4.14&17房产新政——中国政府的绝地自救

牧马人

4.14新政出炉，二套房贷首付门槛升至50%，利率1.1倍，已经让人感到风向有可能转变，但还不确定，因为这毕竟只是10%首付比例的上升和小幅的利率上升，如果不能杜绝贷款向炒房通道流入，依然无法解决问题。4.17的新政则真的有了釜底抽薪的味道，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，这是彻底斩断了炒房者通过银行杠杆的资金链，一直猖獗的假按揭再也没法玩下去了。
为什么在这个时候动真格的，因为美国的汇率大战兵临城下，与其维持或者吹出更大的资产泡沫到时候让美国人去戳破，不如自己事先戳破，或许还有一丝软着陆的可能。看来最高层已经丢弃幻想，对最大的既得利益团体也舍得动刀子了。断臂自救，不知能不能救得了。

牧马人

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
    《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：
    一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
    （一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
    （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
    二、坚决抑制不合理住房需求
    （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
    要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
    对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
    （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
    三、增加住房有效供给
    （五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
    （六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
    四、加快保障性安居工程建设
    （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。
    五、加强市场监管
    （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
    （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
    各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。
    （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
    国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

                                                           国务院
                                                    二○一○年四月十七日

[ 本帖最后由 Michael.Sun 于 18-4-2010 01:15 编辑 ]

牧马人

大棒还没有结束，也许过不多久，物业税就该出笼了。

鹰扬天下

就是变着法子收钱
专家建议17条
16条不用，就用一条征税

davis555

没有用，投资房产的人都不差钱，多付一点首付没有关系，提供证明更可以繁荣作假，税务局更可以借机寻租，哈哈

davis555

至于物业税，更扯淡，国内是70年使用权，一次性缴了70年土地使用权，每年再缴物业税，穷疯了，国内这些人还不全跑澳洲来买房，这里是永久产权

ingeer

最多能讓房價穩住。。 小跌也可接收，如果崩盤。。 嘿嘿。。。。

gulite120

早点出台,效果会好点

terrygogo

拭目以待

zfzhang

国家出台的法律政策海了去了，除了无权无势的小老百姓不得不遵守，对某些人来说有个P用啊？

格美

4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。并且对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。楼市是否就此迎来拐点？网易财经就此问题专访了社科院工业经济研究所研究员曹建海。

　　二套房贷款与工商业贷款同属一类

　　对于二套房首付比例不得低于50%贷款，曹建海表示，这看起来在全球首付里面是最高的，但是这不可比，二套房是投资性住房，甚至是投机性住房，打着消费贷款的名义本身不合理，既使是贷款1%也是不合理的，拿这个50%比全球的消费性贷款首付比较也是不合适的。因为这是投机贷款，投资贷款不属于消费贷款，不适用个人按揭。他分析指出，目前租售比如此之低，扣除装修、税费等，现在出租根本是亏损的，几百年，一千年也不可能收回投资。让别人住或者是空置的，都是投机性消费，这种消费应该与商业贷款放在一类，因为根本不属于消费性贷款，应该给工商业贷款统一管理，这应该是一个方面。

　　楼市新政难抑泡沫

　　新政出台，对楼市的影响还有待观察，对此曹建海表示，新政对房地产业肯定是利空。但是只要银行愿意给房地产贷款，什么问题也解决不了。他指出，宽松货币的退出是公众和既得利益集团最残酷博弈之后才有可能发生，最关键的是，只要这个政策不退出，要想让房价不回落，出现拐点都比较难，除非在上涨的过程中自然破灭。有人说只要政策让它涨，就一定涨，也未必是这样的，也不排除上涨过程中自己破灭。物业税本身也会刺破泡沫，但是看它敢不敢。曹建海直言，地方政府是一级倒地皮的，他的收益和房地产的收益不一样，这次政策还是在维护他们的利益基础上作出的姿态，现在的政策肯定不够，要把泡沫打下来，肯定不够的。后续如果没有实实在在的政策，这个政策只能是作秀，现在还在作秀阶段。他指出，过去福利分房，这属于一次性的，这没有规则，还符合首付的条件。比如贷款了买新房的，过去有房屋旧了，希望改善，这是真实的想改善，但是并不在现在的范围内。反过来已经买房子了，把房屋卖掉了，赚钱了，再去买房，这部分人就需要管理。

　　银行是炒房团的最大推动力量

　　曹建海表示，温州炒房团的资金也不完全是自己的资金，也是层层资金民间接待过来的，初始的贷款也在一分以上，这是资金的成本，有的经过两个环节拿过来，这个资金成本作为首付，他将来必须用银行贷款，如果能够把房子抛掉，才把房子置换出来。炒房团往往与开发商联手做，把房价做高，把钱置换出来，这是他们肯定要做的事情。这也说明炒房团不利用银行杠杆不可能兴风作浪的，银行信贷是炒房团的最大的推动力量。

　　“楼市新政对于炒房的抑制作用很小。” 曹建海表示，炒房团的人，从来不用自己的身份证，都是带着整麻袋的身份证和相应的委托书买楼的，几栋楼开盘了他们一下子就买的，他们还是按照首套房来买的，银行的假按揭已经到非常猖獗的地步，政府有多腐败，银行的假按揭就有多严重。

　　供地计划顺应地方政府卖地生财的意向

　　4月15日，在新政出台之前，国土资源部公布2010年度全国住房用地计划。住房用地供应总量明显增长，大约18万公顷，比去年翻了一倍多。对此，曹建海表示，国土部是顺应地方政府的呼声，表面增加了供地，实际上意味着农民和被拆迁居民在今年与政府之间的冲突会更加剧烈。他指出，中小套型的商品房供地是8万公顷，去年全年供地是7.6万公顷，光是中小户型的供地就超过了去年，今年的供地规模大大增加，去年全部才7.6万，今年一下子供应了18万公顷，这个增幅是巨大的，其中我们就提出了保障房比例。保障房的比例是2.4万公顷，这大概占全部供地的13.6%，另外在棚户区改造上，57%用于做保障，棚户区改造是强制性拆迁的，让他们买商品房不可能，肯定得提供保障性住房。供地计划完全顺应了地方政府卖地生财的意向，三种类型的住房用地占77%，保障房、小户型商品房、棚户区改造。在这当中小户型商品房占的比重大约58％，小户型商品房的供地量超过去年的全年供给，地方卖地肯定比去年的规模大大增加，而住宅用地是最贵的，地方政府今年又是狂欢的一年。

　　物业税不能彻底抑制炒房

　　针对市场上对于即将开征物业税以及住房消费税的的猜测，曹建海表示，把投机需求从消费中剥离出来，光靠物业税不能彻底解决。要把房价升值部分通过税收的方式征回来，房屋转卖无利可图，这样才能解决。起码把投机性住房转卖房屋谋取利益模式打掉。

　　加息后房价拐点才能出现

　　曹建海最后表示，这次政策出台以后，许多的购房者原来没有签约的人，非常着急，急于签约，说明仍然看好房价上涨，不担心这个政策引起房价回落。唯一的解决方法是让银行不愿意给住房贷款，这是唯一的，这应该是紧缩。不打消银行对房屋积极贷款的心态，这个局面很难改变，这个拐点应该出现在加息之后，而且需要连续加息，这个拐点就会出现了。

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格美

呵呵，看了个标题就贴上来啦  

妞爸

证明不就是一个萝卜章吧，造假也太容易了

melbourner1978

政府还是头疼医头，脚疼医脚，现在最重要的是盘活实体经济，让投资者的钱除了房地产还有地方可去，否则一切都是瞎扯

格美

心态上还是有打击的。但如果通货膨胀明显的话，回过神来，又有人觉得房子保值了。

牧马人

原帖由 davis555 于 19-4-2010 01:25 发表

                               
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没有用，投资房产的人都不差钱，多付一点首付没有关系，提供证明更可以繁荣作假，税务局更可以借机寻租，哈哈

记得07年底推出的二套房首付40%政策后，08年全国的楼市怎么反映的吧，08年底宽松货币政策出台，40%的二套房贷被架空，利率也施行优惠，这是09年炒房盛行的必要条件。现在全国无差别的二套房首付50%，利率1.1倍，效果会如何显而易见。
“不差钱”不是随口说说就算数的，根本没理解银行杠杆对投机的撬动作用。

牧马人

原帖由 aqianer 于 19-4-2010 11:12 发表

                               
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证明不就是一个萝卜章吧，造假也太容易了

税单和社保清单不是那么好造假吧，现在是中央明显发出了打压的信号，银行即使想顶风作案也得寻思寻思，跟过去上头睁只眼闭只眼的情况已经不同了。

牧马人

原帖由 格美 于 19-4-2010 11:10 发表

                               
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呵呵，看了个标题就贴上来啦  

（同一个人在4.17之后的博文）

国务院真够客气的，开始与治下的商业银行商量了。如果没有这个“可”字，这次调控肯定有了一点儿釜底抽薪的意思，让深受高房价之害的、占绝大多数的广大弱势群体，看到了房价回落的一丝曙光。

继强化差别化房贷政策出台之后，国务院4月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

因为有了这个“可”字，银行是不是愿意执行，还要看银行人员自己高不高兴。

通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

看来，抑制房价需求侧的政策要点已经陆陆续续出笼，关键是下面能不能执行。执行得好，房价回落为期不远。

接下来对于公众而言，地方政府强拆强迁、卖地生财、打压小产权房、禁止公民建房、在保障房供给方面不作为等供给侧政策，当是人民与既得利益集团斗争的焦点。

melbourner1978

这个政策确实是含糊不清，政府一旦发现经济有硬着陆的迹象，风向会立刻掉转，反弹可能会更凶，我还不认为天朝有自断四肢的勇气。

GateW

什么是二套房? 有人给个定义没有? 其实不如说，每个18岁以上公民只能以其户籍名称登记一套住房来的更有操作性。

seraph77

拉倒吧，不动地方政府的招拍挂政策能调到房价？

牧马人

原帖由 melbourner1978 于 19-4-2010 11:38 发表

                               
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这个政策确实是含糊不清，政府一旦发现经济有硬着陆的迹象，风向会立刻掉转，反弹可能会更凶，我还不认为天朝有自断四肢的勇气。

对于第三套房确实是有含糊不清，但是第二套房的50%首付，1.1倍利率非常清楚，而且是全国一刀切，这招还不算最狠的，无当地税收和社保证明不得贷款这才最狠，而且也是全国一刀切，没有任何的含糊。
政府到底能忍受房价下降多少很难说，但是至少短期内来看一定会有一个下行空间，而且下行幅度一定超过08年。房价下行对于消费和实体经济是有提振作用的，至于政府财政，以后大概要多从物业税想办法了。

妮南

泡沫反而越做越大了。

ma.qy

总理在2会上面说要稳定房价只有3天，他直接领导的央企就给北京贡献了地王，地后。
我不是很明白这个世界怎么很多人上当无数次还要上当。
现在的ZF已经到了能骗1天算1天的地步了。我说的这个结论的依据是我说的第一句话。

[ 本帖最后由 ma.qy 于 19-4-2010 13:57 编辑 ]

牧马人

原帖由 ma.qy 于 19-4-2010 13:54 发表

                               
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总理在2会上面说要稳定房价只有3天，他直接领导的央企就给北京贡献了地王，地后。
我不是很明白这个世界怎么很多人上当无数次还要上当。
现在的ZF已经到了能骗1天算1天的地步了。我说的这个结论的依据是我说的第一 ...

咱们要不要赌一赌半年之后的国内房价，涨了你赢，跌了我赢。

有些人都只看到了这几年总的趋势，却忽略了大势中的小势。政府喜欢高房价，这没问题，但是政府也不是没有下手打压过，在05年，07年，都是因为政策导致房价的回调，至于后来的托市那是另外一个问题。我不是说未来政府不会再去托市，但是目前的打压是很明确的，至少可以带来一段时间的回调，之后怎样还得看政策的风向标。

[ 本帖最后由 Michael.Sun 于 19-4-2010 14:19 编辑 ]

ma.qy

原帖由 Michael.Sun 于 19-4-2010 14:14 发表

                               
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咱们要不要赌一赌半年之后的国内房价，涨了你赢，跌了我赢。

可以。赌一碗水饺。这个帖子放这里，我们18个月后来看。

melbourner1978

跌早晚是要跌的（大不了人民币贬值），还不如赌天朝经济是硬着陆还是软着陆

牧马人

原帖由 melbourner1978 于 19-4-2010 14:19 发表

                               
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跌早晚是要跌的（大不了人民币贬值），还不如赌天朝经济是硬着陆还是软着陆

这个好，不过就是标准很难确定，硬还是软怎么区分呢，又没有个东西，进去的算硬，进不去算软。

melbourner1978

那就赌汇率（黑市的），那个最准了

牧马人

原帖由 melbourner1978 于 19-4-2010 14:23 发表

                               
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那就赌汇率（黑市的），那个最准了

硬着陆后rmb肯定大幅贬值吧，到那时黑市汇率的红线该是多少呢，红线以上算硬，以下算软