【铁鱼答疑】西澳房产投资交流讨论，有问必答！

铁鱼perth

大家好，铁鱼在房产投资领域积累了数年经验，希望能和论坛的朋友们共同分享交流房产投资的知识和讯息。

说到西澳，珀斯的人口仍在不断增长，从2001年至2011年期间，珀斯是全澳人口增长最快的一个城市，共增加了38万人口。人口增长加上近些日子消费者信心水平的提升使得越来越多的人出手购买房产，使得市面上的房子变得供不应求。

如何在剧变的西澳市场抓住最佳投资机会是当前很多投资者面对的问题。那么什么样的房子适合投资呢? 好投资要有“X-Factor”，只选对的，不选贵的。“X-Factor”就是一些令人期待能够提升城市规划、改善人们生活素质的好消息，同时也是使投资房产具有更大升值潜力的因素。因此，房产投资者应该特别关注政府的新规划，如：哪里要规划成全新的居住区、最新的交通增设（尤其是轨道交通）、最新的商业购物心脏等等。

投资需要保持冷静客观的态度，不宜陷入羊群效应，人云亦云、盲目跟风，而要先制定清晰的投资策略，再逐步建立理想的投资组合，避免将辛辛苦苦攒下的钱急急忙忙地投错地方。

铁鱼会在这里尽力解答您关于房产投资和西澳生活的任何问题和疑问，欢迎大家多多提出问题！

补充：看来很多朋友会问及具体某些区的发展情况以及有关个人购房方面的问题，如果不是三言两语可以讲清楚的话题，建议朋友们给我发站内短信，留下联系方式，我们可以线下电话或微信交流，看在哪方面能帮到您。我们的微信平台（微信号：IronfishPerth）每天都会更新澳洲房产新闻和生活资讯，欢迎关注。

为了方便大家阅读，我将大家的问题汇编了一下，点击“回答”或“链接”就可以直接看答案：
1）Cannington or East cannington的房产升值潜力如何？Perth未来5到10年房产地趋势如何？回答
2）目前珀斯的新公寓项目很多，会不会导致供大于求？现在投资city的新公寓房前景如何？回答
3）LZ说的低于1%的空置率是什么时候的数据？回答
4）要投独立房还是公寓房？回答
5）house和unit的资产增值发展如何？回答
6）澳洲建筑有怎样的发展趋势？回答
7）Gwelup区的未来发展趋势如何？回答
8）在做投资房贷款时，为什么很多人选择“只还利息，不还本金”的方式？回答
9）Dianella, Morley 和Bayswater的潜能怎样? 回答
10）身边好些朋友都曾经转换过贷款的银行，我是不是也有必要这么做？回答
11）我计划用一套三十年历史的二手房作投资，值得做折旧吗？回答
12）独立房及单元房在折旧时有何不同？回答
13）为什么同一住宅区、同一时期建成的房产，却会出现相差数万元的折旧结果？回答
14）珀斯房价是不是在短期内有下跌的空间呢？回答
15）很多华人出租若干个房间，收取现金，需要怎样计算税务问题？回答
16）我们平常说，折旧可以退税，但这期间我没有了工作，所以没有什么税要交，那我可以暂停折旧，等我有了工作之后再开始计算折旧吗？回答
17）自住4年增值80%，然后出租8年增值20%，卖掉房后是按平均年龄计算分成，还是按实际年份计算？回答
18）装修费应该怎么报税？地板是自己铺的，没有发票怎么办？回答
19）投资房哪些花费可以退税？ 回答
20）如果四套房子十五年后翻倍，增值了两百万澳元，卖掉的话应交多少税? 回答
21）请介绍一下西澳的首次购房补贴政策。回答
22）如果把房子转到孩子名下，需要交资产增值税吗？回答
23）购买旧房（30至40年）投资可以计算折旧抵扣吗？折旧可以计算多少年? 回答
24）请问wattle grove 这个区自住怎样？回答
25）Wattle grove的治安怎么样，未来升值潜力大不大？回答
26）請問canning vale 值得購買嗎？ 回答
27）请教Thornlie的forest lake附近怎么样？回答
28）楼主能留一下联系方式吗？回答
29）铁鱼导读：珀斯的隐藏宝地 回答
30）我的收入能贷到多少钱？回答
31）什么是首次置业津贴？回答
32）我今年买的期房，已交了10%多的预付款，可以在今年退税吗? 回答
33）请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？回答
34）最近珀斯房价是涨是跌呢？回答
35）【铁鱼快讯】西澳首次置业津贴（FHOG）的新政策已于9月25日生效！ 链接
36）谁有资格获取首次置业津贴？回答
37）收入多少会影响首次置业津贴的领取资格吗？房价会影响吗？回答
38）如果我的情况发生变化对置业津贴会有怎样的影响？回答
39）西澳房地产协会REIWA最新的珀斯房价水平发展图 链接
40）RP Data最新调查显示 四分之三的被访问者认为现在是购房的好时机 链接
41）Willetton 这个区怎么样？回答
42）【铁鱼快讯】2031年澳大利亚将短缺超过66万栋住宅 链接
43）【铁鱼快讯】珀斯房屋中位价将于年底突破60万 链接
44）最近几年,中低端的房价升幅很快，但是中高端的房价(2M左右)好象在下跌，是不是这样？回答
45）【铁鱼快讯】珀斯市场回归，首次置业者仍是市场的重要推力 链接
46）【铁鱼评论文章】养老靠什么？链接
47）【铁鱼评论文章】自住还是投资? 链接
48）【铁鱼评论文章】漫谈西澳好学区 链接
49） 微信公众号“澳洲房产投资日记” 链接

michael.au

Cannington or East cannington的房产升值潜力如何？Perth未来5到10年房产地趋势如何？谢谢。

铁鱼perth

谢谢michael.au的关注！

问题：Cannington or East cannington的房产升值潜力如何？Perth未来5到10年房产地趋势如何？

回答：Cannington和East Cannington地理位置不错，离市中心的距离在10到15公里之内，周围配套设施也不错，属于有投资潜力的区域。Perth的房产市场目前处于复苏的阶段，四月份的房价中位数已经超过了2010年的历史最高水平，达到了51万澳元。至于未来的房产发展趋势，虽然很难给出一个准确的预测数据，但可以说的是，珀斯的房产市场大致上遵循一个7至10年翻一番的规律。珀斯历年的房价水平发展情况可以参考西澳房地产协会REIWA的数据图：

                               
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相信大家看了这张图能对珀斯房价的发展情况有个大致的了解。 欢迎踊跃提问！

[ 本帖最后由 铁鱼perth 于 2-5-2013 13:31 编辑 ]

铁鱼perth

媒体上的最新消息：4月份澳洲主要城市（除阿德莱德之外）的房价都有下跌，珀斯房价跟上月相比，下降了2.5%，只有阿德莱德在4月份获得2.8%涨幅。

tulip_liu

目前珀斯的新公寓项目很多。。。会不会导致供大于求。。。现在投资city的新公寓房前景如何。。。谢谢先。。。

铁鱼perth

谢谢tulip_liu的关注！

问题：目前珀斯的新公寓项目很多，会不会导致供大于求？现在投资city的新公寓房前景如何？

珀斯的租金已经涨到每周520澳元了，租房空置率不到1%（远远低于3%的平衡点）。就这样的情况来看，珀斯当前的租房市场可以说是严重的供不应求。要知道，珀斯每周人口平均增加1200至1500人，根据澳大利亚统计局的预测，珀斯四十年之内人口数量会翻倍，达到380万人口。空间和资源有限，公寓开发的速度应该追不上人口发展的速度。

此外，四十年后，珀斯的城市面积也预计将从目前的五千多平方公里扩展至一倍多，面积将远远超过纽约。生活在这样的大都市中，越来越多的人会选择住在珀斯中心区或地铁沿线交通方便的区域。政府正斥资开展的一些市政建设工程如城市连线工程（Perth city link）和河滨计划等，也都旨在改善中心区的商业及生活环境，所以city的公寓通常比较有投资潜力。

不过有一点需要注意，在确定投资前，有必要对开发商的实力和信誉进行充分了解：开发商的水平和素质参差不齐，选择做过好项目的、口碑好的开发商能降低投资风险，减少不必要的纠纷麻烦。还有，选择楼房质量和配套设施优异的公寓楼才更能在竞争中胜出，吸引优质租户。所以，对于一般购房者来说，向业内专家咨询是比较有效的途径。

[ 本帖最后由 铁鱼perth 于 6-5-2013 12:22 编辑 ]

老鼠爱上猫

在reiwa看到的数据，3 months to March，空置率是2.4%。 LZ说的低于1%是什么时候的数据呢？

铁鱼perth

回答老鼠爱上猫的问题：LZ说的低于1%的空置率是什么时候的数据？

SQM Research前两月公布的统计数据里提到珀斯的租房空置率为0.9%。相关文章有：
http://www.sqmresearch.com.au/SQ ... tesFebruary2013.pdf
http://www.theage.com.au/busines ... 20130411-2hmim.html
三月有所上升，还在1%左右，可以看下面这个链接里面的图：
http://www.sqmresearch.com.au/gr ... &type=c&t=1

不同的数据分析机构有各自的标准，得出的数据会有一定的差异。建议大家广泛参考以下这些房产研究机构的数据：
REIWA http://reiwa.com.au
RP Data http://www.rpdata.com
SQM Research http://www.sqmresearch.com.au
Property Observer http://www.propertyobserver.com.au
等等，它们提供的都是中立的房产数据信息。

[ 本帖最后由 铁鱼perth 于 6-5-2013 12:17 编辑 ]

铁鱼perth

我们常常听到的一个问题是：到底要投独立房还是公寓房？

这个问题并没有标准答案。独立房一直是澳洲房产投资界偏爱的主流产品，但是随着近年来澳洲家庭规划与人口的转变，投资的趋势也随着出现了微妙的变化。越来越多的小俩口家庭喜欢住在靠近城市的地区，因为离开办事处、公共交通、餐馆及娱乐场所都不远，为生活带来许多方便。

根据去年澳洲知名地产研究机构RP Data的调查，在澳洲公寓是比独立房更流行的房产投资方式。RP Data的研究总裁Tim Lawless是一位知名的房产研究权威，他在一篇地产评论文章里写道，澳洲有58%的单位和公寓住宅属于投资者，与之相比，只有21%的独立房属于投资者，这一比例在首府城市更高，比如在珀斯，投资公寓高达总公寓数量的63.2%。

投资者选择公寓的原因主要有三方面：
• 公寓比独立或半独立房购买价格低，投资门槛低；

                               
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• 数据表明，澳洲首府城市的单元房租金回报率要高于独立房；
• 和独立房相比，公寓通常位于交通更便利及周围零售设施更完善的区域。所以公寓因而变得很受投资者的欢迎。

但房产投资组合的取向与选择并不是一成不变的，任何政治、经济、人文方面的短期蜕变或是长期演变，都有可能带来决策性的影响。好的投资策略是要建立多元化的投资组合：投两种以上的房产种类（公寓、独立房等），投多于一个城市的房产，以便分散风险。

老鼠爱上猫

除了租金回报率，还有一个很重要的是资产增值呀。

铁鱼perth

回答老鼠爱上猫的问题：house和unit的资产增值发展如何？
对，投资房产的收益主要有两方面：租金回报率和资产增值。
上次说了租金收益，这次来说说资产增值。我们可以看REIWA两周前刚公布的前五年house和unit的价格走势图（上图的橙黑线是house，下图是unit）：

                               
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比较这两张图，这五年来，house和unit的价格增幅相差不大，甚至unit还略胜一筹。
澳洲物业监察（Australian Property Monitors) 也统计了house和unit的季度和年度价格增长数据：http://www.macrobusiness.com.au/ ... in-december-quarter   

                               
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可以看到，澳洲全国去年的house价格比前年增加了2.1%，unit增加了2.4%（unit胜出）；Perth的数据是6.1%比6.0%（house胜出）；只看第四季度的话，Perth的house价格比上一季度增加了2.5%，unit增加了3.4%（unit胜出），全国的数据是1.9%比1.6%（house胜出）……
可见，unit和house在资本增值方面没有明显的差距。应该说，地段好、质量好、配套设施好的房子都在增值，不论户型如何。
所以说好的投资策略是要建立多元化的优质投资组合！

[ 本帖最后由 铁鱼perth 于 8-5-2013 15:43 编辑 ]

铁鱼perth

再强调一下哦：unit和house没有绝对的投哪个更好，具体还是要看项目的综合条件及个人的财务状况。
受政策、经济、人文条件的影响，投资者在不同的阶段可能会有不同的偏好，但长期来看，unit和house各有各的优势。从分散风险和综合收益的角度考虑，不要把鸡蛋都放在同一个篮子里哦！

[ 本帖最后由 铁鱼perth 于 8-5-2013 16:08 编辑 ]

nicoleflopy

额，在足迹听人说过楼主的公司，记得是卖公寓的

铁鱼perth

回答nicoleflopy：
我们向来提倡的是投资者要建立综合性的房产投资组合，挑选最佳回报的高质量房产，不应该仅限于公寓。
我们的工作也不只是卖房那么简单。黑猫白猫，抓住耗子就是好猫。公寓house哪个最能帮你实现财务自由的根本目的，哪个就值得买。

[ 本帖最后由 铁鱼perth 于 9-5-2013 11:31 编辑 ]

铁鱼perth

澳洲建筑有小而精的发展趋势
一所在车库大小的土地上建成的悉尼小屋在前年巴赛罗那世界建筑节中获得了世界最佳房屋的奖项。这所由建筑师Domenic Alvaro设计的位于Surry Hills的小屋建在6米乘7米的地基上，高11米，有一个屋顶花园。澳洲这样的例子陈出不穷。巧妙的设计可以让小空间看起来更大，狭小的空间也能建造奢华的房产。墨尔本建筑师Andrew Maynard说，世界上一些人口拥挤的大都市如东京有很多漂亮豪华的小屋，澳洲广阔的土地使得人们向来习惯于建造宽广而低矮的家园，浪费本来可以用于创建更好生活方式的户外空间。他建议更多业主可以借鉴伦敦、东京和阿姆斯特丹等现代城市的优秀经验，考虑纵向发展，更好地利用空间。

                               
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madrista

楼主给分析一下Gwelup这个区的未来发展趋势吧，目前对这个区有兴趣。

铁鱼perth

回答madrista的问题： 这个区的未来发展趋势如何？
Gwelup从整体地理位置来看，离city不远，距离15公里以内，又在高速附近，当然是比较方便的。它属于Stirling大区，大概从70年代开始开发，所以大部分房子相对比较旧，目前中位价80多万，算是比较昂贵的地区。Stirling地区有比较大的未来发展计划，但是目前尚未落实，所以不能完全依此决定。大概就是这样的情况吧。
另外，要判断是否适合在某个区投资，就要具体到房子本身的细节、具体的位置、周围的交通如何、配套设施怎样、是用于投资还是自住、是否能符合自身需求（经济条件、投资策略或居住要求等等），这些因素就复杂了，不是三言两语可以讲清楚的，很难一概而论。如果想要聊聊的话，可以私信给我联系方式，我们线下找时间交流一下。：）

[ 本帖最后由 铁鱼perth 于 16-5-2013 17:26 编辑 ]

铁鱼perth

【铁鱼短讯】澳洲前不久迎接了第2300万名人口的诞生，到2050年将达4000万。澳洲仍然算是人口稀少的国家，却是全球排名第12的强大经济体。澳洲的年度人口增长率是1.7%，相等于每19个月就有一个新的黄金海岸诞生。相比之下，全球1.1%，美国0.9%, 英国0.6%，澳洲的人口增长率已经超越了传统上人口高增长率的国家印度(1.4%）。

铁鱼perth

常有人问：在做投资房贷款时，为什么很多人选择“只还利息，不还本金”的方式？

回答：“只还利息不还本金”是金融机构向投资者提供的一种相对比较灵活的借贷方式，有助于手头现金流相对有限的投资者降低每月还款压力、改善现金流、加快建立投资组合的步伐，用更快的时间积累财富。从这个角度看，比本息全还的方式更适合用于房产投资。

爱在清秋

请教一下一LZ，Dianella,Morley 和bayswater的潜能怎样？谢谢。

铁鱼perth

爱在清秋 发表于 4-6-2013 22:57

                               
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请教一下一LZ，Dianella,Morley 和bayswater的潜能怎样？谢谢。

回答爱在清秋的问题：Dianella, Morley 和Bayswater的潜能怎样?

这三个区都离city不算远，距离10公里以内，房屋中位价都在50万澳元上下，其中Dianella相对贵一些，近60万，个别房屋能到80万，100万甚至更多，具体看位置，可能某条街上地势高风景好就会稍微贵些。而Bayswater处于铁路沿线，相比前两个区在交通上更有优势。 具体要知道它们的发展潜能怎样，还是会牵涉到很多具体的问题：购买目的、房子本身细节、具体位置、配套设施等等。很难一概而论，给出一个标准答案。提议我们线下交流，或许能给你一些有用的建议和帮助。

铁鱼perth

我们收到的有关贷款的问题：身边好些朋友都曾经转换过贷款的银行，我是不是也有必要这么做？
答：不同的金融机构会根据您的个人经济情况提供不同的产品和优惠方式。您最初选择的产品在您的个人情况发生改变后或者产品内容进行更新后，不一定仍然最适合您。在这种情况下，如果由专业人士为您做评估的话，转贷可能会得到更好的产品。当然，您也可以尝试和现在的金融机构进行谈判，争取得到更好的条款，这样就无需转贷，达到皆大欢喜的双赢状态。

铁鱼perth

问题：我计划用一套三十年历史的二手房作投资，值得做折旧吗？
回答：要知道房产折旧主要由三个部分组成：一）建筑物本身；二）可折旧的资产，比如家用电器、家具陈设等；三）装修及扩建；
1985年后建造的建筑物可以申报折旧，折旧年限一般为四十年，如果房子是1985年前建造的话，那么建筑物这部分是无法折旧的，可以申请折旧退税的只能是电器家具和装修扩建这两部分，这两部分资产的折旧年限较短，具体是否能够退税取决于它们是否还在折旧年限之内以及前任业主的折旧记录，一般来讲是有折旧空间的。一些折旧报告的提供商会有如下承诺：如果折旧退税不能带来实际收益的话，做报告的钱保证可以退还给业主。遇到这样的情况，做折旧报告有利无弊。

laohai002

good

铁鱼perth

问题：独立房及单元房在折旧时有何不同？
回答：土地具有增值性，不能折旧。独立房由于土地含量高，导致折旧的效益较低；相反的，单元房的土地含量较低，而且在申报折旧时不仅限于自己的私人空间，公共区域内的配套设施与其他业主分摊的部分（车房、泳池等）也可纳入计算一并折旧，因此单元房的折旧通常能带来更高的退税。

铁鱼perth

问题：为什么同一住宅区、同一时期建成的房产，却会出现相差数万元的折旧结果？
回答：这是因为评估时含有主观因素，不同机构或折旧专员作出的报告可能会出现上至30%的差异性，所以有
必要找经验丰富和专业的折旧机构为你制定折旧报告，进行最大化退税。有些业主为了省钱找网上一些便宜的
机构做折旧抵税报告，这些机构往往不进行上门检查服务，所以会出现无法将附加资产最大化退税的情况，对
于业主来说有一定的损失风险，最后反而省不了钱。

lavender911

请教楼主，现在珀斯经济大环境并不景气，房价是不是在短期内（一年左右）有下跌的空间呢？（虽然是我们的第一套自住房，房价暂时下跌也影响不大，但是希望最起码能减少点压力）另外，现在经济不景气，我们对饭碗能不能一直保住也有点担心，在这种情况下您建议我们应该在等等还是尽快买房呢？谢谢！

铁鱼perth

lavender911 发表于 20-6-2013 15:42

                               
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请教楼主，现在珀斯经济大环境并不景气，房价是不是在短期内（一年左右）有下跌的空间呢？（虽然是我们的第 ...

回答lavender911的问题：
住房市场一两年内的短期升降是很难预料的，如果确定要买房的话，在这房子里一般起码要住五六年，短期的价格升降也就不是那么重要了。到底要不要买以及什么时候买，还是要看自己住房需求的迫切程度和自己的个人经济状况，看自己是否有这个实力。如果买得起的话就尽量买，从长线上看，早买总是好过不买。但如果经济上相对紧张，风险承担程度较低的话，就要综合考虑。要注意的是，买房的时候不仅要准备首付款，还会有一些额外支出，比如印花税、市容建设费、律师费等，需要计划充足的预算。如果担心失去工作的话，那要计算一下如果买了的话供房现金流够用吗？要是失去工作的话是否还能坚持几个月的时间？是否有足够的自信和能力在这几个月内重新找到工作。这些都是需要自己来判断的因素。

lavender911

铁鱼perth 发表于 20-6-2013 18:03

                               
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回答lavender911的问题：
住房市场一两年内的短期升降是很难预料的，如果确定要买房的话，在这房子里一般 ...

谢谢您的回复，我听过你们的讲座，觉得还是挺不错的。我们刚开始工作，希望能够从面积小，单价低（最好是45K-50K以下）的房子入手，这样还款负担不会太大。不知道您对珀斯这种价位的房子有什么推荐的吗？

铁鱼perth

lavender911 发表于 20-6-2013 21:43

                               
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谢谢您的回复，我听过你们的讲座，觉得还是挺不错的。我们刚开始工作，希望能够从面积小，单价低（最好是 ...

很高兴你听说过我们，我们可以线下聊。