普通澳人投资商业房地产 有人买下Bunnings仓库

周星星1832

　　（本报讯）退休的阿德莱德医生、已经当上祖父的Prahbash Goel是个居家男人。

　　这就是为何他最近花1095万元买下位于Swan Hill的Bunnings（warehouse）仓库的原因——买下来为他的两个女儿和5个外孙女以后的生活提供保障。

　　他只是众多转向商业房地产市场的父母投资者（mum-and-dad investors）之一，他们正抢购所有物业——俱乐部、瓶装酒商店、儿童育幼中心，甚至是数字广告牌。

　　Goel告诉记者，“许多价格在1000万元水平上的这类地产都被普通人买走了。这样做风险很大，但许多人都进入这个市场。”

　　与住宅房地产不同的是，成为商业地产业主的好处就是，租户通常必须支付各种费用、土地税和保险。

　　虽然商业地产通常不像住宅那样升值得那么显著，但低管理投入和日常管理费用意味着它们的净租金收益更高。

　　作为商业房地产买卖的老手，Goel说道，在墨尔本的BurgessRawson资产组合拍卖会上，Bunnings仓库的竞购“十分激烈”。他说道，它如此具有吸引力的原因是，这是个声誉好的品牌，拥有强大的商业模式和12年租约，这种消极投资的管理相对简单，日常费用低。

　　“Bunnings是一项优秀的、稳定的业务，”他说，作为一家提供家居装饰的全国性企业，这是一间绝佳的店面。

　　“我发现它是一笔好的投资。过去在街角我们常常会有一间五金店，现在已经不再有了。你想买一包钉子吗？那么你会去Bunnings。”

　　租户每年会付给Goel一家人55.845万元的租金，收益率为5.1%，虽然是历史最低水平，但已经明显高于住宅租金收益。

　　“我也有住宅物业，扣除税收和各种费用后的收益率是3%-3.5%。然后当你卖掉的时候你还要缴纳资本利得税，”Goel说道。

　　不过对于那些想要涉足这一领域的人来说，要考虑利率将会上涨、从而削弱租金收益的可能性。

　　Burgess Dawson估值主管Tim Perrin说道，在现在的经济气候下，现金和债券的低迷回报使得商业地产变得对父母投资者来说极具吸引力。

　　“市场上有许多私人投资者正看向商业房地产，在一定程度上也受到了自主管理养老基金的鼓舞。许多人买下它们是为了获得长期安全感：它已经是我的养老基金，我知道每年它会付给我40万元。”

　　虽然曾经10年期债券的收益率一度高达16%，但如今它已经低于3%。随着房价已经处于历史高位，“你无法在住宅房产上获得5%的租金收益。”

　　从街角店面到便利店、超市、瓶装酒商店、酒店、儿童保育中心和咖啡馆，澳人购买的商业地产种类繁多。

　　不过商业地产可能会是一项有风险的投资，因此你要做好调查，确定出租业务的可行性。最大的风险就是失去租户，因为你可能要花费几个月或一年以上寻找新的租户。

　　此外，商业地产的价值不会像住宅那样迅速翻番，人们购买它们首先是为了获得现金流，而不是资本收益。

                               
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　             　图说：如今有一些爸爸妈妈级的投资者进入商业房地产市场