对未来几年澳洲房市的看法

牧马人

未来好几年资源类国家的货币和资产都会贬值，当然也包括澳元和澳洲的不动产。大趋势已经开始，货币先于不动产，后者用不了多久也会开始跟进。2012年之后的涨都是中国回光返照资本出逃的结果，急涨也好，微涨也好，持续时间都取决于中国的出逃期什么时候结束，也就是中国筑顶完毕开始明显下行之时，二十多年前日本也曾跟今天的中国人一样到处收购，包括房产，但是只要本国经济下行开始，不管是企业还是个人扩张性的收购就此中止。中国也不例外，只是时间节点或近或远，它一直没来，但总归会来，而且已经越来越近。

也有另外一个信号，就是美联储加息。从中国包括其他新兴市场国家出来的钱最终的目的地还是美国，而不是澳洲。美联储加息会让澳元贬值趋势更加强化，从一锤子买卖自住的角度讲，澳元贬值形势下，用外币换澳元购买房产是划算的，而从投资角度讲，买来的房产会随着本币贬值继续贬值，是非常不划算的买卖。

牧马人

中国人普遍经验主义，三十年的经济成长让人不相信经济会下行，十年的房地产大跃进让人不相信房价会跌。不过该来的总会来，避不开的。

一个地方房价的高度只取决于该地能吸引资源的多少，资源包括很多种，有本地经济购买力的支撑，有各种投资当然也包括投机的游资。美元强势而澳元走低的大周期里，整体的澳洲经济会不舒服几年，本地的购买力是会降低的，而作为澳洲房产另一资金来源的新兴市场在强势美元周期下会比澳洲更惨，再也不可能提供这几年这般充沛的资金，而新周期内唯一能保持扩张的经济就是强势美元所支撑的美国，但它是不会把澳洲的房产列在扩张列表上。所以这个周期内澳洲房市下行是不可逆，但不同地方下行幅度的差异也会明显，就取决于与高点时期相比丧失资源的多少，更简单点，这几年海外买家越多的区域在未来几年波动越大，越是靠本地经济支撑的区域，波动越小。毕竟澳洲经济还不会太差，虽然矿业这个cash cow会被玩个半死，但是FTA签了一堆之后，农业会一定程度上取代矿业的位置，而且这两年跟紧了美国老大，澳洲还不会太差

牧马人

@李天真

mason00

澳洲比较按照市场规律来，分析还是有道理的。不过中国本身就不好说了，其扭曲能力超过我们的想象。如果政府想控制一个数据，会牺牲很多其他不被人注意的数据来保卫它，真是不好分析。澳洲现在的形式由于中国人的大批进入，热门城市房价数据可以按照国内的轨迹走。区分城市，人口增长等国内常用的说法，在悉尼，墨尔本也说得通。现在澳洲政府是放开了让中国人来撑，中国国内经济走坏速度即便加快一点，绝对数量上的中国富人还是能撑得住澳洲的房价。相对来说，澳洲市场小，容易被控制。我的意思是中国富人的绝对数量可以延长澳洲房市相对于中国本国经济衰退的走势，也就是中国经济即便开始衰退，富人还是可以延缓这种波浪效应的冲击来到澳洲的。

澳洲的问题关键还是澳洲政府自己的想法，那个什么外资监管机构IFB什么的，一直没有严格控制外国买家的购入行为，这才是房价能被推高的真正主力因素。这个甚至比银行加息，收紧贷款政策更重要。中国经济现在还只是减缓，短期，2年内不会有房价奔溃之类的大变动。但是从最近5年的发展趋势来看，中国最大的危险是失去了增长动力。之前中国的发展，主要基于美国消费扩张，转移劳动密集型产业生产线这个历史大背景。而现在，美国正在转型，收缩消费，回收产业链条，增加国内就业。相对的，中国本身在经过了高速增长期后，经济活力逐渐像国有企业集中，其活力和可能性大大不如10年之前。

事实上，整个全球化的趋势也在发生变化，早年发达国家主导的产业转移，全球大分工已经基本成型。欧美经济衰退正是这种大分工达到稳定边界的信号。发达国家正在从新关注本国市场，从新将注意力从海外扩张性投资转为对内休养生息，重新培育生产力方面的工作。早年很多经济学家关注的中国模式缺乏创新，缺乏创造力等危险因素在高速增长期会被人忽略，但是现在将会慢慢发挥出来。说到底，用一个普通人的思维，地主给长工干活，不会干到后来让长工变成地主的。更何况，长工更本没有利用地主慌神的机会去抓住真正的资本。中国世界工厂的定位不会变，这是全世界的需要，甚至是中国政府自己的需要，全球的稳定，也依靠中国心甘情愿的扮演这样的角色，只是工人的情况会越来越糟了。

从大势来看，中国是蛮危险的。其基础实力膨胀到了高层领导人会以大国姿态来处理很多事物的水准，而这种基础实力正在收缩，为了维持住自己的等级，高层很有可能在很多本来妥协的地方，开始采用强硬态度。实体经济水准，高层态度和美国的底线，这三个指标如果交汇到某一个微妙的点上，事情会变的很不妙。但是，我觉得相对平稳的下降期如果持续10年以上，世界的格局可能会稳定在欧美消费，中国制造的常态之中。这当然需要账面上的贸易不平衡，通过某种方式长期保持平衡。这种方式，自然是以牺牲中国人的利益为代价的。

jimmyarch

楼上都是高手！

牧马人

mason00 发表于 25-11-2014 16:09
澳洲比较按照市场规律来，分析还是有道理的。不过中国本身就不好说了，其扭曲能力超过我们的想象。如果政府 ...

对大势的判断应该没有什么分歧，但应该对中国购买力对澳洲房产的影响所能持续的时间有些不同的看法。

中国富人这个因素其实一直都有，但影响的大小却跟大环境有密切的关系，不同时段来自中国富人的资金流入量上都很不同。最集中的应该是两个时段，一是08年底四万亿天量投资之后中国经济和货币迅速膨胀导致的溢出效应，二是12年之后中国经济开始筑顶之后的资金出逃效应。而在未来中国经济下行趋势得到确认后，这两种效应都将不复存在。中国富人对澳洲房市的影响力将退回到2007年之前的水平，而在那个水平上的支撑力是撑不住今天的房价的。那时，房市将更加直接的反应本地经济，而本地经济又恰逢强势美元资源下行的大周期，对澳洲房市是双重打压。

mason00

牧马人 发表于 25-11-2014 15:50
对大势的判断应该没有什么分歧，但应该对中国购买力对澳洲房产的影响所能持续的时间有些不同的看法。

...

依我的观察，中国资金出逃可能可以持续蛮长的时间，比如五年。与此相比，澳洲市场被推高到一个让澳洲政府不能接受的速度应该会远远快于五年。澳洲政府干预，保护本地资产是2年内打击房产的主要潜在因素。中国出来的资金难说是出于上部分巨富的。澳洲现在的政策，其实房产投资的主力是一些合理范围内的国内中产阶级。这样说吧，国内挑2000万不是官场巨贪，商场大贾的中产阶级出来，平均消费水准可能是在澳洲平均水准之上的。也就是说，中国正常的资金流入澳洲，澳洲也吃不消。澳洲政府不干预，我想会有一天，通过现有合法途径进入的资金也会挤爆至少悉尼，墨尔本这两个城市。

牧马人

澳元贬值，让继续锚定美元的人民币显得更有购买力，澳洲房产这个时段在中国人眼中也吸引力增加，但中国人的疯狂又完全抹平这个汇率差。但这种情况能持续多久？央行降息已经打开了人民币贬值的通道，未来这个通道还会进一步被确认，用贬值的人民币来买澳洲资产，购买力会下降，吸引力降低。但出逃的趋势依然会在人民币下行通道打开之后继续一段时间，哪怕是在美联储加息之后都有可能再有一个小高峰，但池子里的水已经越来越少，放不了多少次，更不可能形成洪水。
中国人钱多的现象也会在美联储加息之后迅速打回原型，以美元为主的外币会迅速被兑换流出中国，这在加息之前就会开始，而撤出的主力不是拿着美元的中国人，而是大量的跨国企业和外国投资投机者。更严格的外汇管制在某个时间是一定会到来的，那个时候，中国富人的海外购买力会断崖式的跌落。

幸福妈妈

mason00 发表于 25-11-2014 17:07
依我的观察，中国资金出逃可能可以持续蛮长的时间，比如五年。与此相比，澳洲市场被推高到一个让澳洲政府 ...

赞同maoson的分析，尤其是中产阶级资金进入澳洲的说法更是事实。

未来5年，中国千万富豪投资澳洲房产的可能性将很有可能得到延续，最少5年。

不仅投资房产，还有更多资金流入澳洲（投资其它项目，甚至存入银行），甚至有些富豪家庭不止购置一处房产：山上一处，水边一处，土地数处的想法越来越多地体现在实际操作中。

一旦澳币汇率再度下行，购房热必定持续火热......

无论澳洲房价如何涨跌，个人觉得涨的空间不会像中国那么离谱。购买自住房，此时应该是好时机。但大量投资在澳洲购房，也许会血本无归。

牧马人

富人对海外购买力的影响都离不开一个趋势,本国经济是扩张还是收缩.即使日本经历了20多年的衰退,但今天经济实力依然很强,富人依然很多,但是对澳洲的房市影响却微乎其微了,因为扩张结束了.今天的中国人看上去很牛,其实20多年前的日本甚至更牛,黄金海岸都是日本人开发起来的,日本当年在美国购置房产的规模明显要超过今天的中国.但日本在90年代初期本国经济衰退开始,海外的扩张能力便急剧萎缩,而在海外房市上收缩的最快.中国也不会有什么例外,只是把当年日本人走过的路再走一遍而已.

fzds

小马直接说对布村房市的看法吧。

幸福妈妈

fzds 发表于 25-11-2014 17:44
小马直接说对布村房市的看法吧。

布村不少同胞南下GC投资购房，基本集中在southport区，都在说：那区是未来发展神速的宝地。大家都看好的地方也许未必是最好的。

牧马人

再接着楼上进一步说,本国经济上升时,该国对外扩张力强,这是因为多重因素叠加在一起,本币升值购买力增加,企业财富利润增加对外收购能力增强,个人收入增加房产增值股票增值都会让个人帐面财富增加对国外资产购买力增强.二十多年前的日本,今天的中国所表现出的超强的购买力都是这种情况.

而经济一旦下行,所有叠加的因素全部都会开始反向叠加,所造成的效果就是购买力迅速逆转向下.对于公司而言,在本国利润降低负债上升市值下降所带来的结果一定是为生存而收缩.对于个人收入下降房产贬值股票等其他资产贬值所带来的也必然是购买力下降.而购买力下降的结果会导致把有限资源转移到必需品消费甚至是积蓄上,最受打击的就是不动产投资.

二十年多前日本经济泡沫破灭时不仅企业受伤,那些把资产完全固化成房产的日本中产阶级一样非常受伤.而未来很近的时间内,受伤的将是中国,同样的一批人以同样的方式.所有的趋势都会在那个时间点前后明朗化,那就是美联储的加息号角,应该就在明年的某个时刻.

garyyip

都是牛人，学习了

牧马人

fzds 发表于 25-11-2014 17:44
小马直接说对布村房市的看法吧。

其实上面已经说了我的看法,受中国购买力影响大的地方波动会大,反之则波动小.布村属于后者,而布村的华人区属于前后者之间,白人区属于绝对的后者.

上面幸福妈妈说到GC。GC在12年的时候已经开始下跌，为什么？我个人的观点，中国实体经济筑顶阶段已经开始，对澳洲实体经济失去拉动力，所以直接表现在房市的冷清，其实那时候全澳州都冷清。而为什么之后又开始上涨，就是因为进入出逃期。所有外部资金流入多的地方都会大幅上涨，悉尼，墨尔本，GC，都是典型的代表。GC这个地方更特殊，因为没有很多本地资源做支撑，所以表现的更外向，外部资金一来立刻翻身，外部资金一走，比别的地方跌的都更狠。在进一步说，GC有点类似中国的三亚，当中国整体房市上行时，三亚是个很有卖点的炒作对象，而一旦整体进入下行轨道，三亚的跌幅会比其他地方更惨。那时候会发现，那些卖点真的只能拿来炒作。

另一个很有典型意义的城市是perth。Perth受出逃资金影响小，而受国内实体经济影响大，所以四万亿一下，先于其他城市上涨，而中国经济触顶之时又先于其他城市下跌。其实Perth就是澳洲的一个晴雨表，或者打个比方，Perth就好比鄂尔多斯，而整个澳洲对于世界也有点类似鄂尔多斯对于中国。大方向是什么？其实一年多以前，在perth的筒子又有几个相信perth房价会跌？

mason00

牧马人 发表于 25-11-2014 16:40
富人对海外购买力的影响都离不开一个趋势,本国经济是扩张还是收缩.即使日本经历了20多年的衰退,但今天经济 ...

中国和日本有个重要区别，中国资本风险大，即便权贵资本，还是要外逃。日本国内环境好，很多日本人都认为日本比国外好。中国资本流出会减少，但是绝对数量还是大大超过澳洲承受能力。澳洲房产被推高是澳洲政府不干预，主动打开投资渠道的主要结果。国际市场并非所有地方都打开自己的房产市场的。中国的资本必然需要消化掉，接受的市场管理者需要考虑自己本国市场的承受力。我们只能相信澳洲政府不会让房价涨到选民愤怒的地步。而中国政府底线就相对低点。

基本的经济贸易平衡决定进入中国的资本需要最终流出，良好的市场会使资本循环为本地市场体统效益。中国的效率低，分配不均衡是对内的问题。对外，必然要在强权和外界压力下通过汇率，购买高价资产灯方法冲淡因数量产生的差额。无论对内如何不公平，中国经济总量已经到了如今这个地步，全世界都需要吸收中国的生产力，小市场不设防的想吸收中国资本。要付出代价的

李天真

布村没有研究过啊，如果是准备扎根自住的，也只有买了吧？如果准备挪窝的，也先买个小的过渡一下啊，华人，租房太不作兴了。

牧马人

李天真 发表于 25-11-2014 19:34
布村没有研究过啊，如果是准备扎根自住的，也只有买了吧？如果准备挪窝的，也先买个小的过渡一下啊，华人， ...

呔，兀那秃驴！好不容易@你，就挤这么点东西。好东西都挤隔壁去了，视oz如无物，是可忍孰不可忍哇

牧马人

mason00 发表于 25-11-2014 18:46
中国和日本有个重要区别，中国资本风险大，即便权贵资本，还是要外逃。日本国内环境好，很多日本人都认为 ...

good point。这确实是个重要区别，但这个区别不足以影响中国本身的大势。中国经济一旦下行，都会导致中国不管是富豪还是中产的扩张型购买力极速缩水，即便他们很意愿来澳洲，依然是购买力缩水，这就意味着澳洲房市所能吸纳的资源量下降。另一个方面，出逃的峰值就在这一波，过了这一波，就再也不会有这个规模了。

牧马人

讨论的好冷清，oz房产党完全不成气候

justinfang

说句不中听的，楼主分析得这么透，应该在投资上很有建树吧，那么赶紧告诉大家如何投资收益高是正经 说了那么多，没看到干货。

牧马人

想要干货自己找地儿研究去，研究不出来也甭问别人要，没人有义务给别人提供干货。我就是喜欢空谈，不喜勿入

Archer001

只要澳洲放开签证，吸引移民，房价基本可以得到支持

jimmyking

人民币对美金从2006年的8.x慢慢升值到现在的6.x，这个升值是被迫的 还是政府故意的呢？好像是被迫的。。。
那现在人民币如果想贬值，老百姓乐不乐意先不说，国际上可行吗？估计平衡点会在哪里？

我完全是门外汉。

jimmyking

都说人民币 要贬值，结果今天涨了一回。澳币今天暴跌了。

但观察澳币的波形，其实澳币是跟美元绑定的，收人民币影响不大。说人民币影响澳币好像是YY。。

hec66

未来几年澳洲房价会很坚挺，供需曲线摆在这呢，说其他因素都没用。

牧马人

jimmyking 发表于 25-11-2014 22:09
都说人民币 要贬值，结果今天涨了一回。澳币今天暴跌了。

但观察澳币的波形，其实澳币是跟美元绑定的， ...

澳元是资源型货币，不如说跟铁矿绑定更贴切。

hec66

澳元是风险偏好型货币，跟世界经济走向绑定。世界经济好，大家觉得风险低，澳元就好，反之就不好。

牧马人

jimmyking 发表于 25-11-2014 22:07
人民币对美金从2006年的8.x慢慢升值到现在的6.x，这个升值是被迫的 还是政府故意的呢？好像是被迫的。。。
...

美国实体经济已经全面复苏，大量制造业已经回流完毕，并不像以前那么需要压迫人民币升值来抬高中国成本保护本国。
中国十年房产大跃进相伴的是极度宽松的货币政策，现在广义货币M2比美国都多，房产为主导的投资带动的是泡沫化的经济，而人民币币值本身也是泡沫化的，如果泡沫一直维持，反倒是让在中国的美国投资无法清盘离场，也让中国拿着虚高的人民币可以全世界大收购。这符合美国的利益吗？美元强势的周期是美国资产大收购的周期，如果有任何货币可以成为竞争对手，美国一定会全力将其废掉。

hec66

澳元近期还会保持跌势，因为世界经济，尤其是中国经济减速的风险很大。这个时候，市场会选择投资美元日元人民币英镑，放弃澳元加元新西兰元，于是澳元汇率会跌。反之，一旦市场嗅到提振的讯息，便会买进澳元加元用于投机，澳元变涨。此规律之下，便产生了澳元的上窜下跳。。