【铁鱼答疑】西澳房产投资交流讨论，有问必答！

flyingchild

谢谢铁鱼。还有一个问题，最近珀斯房价是涨是跌呢？

铁鱼perth

flyingchild 发表于 18-9-2013 22:25

                               
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谢谢铁鱼。还有一个问题，最近珀斯房价是涨是跌呢？

回答flyingchild的问题：最近珀斯房价是涨是跌呢？
根据房产研究机构RP Data-Rismark的最新房价指数，在截至8月份的12个月内，澳大利亚首府城市的房价在去年上涨了5.3%，其中珀斯和悉尼房市的增幅最显著，珀斯房价上涨了超过9%，悉尼上涨了7%；
珀斯的独立房和单元房历史涨幅请见图：

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flyingchild

多谢！

铁鱼perth

flyingchild 发表于 20-9-2013 13:15

                               
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多谢！

     

铁鱼perth

【铁鱼快讯】西澳首次置业津贴（FHOG）的新政策已于9月25日生效。
从9月25日起，购买新房的首次置业津贴增为1万澳元，购买现房的首次置业津贴降为3千澳元。

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铁鱼perth

问题：谁有资格获取首次置业津贴？
申请人必须满足以下条件：
• 申请人必须作为自然人（非公司）购买住房，合约签订当日应满18岁；
• 合约签订当日，至少有一位申请人必须是澳大利亚公民或永久居民；
• 申请人和/或配偶先前不能已经收到澳大利亚任一司法管辖区的首次置业津贴；
• 申请人和/或配偶不能在2000年7月1日前已经在澳大利亚任何地方拥有过住房；
• 申请人和/或配偶不能在2000年7月1日后已经在澳大利亚任何地方拥有过住房并在2004年6月30日前居住过；
• 申请人和/或配偶不能在2000年7月1日后已经在澳大利亚任何地方拥有过住房并在2004年6月30日后连续居住过六个月以下；
• 如果是已建成的物业，申请人必须在房屋交割后的12个月内作为主要居住地连续住满6个月，如果是在建物业，必须在完工后的12个月内作为主要居住地连续住满6个月；
• 申请人必须在住房所在的土地中持有相关权益（所有权）；
• 申请人签订的购买或建造合同（或业主自行建屋）的时间必须是在2000年7月1日或之后。

铁鱼perth

问题：收入多少会影响首次置业津贴的领取资格吗？房价会影响吗？
收入不会影响。在评估申请时，不会将收入作为考虑范围。 但是住房价值会影响领取资格：2010年1月1日起，首次职业津贴对购买或建造的房屋规定了价格的上限：
• 南纬26度以南（包括珀斯地区）的住房，物业的总价值（即房子和地的总价值）不得超过75万澳元；
• 南纬26度以北的住房，物业的总价值（即房子和地的总价值）不得超过100万澳元。

铁鱼perth

问题：如果我的情况发生变化对置业津贴会有怎样的影响？
您必须在12个月的居住期结束之后的30天内或者当您知道无法满足津贴领取条件的时候（两种情况以较早日期为准）书面通知负责机构。负责机构将决定您是否需要偿还津贴。未以书面形式通知负责机构的情况，申请人将被要求偿还津贴并授予处罚，同时剥夺未来享受津贴的资格。

铁鱼perth

西澳房地产协会REIWA最新的珀斯房价水平发展图：

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铁鱼perth

RP Data最新调查显示 四分之三的被访问者认为现在是购房的好时机
澳洲权威房产数据机构RP Data最新进行的调查显示，74%的被访问者认为现在是购房的好时机。阿德莱德、西澳地区和昆士兰地区的被访问者尤为乐观，分别有89.8%, 85.7%和83.8%的人支持此观点。同时有57%的被访问者认为接下来的12个月里房价会升， 35%的人认为房价会保持稳定，只有8%的人认为房价会降。

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铁鱼perth

      

铁鱼perth

     

Enhuichang

Willetton 这个区怎么样哦

铁鱼perth

回答Enhuichang的问题：Willetton 这个区怎么样？
Willetton这个区不错啊，是传统的老区，房子大多要旧一些，学校不错，有很多华人在这里居住。这个区离CBD20公里不到，不在铁路沿线，如果在CBD上班的话，交通不算最方便。目前house的中位价在67万左右，不是特别贵。具体到底适不适合您就要看您的购买用途了，是投资还是自住，房子的具体位置和配套设施等。您想多聊聊的话，可以私信给我联系方式，我们线下交流。

铁鱼perth

【铁鱼快讯】2031年澳大利亚将短缺超过66万栋住宅

据《澳洲人报》报道，一份新的政府报告预测澳洲的住房短缺问题将会愈加恶化，未来20年的住房缺口将超过此前预计的水平。

国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）周四发布的住房供应与承受力更新报告披露，尽管在过去一年中房价有所下降，但住房市场的需求量依然超过了产量。

“未来一到两年的住房供应增长将会减慢，这暗示住房短缺不但没有消失，相反还恶化了。”报告说，“这预示着，假设人口继续以预测水平或接近预测水平的速度增长，那么住房供应不足的问题将会恶化。”

该报告预言，尽管到2031年之前澳洲将平均每年新建15万套住房，但家庭数量却将以每年16.3万户的速度增长。到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套，相比该理事会半年前在报告中预测的64万套进一步升高。

理事会发言人唐纳德（Owen Donald）说，过去几个月里的低住房营建率加剧了住房短缺危机。“如果这种情况继续下去，我们担心这恐怕会对人们的职业能力造成一些相当严重的后果，尤其是移民跟年轻人，将无法住进属于他们自己的房子。”唐纳德说，“我们需要增加住房储量，但现在的增速却不够快。”

唐纳德提到，投资者信心低迷，建筑业劳动力短缺以及缺乏基础建设资金阻碍了新开发案的推进。他着重指出，面向低收入者的平价住房不足，是政府需要再努力的领域。

“我个人，以及我们协会的许多人，都特别关注这方面的问题。”唐纳德说，“因为这是一个市场无力自行解决的问题，除非政府能给予高额的补贴。澳洲不允许人们住在窝棚和帐篷一类的东西里，可这确实收入非常低的人唯一能够住得起的东西。”

这份报告估计，上财年面向低收入者的平价住房短少了53.9万套，而且，绝大多数社会保障房的住客，都不是真正的底层民众。

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铁鱼perth

      

krislu

好帖~~留下虎爪先~~~~~~~

铁鱼perth

krislu 发表于 19-2-2014 18:42

                               
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好帖~~留下虎爪先~~~~~~~

谢谢

铁鱼perth

【铁鱼快讯】珀斯房屋中位价将于年底突破60万

澳大利亚时报讯，西澳房产协会总裁David Airey表示，珀斯房屋中位价将在2014年底达60万。目前40万以下的房源已枯竭，很多想换更好房子的买家将推高价格。David之前预测年底珀斯房屋中间价是57万，现在他预测60万（相当于房价每周涨$1200）。到时珀斯房屋中间价将是澳洲第二贵，落后悉尼约5万。

QWERTYASDFG

铁鱼perth 发表于 20-2-2014 17:16

                               
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【铁鱼快讯】珀斯房屋中位价将于年底突破60万

澳大利亚时报讯，西澳房产协会总裁David Airey表示，珀斯房 ...

谢谢分享了这么多的有用信息.
可能很多人都有感觉,最近几年,中低端的房价升幅很快.LZ的图表上都有说明了.但是中高端的房价(2M左右)好象在下跌.不知道是不是错觉.如果LZ也能提供一些具体的数据图表就好了.

铁鱼perth

回答QWERTYASDFG的问题：最近几年,中低端的房价升幅很快，但是中高端的房价(2M左右)好象在下跌，是不是这样?

我们最近刚写了一篇专栏，正好讲到这个主题，请看下面文章。据我们的了解，市场上没有专门的高端房价的走势统计数据。如果您要找某个地区或街道的房价交易数据的话，建议您联系Landgate或Rp Data问询。

答朋友问: 西澳房价与经济现状

最近有位朋友问我们：珀斯房价最近是不是降了？矿业走弱之后西澳经济是否会受到影响？本篇文章里，我们来聊聊这个问题。

首先，我们来看一下两周前公布的RP Data-Rismark房产数据。数据显示，截止到今年二月底，珀斯的独立房中位价比去年同期上涨了7.2%，单元房增长了13.1%。只看二月份的话，独立房中位价比一月份下降了0.4%，目前在530,000澳元左右，单元房中位价上涨了2.9%，目前为431,000澳元。与其它首府城市相比，珀斯的单元房市场表现相当强劲。

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铁鱼perth

【铁鱼快讯】珀斯市场回归，首次置业者仍是市场的重要推力

珀斯市场2013年第四季度的表现显示，房产市场的销售总额回归到长期的平均增长水平。西澳房地产协会（REIWA）总裁David Airey表示，就往年经验来看，圣诞假期前后的房屋销售都会有所下降，但是在2013年第四季度这个现象并没有发生，房屋销售依然火热，并且这个状态一直持续到今年，2014年一月份的销售额数据也显示较往年有了上升突破。

在2013年早些时候，REIWA的专家们预测，珀斯第四季度的房屋中位价涨幅应该会在4%左右，年增长率则会达到至少为7%。但是2013年年底珀斯的实际数据是，第四季度房屋中位价的增长率为6%，而年增长率则达到了9% ，房屋中位价上升至545,000澳元。

购买房价在400,000澳元以下的首次置业者人数下降了12%，但是购买房价超过600,000澳元的人数却有了明显上升 ----在销售额提升的同时也提高了市场房屋中位价。购买房屋价值低于400,000澳元的首次置业者人数的减少主要是因为市场供应不足，第四季度市场上待售的独立房和空地的数量比平均水平低了3000套，这也增加了需求竞争。

虽然首次置业者的申请人数有所下降，但是在过去一年半里，首次置业者依然是非常重要的物业市场推动力。最新的数据表明，2013年第四季度的首次置业者人数为5,330人，他们支付的房屋中位价为433,000澳元.

铁鱼perth

【铁鱼评论文章】养老靠什么？

我们的一位澳洲朋友Ben在矿业企业做着高薪工作，最近遇上公司项目预算削减失业了，年近六十的他，一个月内投出了几十份简历，还在积极寻找下一份工作。在澳大利亚，有许多像Ben这样的人，年过半百，却依然忙碌在工作岗位上。他们中，有些人可能是出于对本职工作的喜爱，但更多的人恐怕则是因为迫于生计压力，不得不像年轻人一样奔波于职场之中。

根据澳大利亚健康和福利研究会最新的数据，在过去的一个世纪内，澳大利亚人的寿命长短增加了25年，澳洲是世界上最长寿的十个国家之一。澳大利亚男人的寿命位居第六，而澳大利亚女人的寿命位居第七。一个现在出生的澳大利亚男孩，将活到79.9岁，而女孩将活到84岁。

纵观世界各国政府对退休年龄的法律和政策的变化，可以看到随着人类预期寿命的延长，逐步提高法定退休年龄是一个国际性的趋势。今年2月，澳大利亚财政部长霍奇明确表示，赞成英国政府将该国当前30岁以下人口领取养老金的年龄提高至70岁的做法，明确表示澳洲也将效仿。今年5月，财长宣布，从2035年起将澳洲人的退休年龄推后至70岁，1965年后出生的人要从70岁开始才能领取养老金。

财长认为，自推出养老金福利以来，尽管绝大多数人的寿命都延长了，但65岁的领取年龄一直没有改变，这是在1908年设定的，当时的预期寿命是55岁，而现在的预期寿命大大增加，但领取养老金的年龄依然是65岁，所以有必要提高。

提高退休年限的规定自出台以来一直饱受争议，尤其遭到了许多工会组织和普通民众的反对和抨击。有分析人士指出，出于工作效率、知识结构、健康程度等方面因素的考虑，许多雇主更愿意聘请年轻人，尤其是金融、商贸、IT等领域的企业，通常情况下都会拒绝雇用50岁以上的人。职场的年龄歧视迫使中老年人只能从事一些“体力劳动”方面的工作。而让55岁以上的老人长时间参加体力劳动有损于他们的身体健康，同时这些高龄人群从事运输、建筑、公共交通等领域工作也极易对公共安全造成危害。

虽然政府希望人们都能工作到70岁，但澳洲统计局去年底公布的数据显示，如今澳洲男性的平均退休年龄接近59岁（58.5岁），女性则为50岁。出于种种原因，澳人的实际退休年龄低于预计退休年龄。此外，德勤经济研究所还公布了一份研究报告，发现大批即将退休的人，在退休后将不得不过节俭的生活。报告预测，澳洲75％的退休人员在20年后，将不得不领取全部或部份的政府养老金（Age Pension）。

根据澳洲退休基金协会（ASFA）的调查测算，要保证能过上一个“适度的”退休生活，2014年65岁的退休男子，在退休金账户里应有34万澳元的结余，妇女应有37万澳元的结余（德勤的报告称，大多数澳人只达到了这个金额的至多1/3）；若想过上“舒适的”退休生活，那么男性的退休金账户上，至少应有61万澳元，而女性需要68万澳元。并且这些收入标准的前提是，退休者完全拥有自己的房产，而且身体健康。

值得注意的是，以上“舒适退休生活”的标准是一周交通费34澳元，食品费195澳元。可见，这里指的“舒适”并不代表十分宽裕，更谈不上奢侈。即使那些达到舒适退休生活标准的人，也不能每年都去巴厘岛旅行。

那么，怎么能过上宽裕的退休生活呢？有些专家建议，澳洲人需要在工作时增加退休金供款，比如在退休金账户里额外投入工资的5.5%至7.5%，以保证退休后能过上宽裕的生活。

但，这真的是最有效的办法吗？

澳洲财政部最近指出，澳洲退休金行业每年收取高达200亿澳元的管理费。这个数额比澳洲人实际应该交纳的费用高两倍。财政部国内宏观经济组主任David Gruen两周前在澳洲经济发展委员会上说，一名退休基金账户上有5万澳元余额的人每年平均需要缴纳726澳元管理费，几乎没有证据显示这笔钱值得这么多的管理费。

管理费意味着投资者财产的净流失。澳洲的退休金管理费额相当于英国的三倍，相当于澳洲国内生产总值的1%。此外，多数退休基金不覆盖长寿风险，这显示了退休基金低效的一面。长寿风险是指退休者在用完其退休金总额之后还活着、从而被迫依赖政府的养老金。长寿风险将成为越来越重要的议题，因为澳洲正在趋于老龄化，而且多数保险产品不覆盖这种风险。  

退休金越来越难追赶生活和管理成本的步伐，养老金已经被证明不够安享晚年。可见，想要更好地保障退休生活，进行理财投资是理智的决策。

退休规划是人生最长期，也是最重要的财务规划。人们常说，在中国养老不能靠子女，更靠不了政府，所以就只能靠自己。其实，即便是在以完善福利保障著称的澳洲——这一“从摇篮到坟墓的高福利国家”，退休生活也完全需要自己把握。

人生是长期积累的过程，后半生的结果，往往取决于前半生所作的决定。您的退休生活是否能活得精彩，取决于现在的您能否先知先觉，尽早未雨绸缪！

铁鱼perth

【铁鱼评论文章】自住还是投资?

澳洲房地产网站Realestate.com.au最近公布的“住房可负担能力信心指数”（Housing Affordability Sentiment Index）年度报告显示，有一半的Y世代购房者愿意增加自己的债务，以达到自己想要的生活水平。近三分之一的Y世代买家需要财政上的帮助才能够买房，其中约五分之一的人从父母那里得到资助。同时，53%的Y世代人已经有房，其中约四分之一拥有的是投资房产。

Y世代人正处于二三十岁的黄金阶段，他们的职业生涯和收入面临上升的趋势，再加上其婴儿潮世代的父母给予的财政帮助，这就意味着很大一部份Y世代的人将有财务信心实现自己的房产目标。

以往，当人们有了足够的存款和供款能力，通常会选择马上拥有属于自己的自住房。然而，当今越来越多的首次购房者开始考虑这样的问题：到底是先买自住房还是投资房？这两种做法的利弊分别是什么？
  
先拥有自己的家，再考虑投资
利：安全感，不会出现租约结束大费周折搬家的情况。你可以个性化自己生活的空间，有绝对的自由来布置装潢。你可以出租一间卧室，不仅分摊了部分可扣税费用，还有效利用自住房来作为投资。
弊：如果负担能力有限，你可能无法承受理想地区的房价，只能退而求其次选择住在其它区域；自住房在特殊情况下才有税收优惠。如果没有可抵扣税费，你需要自己完全支付额外费用（市政税/水务费、房屋保养维修、单元楼物业费等），还有按揭还款的负担。

一边租房，一边投资
利：投资物业释放现金流，每月租金可分担部分房屋支出和你自己的租金。有更多租房选择：可以与伴侣朋友一起分摊成本；或者与父母同住，减少开支；可以选择生活在理想的区域/郊区/街道，而不会因为负担能力的问题，被迫降低对生活地段的要求。
弊：长期租约的不安全感：房东可能出售/搬回/甚至推翻租用的物业；在新旧租赁合约交替时，租金可能上涨；无法自由个性化你的房间；与合租者可能性格不合或发生矛盾。

想要在自住和投资两者之间做出选择的话，应该先问问自己置业的首要目的是什么，通常有以下因素需要考虑：

生活方式和环境
这部分受个人因素影响最多，也受个人支付能力的限制。租赁并不适合每个人，尤其当你想尽快独立、从父母家搬出来住，且不满租房的种种限制：比如希望能将墙壁粉刷成喜欢的颜色、养宠物或不用再接受例行房屋检查等。如果你是因为要拥有自由的生活方式，而将目光转向房地产市场，购买自住房可能是你最好的选择。

但如果你不确定未来七至十年会发生什么，也许未来你的生活方式将发生变化，可能会有孩子，或者需要去外地工作。为避免房产交易较高的费用，保持灵活性，租房是你应对未知的最佳解决方案。置业时如果更多考虑经济条件，而不是生活方式，那么投资物业可能是更好的选择。一旦忽略了房产用于“自住”的属性，投资选择会变得更多、更开放，全国各地的好房产投资项目都可纳入考虑之列。

可负担水平和地理位置
承受能力很大程度上受地理位置左右。如果你负担不起喜爱地区的自住房，可以选择在当地租房，保证当前的生活方式，同时在其他地区投资物业。鉴于各地区房地产处于不同的市场周期，目前购买能力有限的投资者，应留意符合自己预算的区域，甚至是其他州的房产投资。即使你坚持选择自己中意的区域，投资房也比自住房负担小，有税务平衡的作用。

相比而言，投资物业能得到租金回报和更多的税收优惠及其他收益，特别对于收入更高人群而言会带来显著的税项减免。比如物业折旧、物业相关开支都可以作为收入抵扣项目。但不要本末倒置，为了税项减免进行物业投资，因为未来也还需要考虑资本利得税的影响。  

首次购房者补助
各州都有针对首次购房者的优惠和税务减免政策，但各州的政策不一样，比如有些州发放首次置业津贴的要求是物业必须在开始的一段时间用于自住，只要不生活在投资房，购买投资房则不会影响补助金资格。但也有些地方，投资者只要已经买过房，不管是投资还是自住，就不能再领取补助金了。所以，在购房之前，要先了解当地的相关政策，以免错过机会。

决策力和成熟度
决策力和成熟度是指你能及时准确地做出物业投资决定，并成为合格的房东。投资需要以物业未来增值为目标，应撇开情绪和过多感情因素，不能单凭个人喜好决策来做未来财务规划。当你成为房东，你需要成熟度与灵敏度来与相关专业人士打交道，处理房屋租赁中可能会出现的问题。

铁鱼perth

【铁鱼文章】漫谈西澳好学区

很多刚来西澳的家长朋友们问我们：西澳哪里有好学校？是不是也有学区房一说？在哪里买房比较好？听说南部华人聚居区的学校排名不错，还有别的选择吗？

那么，今天我们就来简单谈谈西澳的学校和好学区。

首先要知道，澳洲的教育由各个州政府独立负责，所以每个州的学制情况略有差异（参见图一）。一般情况下，澳洲教育都由三个阶段组成：

1.小学（Primary School）

2.中学（Secondary School / High School）

3.高等教育（大学University和职业学院College等）。

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leonxiao

marrrk

四季鹅

请问Beckenham这个区买投资房怎么样？

买apartment投资房从长远考虑，是一室还是两室的更合适？

铁鱼perth

谢谢大家关注这个帖子，不好意思因为个人原因很长时间没有更新，目前上论坛的时间不多，有问题请关注微信公众号“澳洲房产投资日记”留言，我定及时答复。

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