对未来几年澳洲房市的看法

牧马人

狮子的眼睛 发表于 8-12-2014 22:18
房事火爆。

风险也不小，澳洲和中国基本没经历过衰退。

衰退在未来几年会从一个神话变成中国人刻骨铭心的记忆。

XINIHANGZHOUJIA

牧马人 发表于 8-12-2014 20:59
没听说过有钱任性么

有钱的都投资豪宅吧？为什么悉尼的普通房子，甚至老unit也长呢？

merryau

学习了。
如果房价太高，为什么要买呢？除非有家庭，有孩子。。。

牧马人

XINIHANGZHOUJIA 发表于 8-12-2014 23:58
有钱的都投资豪宅吧？为什么悉尼的普通房子，甚至老unit也长呢？

中国曝光的那些房叔房姐手里几十套上百套的房子大部分都是普通住宅吧，房子是一种投资手段，并不每套买来都是按照自住的标准。房市火爆的情况下普通人也会被带进场，多买个一套两套的，但如果这样的普通人足够多，购买力也是极其可观的

牧马人

merryau 发表于 9-12-2014 00:59
学习了。
如果房价太高，为什么要买呢？除非有家庭，有孩子。。。

房价高不是问题，只要还有会更高的预期就一定会有人买，有什么投资手段比稳定上升的房产更容易的呢

bemydream

mason00 发表于 25-11-2014 14:07
依我的观察，中国资金出逃可能可以持续蛮长的时间，比如五年。与此相比，澳洲市场被推高到一个让澳洲政府 ...

您说的很有见地。
其实murray review说要调整房地产负扣税和相关的投资房税率优惠政策，长期如果真的能实施起来，对房地产行业健康发展有利。
但问题是，murray自己都承认，这个政策执行起来困难，而且即使执行也会有过度期，如何处理之前已购投资房的问题。澳洲的房地产就是个笑话，自住房没有任何税率优惠，却鼓励人们和养老金来买投资房推高泡沫。

澳洲市场根本经不过中国流出的泡沫的冲击，如果政府不作为，迟早一起”死“。当今资本全球流动，澳洲这种靠卖资源的国家，不够智慧只有任人鱼肉的地步。也许有一天澳洲会成为中国美国的农业生产基地。

bemydream

mason00 发表于 25-11-2014 15:46
中国和日本有个重要区别，中国资本风险大，即便权贵资本，还是要外逃。日本国内环境好，很多日本人都认为 ...

澳洲房产被推高是澳洲政府不干预，主动打开投资渠道的主要结果。国际市场并非所有地方都打开自己的房产市场的。

举双手双脚赞成！

bemydream

Archer001 发表于 25-11-2014 18:44
只要澳洲放开签证，吸引移民，房价基本可以得到支持

房价得以支持，本国人民已死。

bemydream

hec66 发表于 25-11-2014 19:49
中国人在房产市场的作用被夸大了。市场的主力还是当地人，只有在个别华人区，华人占了显著比重，其他地区 ...

连加拿大总理都可以站出来说，加国房价被高估１０％－３０％，加国国内经济比澳洲好，每年外来移民比澳洲多。
可事实上，澳洲政府近几年过度依赖房价印花税收入，在矿产下跌税收下降的同时，不想也不能承受房产收入下降的双重影响。

bemydream

长此以往，澳洲可能步中国的后尘，成为一个全民炒房的国家。尤其是股市跌，货币跌，债市跌，商品跌，失业率提高，消费者信心下降，政府砍福利的情况下，似乎房产是唯一上涨的投资物。
当然部分西人理念上可以一直租房，但大部分稍有点基础的还是会买房，只能接炒家的盘。

bemydream

浮云云艾米莉 发表于 26-11-2014 12:12
但是宏观大势是靠新闻媒体的信息来判断的。就像你说的，媒体一个劲的说海外买家少不一定是真的，媒体说香 ...

其实很多地方已经在大幅裁员了，升息应该不会，降息可能更大。
只能导致贫富悬殊越来越大，房产泡沫越吹越大。
澳洲应该像全球投资者打广告，想炒房，来悉尼。

bemydream

牧马人 发表于 27-11-2014 13:30
长线算多久？如果十年或者更长，布村肯定会看涨的，这是一个不受中国国内经济影响很大的城市，也不是一个 ...

同意。海外投资者比例小的城市，更能反映本地经济，如果经济发展，房产温和上涨。
悉尼长期还是看涨，不是说澳洲的曼哈顿吗。大家都来悉尼炒吧，越炒越开心，祝广大炒家赚大钱。呵呵

bemydream

牧马人 发表于 27-11-2014 19:00
对阿德不了解，不过感觉经济基础比较薄弱，霍顿丰田一撤更是巨大打击。人口成长怎么样，如果没有很扎实的 ...

澳村自己扼杀了全部汽车制造工业。一声叹息～

bemydream

牧马人 发表于 9-12-2014 07:10
中国曝光的那些房叔房姐手里几十套上百套的房子大部分都是普通住宅吧，房子是一种投资手段，并不每套买来 ...

澳洲政府不推房产税，即持有税，而过份依赖房产升值和交易的印花税。本意就是想以房地产作为支柱产业。
任何政府想控制房价，很容易。看看德国就知道了，房价几十年不变。人民安居乐业。

浮云云艾米莉

bemydream 发表于 14-12-2014 00:29
其实很多地方已经在大幅裁员了，升息应该不会，降息可能更大。
只能导致贫富悬殊越来越大，房产泡沫越吹 ...

越降息买房的人就更越多

levine

OZ这儿最反应真实市场的应该是霍巴特和各个小镇了。

bemydream

levine 发表于 14-12-2014 10:32
OZ这儿最反应真实市场的应该是霍巴特和各个小镇了。

所以说澳洲适合已经过腻了城市生活，喜欢安静的人来养老。他们可以自由选择地点，远离炒家。

不过话说回来，澳洲和新西兰生活成本高昂，在发达国家里数一数二。从某种角度说不适合不够有钱的人来养老。太多人说趁年轻回亚洲挣钱，退休再回来养老，其实真正回来的比例不是很高。因为几十年的根基都建立在别国了，家人朋友都在别处，真的老了要回到一个久别了的地方养老吗？人生在世，其实最终就是选择一个性价比最高，又相对实际的地方生活。其实习惯亚洲文化的人来说，东南亚一些地方自然环境好，人民有信仰，物价低廉，更适合养老，甚至中国南方一些沿海中型城市也不错。纯属个人见地。

bemydream

浮云云艾米莉 发表于 14-12-2014 09:37
越降息买房的人就更越多

所以说房产快成唯一经济支柱了，而且会在接下来几年愈演愈烈。
悉尼＝骑在房产经济上的城市

bemydream

merryau 发表于 8-12-2014 21:59
学习了。
如果房价太高，为什么要买呢？除非有家庭，有孩子。。。

我觉得部分原因是澳洲大部分地区，在目前低利率情况下，贷款买房和家庭整租的成本差不多。而且大家都预期利率继续跌，房价继续升，所以有能力首付的或打算长期定居的家庭，还是会倾向于买而不是租。

只能说澳洲政府精明，把房产市场玩儿的很精彩。现在悉尼离市区近点儿的地方的租金比纽约和波士顿还高，但整体收入差远了，城市吸引全球人才和投资的能力也根本不是一个级别的。和悉尼差不多的多伦多市区租个2室公寓一个月1000刀左右，悉尼要翻倍了吧。可大家都在说，悉尼没泡沫，加国才泡沫。现实根本不完全依据经济学原理。

悉尼房近几年高涨的几大原因：1，利率下降；2，汇率下跌；3，由于地理条件所限可开发用地太少＋政府限制开发用地（看看墨尔本市区便知）；4，在市区上班族倾向于购买距离不算太远并且交通方便地方的房产，因为本身公路网和铁路网效率低，比如从北区hornsby到wynyard 不到30公里的距离要45分钟火车，在日本，欧洲大城市和北美，45分钟火车可以把通勤组带到60－80公里的地方。所以那些地方的上班族不少居住在大城市周边的小城市。而在悉尼不现实，虽然有人在市区上班却住在newcastle，但终归比例很少；5，政府鼓励投资房负扣税；6，没有房产税。

相比中国北上广，租房比买房实惠很多。所以不少高薪打工族仍在租房。

levine

bemydream 发表于 14-12-2014 14:06
所以说澳洲适合已经过腻了城市生活，喜欢安静的人来养老。他们可以自由选择地点，远离炒家。

不过话说 ...

quote"自然环境好，人民有信仰，物价低廉" 泰国？ 别的地方也不便宜。

lowprofile

还是看好珀斯，这里是相对健康的房市，不管是买房还是租房的，主要靠本地就业支持，外来炒家少，房价的泡沫比较低，总价相对低未来涨幅大。其实你来了珀斯会发现，真正在矿上工作的人不多，大部分都是普通行业只是有不少矿业的相关业务。而且珀斯的房价相对东部同类区域便宜得多，也没什么人哄抬房价，成交基本都是很理性的。

bemydream

levine 发表于 14-12-2014 11:55
quote"自然环境好，人民有信仰，物价低廉" 泰国？ 别的地方也不便宜。

我第一想到的就是泰国，觉得很好，周围认识的不同国家的人去过泰国的都对那里很称赞。
其他地方治安没有泰国好，比如越南，菲律宾，马来，而且歧视中国人。泰国接触到的人都很纯朴，善良。
其实作为一个平衡，新加坡不错，收入高税低消费便宜，除了买车，当然新加坡车其实不是必需品。新加坡本地人移民来澳洲的不少，都说新加坡天气太热，人情太冷。

其实没有一个地方是完美的。我想去一个收入高税低的地方工作，然后去环境好，社会风气好，消费低廉的地方养老。哈哈

bemydream

lowprofile 发表于 14-12-2014 12:01
还是看好珀斯，这里是相对健康的房市，不管是买房还是租房的，主要靠本地就业支持，外来炒家少，房价的泡沫 ...

其实澳洲除了悉尼，墨尔本外海外炒家很少。本地人相对纯朴，风气没那么急躁。如果找到稳定的工作，是一个不错的选择。我知道不少engineer都在珀斯安居了业。
可惜作为非it非engineer，机会只有悉尼多一点，权衡之后，还是决定离开澳洲了。

浮云云艾米莉

bemydream 发表于 14-12-2014 14:08
所以说房产快成唯一经济支柱了，而且会在接下来几年愈演愈烈。
悉尼＝骑在房产经济上的城市

Residential 怎么可能是悉尼经济唯一支柱。。。悉尼的房产交易属于很小的一堆，唯一可能泡沫的是大批off the plan 楼盘，又没什么regulation，所以不看好。二手房市场很多是硬性需求

悉尼平均收入比波士顿高一截。最低工资拦在那里，10 v 20 的差距。http://versus.com/en/sydney-vs-boston

美国普遍贫富差距大，华尔街楼上一天几万楼下几十块。悉尼办公楼里$40/hour 扫地的基本上也有$30/hour. 所以能买的起房的多。

悉尼人不像美国有52个州可以跑。一般来说年轻人就继续在悉尼继续安居乐业了，所以撑的住

atvzwd

看完帖子觉得买不买都是问题。

lowprofile

bemydream 发表于 14-12-2014 12:08
其实澳洲除了悉尼，墨尔本外海外炒家很少。本地人相对纯朴，风气没那么急躁。如果找到稳定的工作，是一个 ...

国内会计和人力资源这类的来珀斯都能找到专业工作，看个人职业定位了

bemydream

浮云云艾米莉 发表于 14-12-2014 12:11
Residential 怎么可能是悉尼经济唯一支柱。。。悉尼的房产交易属于很小的一堆，唯一可能泡沫的是大批off  ...

哈哈 我也不是说那么极端，好吧我改改，房产经济是澳洲几大产业支柱之一，除此之外还有教育出口，旅游出口，矿业出口，农产品出口，金融服务业。

房产行业大致可以包括商业地产，办公地产，居民住房，工业地产，农业地产。目前据我了解的情况，发展最好的无可否认是住宅地产。悉尼前段时间cbd有个很高的原来的办公楼都被海外开发商买下，要改建住宅。澳洲工业地产不景气几年了，看看工业整体行业就知道了，办公地产只有悉尼好点，其他城市空置率也高。商业地产还可以，但比如wynyard地铁站附近还是能看到不少空置的铺位广告很久没没有出租出去。农业方面，不少海外投资者买农场或农场管理权，也还可以，fta后农业发展应该不错，但其实农业不适合资本有限的人投资，即大部分技术移民，都不会已买卖农场或管理权为生的。只有住宅，房子还没建好，就有几何倍的人排队拿钱准备抢购。off the plan现在确实被高估很多，但实际情况是一个城市的住宅市场是相通的，过份被高估的off the plan会一定程度上带动二手房的价格上涨，尤其是交通方便的学区。

平均收入看你怎么说了，来澳洲的大部分是技术移民，如果找到本专业工作，我相信美国比澳洲同样的工作薪水高，税低，而且税后购买力更高。大家都知道澳洲是技术工人的天堂，但目前的情况是国内的技术工人无法满足条件来澳洲工作。澳洲的移民系统是个错位的坑，市场不能容纳如此多的技术移民，所以来了后一些人选择该行做服务业或买小生意。如果人生的意义仅仅是为了蓝天白云，安全的食品，澳洲真的不是唯一的选择也不是最好的选择。

我从来就没说悉尼房产撑不住。就因为美国有52的州，多于澳洲几十倍的有完善工业商业体系的大城市，比如德州就是典型的收入高物价低的地方，但澳洲根本没有这样的地方。来澳洲的某些职业的人，只能在悉尼墨尔本找到本职工作，如果选择留在这里就只能承受无情的剥削。这就是事实。

bemydream

lowprofile 发表于 14-12-2014 12:25
国内会计和人力资源这类的来珀斯都能找到专业工作，看个人职业定位了

哈哈 我不是会计也不是人力资源。是最可悲的市场公关专业。
前几年从南澳搬来悉尼时，对悉尼充满了向往。其实事实远没那么美好，找到所谓的专业工作，在职业发展，薪水提升上完全比不上当地人，无形的“歧视”到处都是。这就导致某些职业即使有了专业工作，也无法有好的发展，换句话说很实际的挣不到有竞争力的薪水，却要承受宇宙前茅的房价和物价。当然有技术的人受影响的可能要低很多。

bemydream

atvzwd 发表于 14-12-2014 12:21
看完帖子觉得买不买都是问题。

长期定居的还是早买自住房为好，只要有稳定的薪水可以支撑。
悉尼房价不会跌的。既然选择来了，最好顺势而为。

levine

bemydream 发表于 14-12-2014 15:41
长期定居的还是早买自住房为好，只要有稳定的薪水可以支撑。
悉尼房价不会跌的。既然选择来了，最好顺势 ...

syd不可能跃了，大城市跃的可能性都不太大，中小地方波动就大了。