少垂直距离有70米，前面有遮挡，晚上不会吵。
B.这个还有一个功能，可以从“Get reports",这个版块进去，就可以查到这个房子的报告。有一些房子有Special Building Overlay,是泄洪的水道，发生概率不高，但仍有可能。
3. sec 32里有一个Land Information Certificate.里面有一个Capital Improved Value,简称CIV.那个是政府估价，收税的依据。我们看了七八十套房子，参加了二十次左右的拍卖，一般来说，我下面说的几个区，房价都高于CIV10%-15%左右。只有一次，CIV是57万，拍出去45万。我参加过的拍卖，只要有华人出价的，没有被西人买走的。最离谱的是Mount Waverley的一套房子，CIV是46.5万，被华人56.5万拍走。同户型的房子今年只卖出51万。



我们没有卖掉国内的房产。不是出于经济的打算，主要觉得房子卖掉，好像是剪段了和国内的联系。很多美好的记忆，都在房子上。当初两个人省吃俭用买房，在那个家里过结婚纪念，给孩子过生日，给老人过生日，同学聚会，同事聚餐。房子卖掉，好像就真的决定移民，再也不回去了。
因为刚登陆不到一年，贷款额不够高，而且不想太大压力。又没有卖掉房产，又是普通小户人家，没有那么多存款，也没有富亲戚。所以房子总价控制在50万之内。
我们家的买房思路，首先是离好学校不超过800米，走路上下学。然后是南北通透，交通方便，安静。这边房子很多都是东西走向。东西走向的话，夏天会很热。我们在国内住的就是老社区的房子，平均年龄很老，习惯了安静。不喜欢年轻人多，出租率高的社区。这样Chadstone之类的地区就排除掉了。

因为家里有要上学的孩子，所以买房主要考虑学区。这样基本排出了西区，北区。（都是道听途说，没有真正在那边住过，可能会是错误观点。）本来想买Balwyn, Glen Waverley这样的High School Zone,但考虑到预算50万，即使买，也只是两房。两个孩子的话，住着太挤。既然不能一步到位，干脆分两步走。先买一个好小学校区，计划等以后孩子上初中的时候，再卖掉换房，或者出租，二次贷款买房。
我们看房，主要集中在三个片，一个是Glen Waverley附近，一个是Balwyn附近，一个是Oakleigh附近。 Glen Waverley的校区，可以从学校的网站查到，一般是校区的，广告上一定会写明。只要没写的，不管售房人员说的如何天花乱坠，都是骗人的.我们也看过Mount Waverley，但那个所谓的高中校区房，是唬人的。该高中在维州排95之类的。质量并不高。而且房子都比较大，华人比较多，拍卖出手过一次，超过预算，就放弃了。很喜欢Mount Waverley这个区，感觉每家的花园都修建的很漂亮。街道比较宽敞，容积率比Oakleigh低，比较舒服。Glen Waverley是二区，学校排名在Balwyn High之前，校区房很贵。考虑到五年内用不到，而且出的房大多是大房，超过我们的预算，我们就放弃了。Balwyn附近，以白马路为界，Whitehorse Road以北是校区房。我们误打误撞租到了Balwyn.确实是好区。小孩开学前，家长聚会。跟很多鬼佬聊，他们以前都住各个区，最后换房到Balwyn，都是冲着Balwyn附近好的教学质量。从交通上讲，Balwyn附近有高速入口，开车方便。坐车的话，有电车109.去Box Hill买菜也很方便。商店、饭店、药店、邮局，一应俱全。而且这个区，绿化很好。预算充足的，一定要考虑这个区。11月17日，2/12 Brenbeal Street校区房拍卖，120的地，还跟邻居共用一面墙，CIV是46.5万，给它50.6万，不肯卖。卖家reserve是53万。如果买房以后出租，感觉很亏。因为现在租金也就是一周400.一个朋友在北区40万买房，租金也是一周400.排除Box Hill是因为虽然高中不错，但是人流量太大，房价被华人炒得偏高，我们考虑老人来的时间不多。Balwyn附近的Doncaster,Blackburn,都很热。很多认识的在附近买房。最后买的是Oakleigh附近。Oakleigh, Oakleigh South, Hughesdale, Carnegie,都有好的小学。交通都很方便。但房子密一些。认识几个鬼佬，有以前就住Oakleigh的，说很喜欢那个区。又碰巧认识的几个对那个区评价都很高，我们就认定了。我们看房只有16周，墨尔本很多地方都不知道，就买了。应该再多看一看，但是看房很费精力。我们又是偏懒，宁愿贵点儿，也求早踏实，一切步入正轨。

希望对于家里有上小学孩子的，能有所帮助。可能有朋友能从帖子看出我是谁，请给我私信。我想在帮助别人的前提下，保持隐私。

ilwoof

恭喜楼主买到心仪的房子，考虑的很全面阿：）

sarahyuan

这么好的帖子没人顶啊！
谢谢lz，写得真详细，打算明年过去买房，正好用的上。

我们买房子的几个指标是：
1 学区好一点
2 最好靠近华人区，将来老人方便
3 交通方便，老公要到city上班
4 区当然要尽量好一点
5 一定要买house

第一个想到的当然是Glen Waverley，但是Glen学区房太贵了，house直接超出预算，pass。

然后发现了Mount Waverley，查了些资料都说是好区，评价很高，很开心，而且中学排名在公校中也算不错的，靠Glen又很近。但是后来在网上查来查去，发现房价还是太贵，我们的预算只能勉强买个位置不算太差的破house。想想花那么多钱去住个破房子心里终究蛮难接受的，纠结了很久，还是转移目标了。

目前在关注Vermont South。这个区最大的优势就是房子比较新，同样的价钱这里买的房子品质比MW好太多了；此外VS靠近 Glen；虽然没有火车，但是有电车可以到市区（不知道会不会很慢）；学区虽然不咋地，也就矮子里面拔将军凑合了。

总之现在仍处在纸上谈兵的阶段。我们take的房子在glen，去周边看房子都会比较方便，明年再慢慢实地考察。

overout

好贴啊，要是写的是悉尼的该多好啊，我也正愁这事。

熊猫阿三

不要去glen了，那里路太堵啦...

KYLIE2008

Mel...比悉尼选择余地多一点

stephin

What did you buy finally? Any pictures?

gipsies

我们最后买的是一个2居的unit。两个房间都是朝北的。厅朝东。离小学500米，离火车站700米。晚上不吵。邻居都是鬼佬，比较nice.拍卖那天就聊了聊。照片就不放室外图了。太暴漏隐私。发两个室内图看吧！希望大家都能买到心仪的房子。现在的价位，怎么说呢。看上的，就不便宜。便宜的，又看不上

gipsies

来了，转转就知道了。我们来之前，还想着租两年房呢。计划跟不上变化。如果预算有限，就要有所取舍了。中国人喜欢买房子的。这个房子买了，等以后有钱，还要再买。我们就等于先买一套自住，以后转投资，等到孩子大了，我也能出去工作了，全力买第二套，心仪的自住房。也有人第一步就买house,等以后再买投资房。都可以了。反正要想好，买房子是大事。十几年就拴在上面了。

erzhuma

要是有Perth相关的信息分享就好了。呵呵。

嘟嘟

支持一下，不过个人认为2居的不太够哦。万一父母来呢。。。

gipsies

等我有了老二，父母过来帮我带孩子，我就带着老二住厅，父母睡大卧，我老公带孩子睡小卧。厅是在走廊的东边，倆卧在走廊的西边。这样小孩半夜哭，对他们影响小点。买房的时候，就挑的这种，厅可以独立的。我觉得我家里使用率最高的区域，就是电脑桌附近，还有厨房。厅纯粹是摆设。我家国内的电视机是21寸的，几乎不看电视。有的时候打开，发现没有有线。打电话问歌华，人家说，只要你一个月没开过机顶盒，它就自动关闭信号。想看的时候，还得打电话，重新开通。新家外面有一个超级漂亮的花园，有60平。准备在无花果树下放个摇摇椅。喝茶就在室外啦。哈哈。

[ 本帖最后由 gipsies 于 30-11-2012 13:13 编辑 ]

gipsies

domain这个网上，你可以登记一下自己的邮箱和购买意愿。它会每周发上一周的拍卖和private sale 的结果。我们是保留了一份参加过拍卖的房子的CIV和最后成交价的记录。还有拍卖的流程。最开始出价多少，几个人出价，最后买走的是第几个出价的。看多房子后，就有一个感觉。一看，就知道大概其成交价在哪里。拍卖一定要多参加。要尝试出价。拍卖很讲究技巧。要有一种气势，吓到对方。上次Balwyn房子，我就出价到50.2万，其实已经超出我的预算2千了。但只要对方出价，我就立马加价。只要他出价，我就加价。完全不动脑子。把那个白人老头吓退了。后来进去跟中介谈，不到卖方心理价位。中介问我最高能出多少，我说，就是这些了。中介不信。看我的气势，以为是有钱的中国人呢。临出门的时候，握手，那个中介说：great bidding strategy. 呵呵我说的这几个区，一般都是拍卖，private sale的房子少。一般情况下，最后的买家，不是第一个出价的。第一个，是抱着占便宜的心里。买家会渗着，渗到最后。但一旦出价，就不会放弃。而且拍卖的时候，要掌握节奏。比如说，一个房子，你的心里价位是44万，对方出42.9万，这时候，你就直接出43.1万。因为很多人的心里价位就在整数，42.5万，或者43万。你直接高出他，会有一种气势上的压迫感。他以为你志在必得，可能就放弃了。但拍卖，终归看预算。不到预算，都会出价。超了预算，超个几千还可以，超太多了，就割爱吧!

xiaotianshi05

短登时参加过gley 的学区拍卖，感觉真是中国人居多，老外的价格直接被调过去了，想这样的地方，老外基本没有竞争力，我也是担心这边房价太高超出预算。
想咨询一下你住在周围都是老外的邻居，有什么感受，小朋友能和他们玩到一起吗？和邻居交流有什么隔阂吗？谢谢！

xiaotianshi05

你家房子看起来很漂亮，都是地板，我很喜欢，个人不太喜欢地毯，特别是有小孩子，很容易脏的

嘟嘟

原帖由 gipsies 于 30-11-2012 13:00 发表

                               
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等我有了老二，父母过来帮我带孩子，我就带着老二住厅，父母睡大卧，我老公带孩子睡小卧。厅是在走廊的东边，倆卧在走廊的西边。这样小孩半夜哭，对他们影响小点。买房的时候，就挑的这种，厅可以独立的。我觉得我家 ...

恩恩，很不错的安排。一切都可以慢慢来。
你现在都有老二啦，真开心，我这里还纠结着要不要再要一个呢，哈哈。
另外，能透露一下你的房子多少钱么，我心里有个数，到时候考虑也买那边，哈哈，到时候可以多联系。要是不方便公开，短我一下也好的。谢谢啦。
我看中了oakleigh south primary school，一切都待定哈。。。

gipsies

我还没有搬过去呢。澳洲虽然中国人多，但咱们还是少数民族。我现在住Balwyn,一排五个townhouse,除了我家，都是老外，感觉关上门，大家各过各的。并 不是排外，他们之间也没有交流。还是跟同学之间有些联系。生日party，或者邀请个play mate一起玩什么的。

gipsies

嘿嘿。我也是喜欢地板。尤其喜欢这种原木纹的。地毯扫不干净的。

gipsies

Oakleigh South,确实是个好学校呀！不过Oakleigh South 那边，是不是没有火车站呀？我已经说了，这边房子的价格就是CIV的10%--15%。你看中的房子，去查合同里的Sec 32.里面有一个Land Information Certificate.那个上面有一个Capital Improved Value.如果房子是45万的话，那么45万及其以下买进，你算是赚到了。51.75万之内都算是合理价位。CIV是政府估价，不会考虑房子的装修什么的。所以，如果是老人的房子，一般装修老，价格会贴近CIV.告诉你我的房子价格也没意义了。嘿嘿。我不卖的。

百合在风中

房子很漂亮啊！自己带孩子的话，Unit就可以了，而且Low　maintenance

gipsies

给你几个参考吧！A房，Hughesdale, 4/3 Carlisle Crescent, CIV是45万，地是140平，45万卖出。

gipsies

CIV 中介没提供，地价值 300,000. 220 的地。一共6个人出价，全是白人。最终561,000成交
房子东西朝向双车库。

嘟嘟

哈哈，不买你的房子，不要着急，，
我再说吧，现在还在国内混呢，明年才来。估计开始的时候得租房子。balwyn好啊，可是好贵，过度租房子可以大大的考虑。你租房子几钱？估计刚来很难租的说，哈哈。
关于出价的信息，俺知道啦。要是以后买房子，找你做参谋，嘎嘎嘎嘎

gipsies

CIV 460,000. 旁边是公园，离4车道路近，东西走向。3家出价，全是白人，最后480,000售出

gipsies

你什么时候到呀？我现在的房子1月底2月初就可以腾出来，400一周，两房townhouse, 房东超好。时间合适的话，你可以租呀。我可以给你房东的联系方式。他们也在国内呢

gipsies

CIV 42万. 地皮115平米，房子东西走向，45.7万售出

gipsies

CIV 40万，42万卖出。房子东西走向。在拍卖前售出。应该是140平左右。看这套房子的时候，我还不会用land 的那个功能，没有量地的大小。

gipsies

CIV 43.5万，46.5万售出。主要是两家白人出价，卯上了。地116平。

[ 本帖最后由 gipsies 于 30-11-2012 19:49 编辑 ]

gipsies

这套房，没拿到销售合同，不知道CIV是多少。这个房子地有158平。一个卧室朝北，厨房、卫生间朝北。厅和大卧朝南。地有158平。495,600售出。

嘟嘟

我要到明年的5-7月呢，等我家小朋友的幼儿园读好。谢谢啦。到了跟你联系，可以一起happy哈。。。