【铁鱼答疑】西澳房产投资交流讨论，有问必答！

铁鱼perth

问题：很多华人出租若干个房间，收取现金，需要怎样计算税务问题？
回答：如果是自住房里的部分房间出租，那么简单地说：

• 收入需完整上报， 建议把租金存入固定帐户以便计算；
• 支出按照出租部分的面积计算， 公共区域比如客厅、饭厅、厨房及车库等可以合理地以租客的使用比例进行计算。
  

铁鱼perth

问题：我们平常说，折旧可以退税，但这期间我没有了工作，所以没有什么税要交，那我可以暂停折旧，等我有了工作之后再开始计算折旧吗？
回答：我们假设前提是基于投资房的折旧计算， 并没有出租给关系相近的朋友或亲戚，那么这个问题需要看总体的收入情况， 以及是否有购买相应的保险，还有投资房应用上的整体收支比例。 如果在投资房有出租的情况下， 整体收支平衡，其他收入也并不多， 这样可以选择不抵扣当年房屋折旧。 在这里要注意下面两点：

• 当年折旧不能申报在其他的年份， 如果选择不申报就会错过抵扣当年部分收入的机会， 即便税率低至15%以下；
• 然而没有申报的那部分折旧可以在若干年后卖房的时候起抵税作用，会从某种程度上减少增值税。
  

铁鱼perth

问题：自住4年增值80%，然后出租8年增值20%，卖掉房后是按平均年龄计算分成，还是按实际年份计算？
回答：我们假设前提是房屋在1985年9月20日后购买，第一次出租在1996年8月20日后，并且假设购房后直接住了4年然后再出租8年。有了这个前提，卖掉房产时只需交后八年所产生的20% 利润的增值税。

铁鱼perth

问题：装修费应该怎么报税？地板是自己铺的，没有发票怎么办？
回答：如果是大规模的装修的话，可以通过数年折旧的方式来抵扣这部分的费用。如果是自己做的装修，至少材料费可以作为装修费用的一部分进行抵扣。要是实在没有发票，也可以出示其它的相关凭证，比如银行对账单等。没有任何证据的话，是无法做抵扣的。

铁鱼perth

问题：投资房哪些花费可以退税？
回答：投资房退税主要分两部分：一是可以即时折扣的费用，比如房贷利息，出租中介管理费，招租广告费，税务代理费，物业管理费，政府杂税，水电气杂费，等等。但如果以上费用是由租客支付的话，就不能抵扣，必须是本人支出的费用；二是需经数年折扣的费用，比如借贷费用，贬值资产类的折旧及构筑成本类的折旧。

铁鱼perth

问题：如果四套房子十五年后翻倍，增值了两百万澳元，卖掉的话应交多少税 ?
回答：简单来说，资产增值是卖价和成本之间的差值，但澳洲税务局对成本有很细的规定，我们建议您卖房前先和自己的税务代理交流。自住房是不用交增值税的，如果您购买物业是纯粹个人用于投资的，假设资产增值了两百万的话，且持有十二个月以上，一般情况下可以有50%的折扣，也就是折算成一百万的资产增值收入。假设其它应纳税收入为10万的话，那么这一年就要基于110万的纳税收入进行纳税。具体的税率要取决于出售物业当年税务局新的税务表格中的数据。

jason19833

请介绍一下西澳的首次购房补贴政策，我的理解是西澳现在买50w以下的新房或二手房均可得7000刀+全免印花税，而NSW、VIC仅对新房有效，是否正确？谢谢

铁鱼perth

回答jason19833的问题： 请介绍一下西澳的首次购房补贴政策

和NSW与VIC不一样的是，西澳政府的首次置业补助目前对购买新屋或现房都有效，首置房的价格（地皮加房产）一般不得超过75万元，符合这个条件的购房者有资格获得7000澳元的补助。享受7000澳元补助的首次购房者，如果物业价格不超过50万，空地价格不超过30万，免交印花税。50万和60万之间的物业享受印花税优惠。

jason19833

铁鱼perth 发表于 22-7-2013 21:49

                               
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回答jason19833的问题： 请介绍一下西澳的首次购房补贴政策

和NSW与VIC不一样的是，西澳政府的首次置业补 ...

谢谢

铁鱼perth

问题：如果把房子转到孩子名下，需要交资产增值税吗？
回答：如果房子是自住用的，那么转给孩子的话，是不需要交税的。如果投资房是在有生之年转给孩子的话，更换业主就相当于卖给另一方，那是需要交税的。

铁鱼perth

问题：购买旧房（30至40年）投资可以计算折旧抵扣吗？折旧可以计算多少年?
回答：这个问题我们之前折旧讲座的时候已经回答过。投资房的折旧主要由三个部分组成：一）建筑物本身；二）可折旧的资产，比如家用电器、家具陈设等；三）装修及扩建；1985年后建造的建筑物可以申报折旧，折旧年限一般为四十年，如果房子是1985年前建造的话，那么建筑物这部分是无法折旧的，可以申请折旧退税的只能是电器家具和装修扩建这两部分，这两部分资产的折旧年限较短，具体是否能够退税取决于它们是否还在折旧年限之内以及前任业主的折旧记录，一般来讲是有折旧空间的。

lilyvoon

你好，请问wattle grove 这个区怎样？自己住的，谢谢你

铁鱼perth

回答lilyvoon的问题：请问wattle grove 这个区怎样？自己住的。

谢谢你的关注！如果你买房是用于自住而不是投资的话，那么主要还是看自己的居住需求如何。这个区离城有一段距离，不近轨道交通，需要考量工作或上学的交通是否方便以及周围的生活设施如何。此外，这个区周围的环境不错，比较安静，价格在珀斯来讲是相对比较负担得起的。如果你对房价是否合理有任何担心的话，可以购买RP Data或Landgate的销售记录报告，查同条街上其它房子的历史销售记录，以作参考。

bslqy

lz，請問canning vale 值得購買嗎？看起來很新但是就遠了點。 還有的話，strata一般是交給誰？
謝謝

yifu

请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三年以后离开perth就卖掉,会有capital gain的潜力吗?

铁鱼perth

bslqy 发表于 15-8-2013 16:16

                               
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lz，請問canning vale 值得購買嗎？看起來很新但是就遠了點。 還有的話，strata一般是交給誰？
謝謝

回答bslqy的问题：請問canning vale 值得購買嗎？
你说的没错，Canning Vale是比较新的区，规划不错，价位方面相对比较负担得起。到底值不值得购买，需要考虑很多因素：购买目的（投资还是自住）、居住要求、房子细节、具体位置、周围交通、配套设施等等，很难一概而论。由于关注这个区的朋友比较多，我们对于这个区的调研很细，你可以私信给我联系方式，我们线下交流一下，了解你的具体需求才能回答更多具体问题。

铁鱼perth

yifu 发表于 16-8-2013 02:58

                               
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请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三年以后离开perth就卖掉 ...

回答yifu的问题：请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三年以后离开perth就卖掉,会有capital gain的潜力吗?
两三年的短期投资风险较大，升值没有任何保证。如果报以投资目的的话，不建议两三年后就卖。请问你是在这里留学吗？建议与我线下联系，听一下你的情况才能给你合适的建议。

yifu

铁鱼perth 发表于 16-8-2013 14:43

                               
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回答yifu的问题：请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三 ...

谢谢你的回答~~那如果我长期持有呢？这里有升值潜力吗？

铁鱼perth

yifu 发表于 16-8-2013 17:21

                               
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谢谢你的回答~~那如果我长期持有呢？这里有升值潜力吗？

长期持有风险当然会好很多。Forest lakes地区我不是很熟，是否升值要看很多因素：物业质量、周围环境、居民结构、基础设施、交通条件等等，很难一概而论。

lilyvoon

非常感谢你，我老公工作的地方离这个区不远，驾车比较方便，另外之前住过East Cannington，对噪音已经是惊弓之鸟了，现在只是担心这个区的治安怎么样，未来升值潜力大不大？

铁鱼perth

lilyvoon 发表于 16-8-2013 18:42

                               
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非常感谢你，我老公工作的地方离这个区不远，驾车比较方便，另外之前住过East Cannington，对噪音已经是惊弓 ...

回答lilyvoon的问题：wattle grove的治安怎么样，未来升值潜力大不大？
不客气
如果你想了解某个区的治安情况的话，可以上西澳警察局的网站查地区的犯罪记录：http://www.police.wa.gov.au/Abou ... id/998/Default.aspx
(注意google chrome浏览器可能会无法正常显示，internet explorer可以打开。)
升值潜力这个问题又牵涉到很多因素，即便“好区“也有升值潜力不好的房子，很难一概而论的，要看具体地段、质量、配套设施等等。
如果你有治安和环境方面的担心的话，建议除了home open之外在不同的时间再去房子周围转转，看看周围环境和居民情况如何，以便有更多了解。

lilyvoon

谢谢楼主

chwllmm

能留一下联系方式吗

铁鱼perth

chwllmm 发表于 23-8-2013 10:47

                               
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能留一下联系方式吗

回答chwllmm的问题：能留一下联系方式吗
我们的微信账号是IronfishPerth，微博是亚太集团Ironfish珀斯。每天都会更新最新的房市和澳洲生活资讯，有兴趣的话可以添加。
电话我私信给你。

铁鱼perth

铁鱼导读：珀斯的隐藏宝地
拥有自己的住房是澳洲梦的重要部分，也是澳洲人生活中最紧要的任务。最近Westpac与Realestate.com.au和还有房产研究机构 RP Data合作，调查研究了珀斯网上搜索最多的热门地区和它们的邻近地区的价格状况。
调查显示，热门区域的房价往往是增长力度最强的，这些中心地区引领周围辐射地区的房价走势，而这些辐射地区往往因而被看作是hidden gem“隐藏的宝地”。
如果以自住为目的，且经济能力有限的话，不妨多看一下这些hidden gem区域，希望能够帮助一些正在为选自住房烦恼的朋友们，祝您更快实现拥有满意住房梦想。

HOUSES                                                      
POP. RANK        POPULAR SUBURB        MEDIAN VALUE        HIDDEN GEM        MEDIAN VALUE        $ SAVING        % SAVING
1                Scarborough                $700,173                Innaloo                $618,891                $81,282        11.6%
2                Fremantle                        $802,051                O'Connor                $572,144                $229,908        28.7%
3                Mt Lawley                        $929,428                Highgate                $678,530                $250,899        27.0%
4                South Perth                $1,038,277        Victoria Park        $623,090                $415,187        40.0%
5                Canning Vale                $626,973                Thornlie                $432,120                $194,853        31.1%
6                Subiaco                        $1,155,047        West Perth                $709,723                $445,324        38.6%
7                Como                        $702,191                Bentley                $501,376                $200,815        28.6%
8                Maylands                        $598,708                Ashfield                $496,997                $101,711        17.0%
9                Dianella                        $635,811                Morley                $518,317                $117,424        18.5%
10                Bayswater                        $617,172                Eden Hill                $439,378                $177,794        28.8%

UNITS                                                      
POP. RANK        POPULAR SUBURB        MEDIAN VALUE        HIDDEN GEM                MEDIAN VALUE        $ SAVING        % SAVING
1                Scarborough                $584,153                Churchlands                $433,238                $150,915        25.8%
2                Fremantle                        $586,922                White Gum Valley        $361,959                $224,963        38.3%
3                Mt Lawley                        $400,509                Glendalough                $324,219                $76,290        19.0%
4                South Perth                $601,106                Victoria Park                $480,272                $120,834        20.1%
5                Canning Vale                $411,932                Langford                        $302,088                $109,844        26.7%
6                Subiaco                        $660,165                Wembley                        $351,859                $308,307        46.7%
7                Como                        $502,607                Bentley                        $430,867                $71,740        14.3%
8                Maylands                        $380,194                Coolbinia                        $357,032                $23,162        6.1%
9                Dianella                        $419,550                Mirrabooka                $297,154                $122,396        29.2%
10                Bayswater                        $409,077                Bassendean                $384,679                $24,398        6.0%
Source: realestate.com.au, Westpac and RP Data

铁鱼perth

一些朋友常在问的问题：我的收入能贷到多少钱？
关于贷款能力的问题，计算公式很复杂，要综合收入、资产和家庭状况来看，简单来说，在没有负债的情况下，贷款额度一般不会低于贷款申请人年收入的五倍。

铁鱼perth

问题：什么是首次置业津贴？
在澳洲有过买房经验的朋友都知道，首次置业津贴（First Home Owner Grant, 简称FHOG）是州政府为第一次在澳洲购买自住房的人士提供的政策补助。政府为何要设立这项补助计划呢？主要原因是2000年7月1日澳洲当时第一次引进商品及服务税（GST），为缓冲由此变高的住房成本，政府决定为符合特定条件的购房者提供一次性买房补助，帮助人们缓解经济压力。

铁鱼perth

问题：我今年买的期房，已交了10%多的预付款，可以在今年退税吗?
买房的费用一般是不能在年末申报退税的，只可以在出售物业的时候作为购买成本来抵消部分物业增值税。但如果您买房的目的是明确用来投资的，而且预交的费用是向银行贷款得来的，那么贷款利息费用的部分是可以抵扣的。

flyingchild

请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？

铁鱼perth

flyingchild 发表于 14-9-2013 13:41

                               
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请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？

回答flyingchild的问题：请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？

首次购房是投资房的话不能享受首次置业津贴，因为房产settle后十二月内必须连续住满六个月。对，以后买自住房一样是可以享受的。

如果大家对首次置业的话题感兴趣的话，可以参加我们周日的免费首次置业专场讲座会，专业人士将深入分析与首次置业相关的重要课题。
时间：9月22日（周日）下午3点至4点半
地点：Cannington Leisureplex（Cannington火车站附近新建的健身中心）
可以私信给我订位。