短登购买澳大利亚二手房心得

xiaoqing

过去的一年在紧张但兴奋的气氛中度过。 经历了10个月的雅思准备，终于在今年3月拿到4个7。之后，又花了三个月的PR申请，终于在今年6月全家拿到了澳大利亚PR。

同时，几乎所有的新闻报道都谈到澳洲房价的快速上涨，于是买房成了接下来的头等大事。虽然长登的时间表还不确定，但是先把房买好还是比较心定。

xiaoqing

关于我的买房，选房经历在另外的帖子“海外自助购买澳大利亚投资房经历”中有详细的记录。本贴主要是分享买房的步骤和细节，尤其是适合刚拿到PR想先短登买房出租的同学。我是通过3次短登, 每次3-4天完成了购房及租房。总结下来,其实最短可以通过一次短登就能完成购房及租房的相关手续。

xiaoqing

短登就买房的好处总结下来有几点:
1.        贷款方便, 这是因为可以用海外收入来贷款买房. 相反, 若是在长登初期收入比较低的情况下,反而更难贷款了。
2.        担心房价继续上升。
3.        租金并不能带来多少”正收益”, 基本准备好房租和利息等支出持平。              
但是加上投资房折旧，每年可能可以拿到一些“negative gearing” 来抵消未来长登时前一两年的收入所得税。   
另外，短登时候路上的开销如机票，租车，住宿，甚至电话上网费都记入购房成本，将来卖房的时候可抵扣增值税。同时，买好投资房后的每次过来管理房子的机票和租车费也计入拥房成本， 帮助在长登前获得更多的“negative gearing” 用来今后抵税。

xiaoqing

选房Checklist如下：

1. 有效的签证，方便随时飞到澳洲。

2. 银行贷款的Pre-approval, 这项Freeoz 里有很多Broker可以帮忙。 建议早早和当地broker联系,而且到了后的第一件事就是银行开户。毕竟, 钱是买房过程中最重要的。

3. 最好请朋友推荐一些值得信赖的: 律师, Building inspector, pest inspector,  因为一旦购房Offer 被接受, 要立即请律师开合同, 并立即做房屋检查.

4. 查房网站: www.realestate.com.au  找到想去的区, 里面可以直接给中介留言, 或打电话。

5. 查学区: http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/ 注意学区和surburb一般不完全吻合

6. 学校分数 http://www.myschool.edu.au/.

7. 洪水地图: Google Brisbane flood interactive map, 您可看到具体某套房的洪水风险

8. 交通: http://translink.com.au/

基本初步的找房工具就是这些

xiaoqing

下面开始介绍我的买方流程。第一部分是短登前准备。
首先，运用以上的找房工具在网上确定自己感兴趣的地区和房。 我在短登前大概花了1个月的时间网上找房，慢慢了解布里斯班的房产市场和走向。看到合适的房，我就直接和中介email及电话联系。 可能打电话和西人沟通并不一定顺畅，但是好处是给对方一个印象，方便后续email继续沟通。所以，看到喜欢的房，一定要打一个电话给中介。
接下来，一定要在出发前做好银行贷款的Pre-approval, 这项Freeoz 里有很多Broker可以帮忙。 建议早早和当地broker联系,而且到了后的第一件事就是银行开户。毕竟, 钱是买房过程中最重要的。

最后，去之前最好就请朋友推荐一些值得信赖的: 律师, Building inspector, pest inspector,  因为一旦购房Offer 被接受, 要立即请律师开合同, 并立即做房屋检查.

xiaoqing

第2部分：第一次短登看房

看到几套合适的房，我就立马定机票了。好在新加坡酷航飞黄金海岸就300多澳币来回，交通算是比较方便了。 去之前，当然还要准备好租车，电话卡，地图。 最重要的是，提前和银行Broker越好开户时间，和中介约好看房时间。以下就是具体步骤：

第一天
1.        早上7：50分，黄金海岸下飞机，出来拿到车是早上9：30am。早饭为了省时间是在飞机上吃饼干，记得食物不能带入澳大利亚。

2.        开车11点多到Sunny bank Westpac银行，在等待叫号的过程，中饭吃面包。

3.        12点等到我的号码，开户花去1小时。特别注意要收好开户行的帐号，Swift code, BSB number方便回头从外国转钱进澳大利亚帐户。 另外一个注意点是，若果买房合同是夫妻双方的话，银行帐户需要Joint account。第三个注意点是，银行卡和密码可以寄到澳大利亚国外的地址，记得下次来的时候带银行卡改密码，账单可以选用电子帐单。

4.        下午两点到五点，看了5套之前和中介约好看的房。因为是星期六，本身也是Open house最集中的一天。此时，我就给其中一个房下了Offer。

5.        晚上住市区旅馆，稍微看看市容，吃了晚饭就早早回房：申请了税好就睡觉了。因为是投资房，所以需要税号方便来年报税。

xiaoqing

第2天

早上继续看房，不过看来看去，还是之前我们在网上就选好的那个房最好，也就是我第一天给Offer的那个房。看到中午，去超市买了些食物，然后开车在Wakerley闲逛中，发现了我的图像的这个池塘。实在是太喜欢这个池塘了，以至于坐在那边看鸭子看了1个多小时。 这个时候，中介电话响了，恭喜我的Offer被接受了。此时的心情，怎么讲呢，很淡定，有种找到家的感觉吧。

然后，又重新看了一遍我要买的房，并去中介的办公室看看了。这是个很正规的中介，同一个办公室一共有10个左右的员工，所以当场决定今后的房屋租赁就找他家了。

xiaoqing

第3天
飞回新加坡。

第4- 14天
1．        把定金转入中介的Trust account。
2．        把钱转入澳大利亚帐户，大概1-2天后转到。
3．        把双方签好的购房合同以及Rental Appraisal (找中介要) 寄给银行及贷款Broker申请贷款，寄给律师看合同有没有问题。当然，也可以在签合同前就请律师看。
4．        Bank unconditional approval 大概7-10天后完成，注意利率不要被写错。此份文件可以先放在自己手边，等房屋检查之后再寄律师
5．        通过email找银行买房屋保险。因为澳洲的购房合同双方一旦签好，房子出事的话，费用都在买家身上了。还有个房东保险可以等房子出租后再买。

虽然说这10天一共就折腾了这几件事，确是难熬的10天。第一，在cooling period中反复查看网上有没有房子不好的信息，同时也研究了好几天风水来证明此房没有坏风水； 第二，天天在Freeoz的房屋及税务单元看各种帖子，好处是基本了解了澳洲投资房的各种细节，坏处是越看越发散，问题层出不穷，搞得自己整天纠结。不过，很快这10天就过去了，我又要第二次短登了。

xiaoqing

第15-17天

第二次短登。其实是不需要来的，但是机票提前定好了（本来准备多来几次才定下房的），所以就乘周末又来了。

主要完成了两件事情： Pest Inspection and Building inspection。 其实，房屋检查可以在拿到购房合同的Offer后立即进行的，而且应该尽快进行；或者，可以约好时间，请中介打开大门负责房屋检查，自己在家等email看报告即可。

检查没有问题的话，就可以把银行的unconditional approval等银行文件寄给律师了。此时，就完成了“unconditional” 阶段了。

xiaoqing

第18-48天

又回新加坡了。此时，贷款也拿到，房屋检查也通过了，买房也进入了“Conveyance”阶段。此时，大部分工作都是律师的，如title search, submit concession form,计算费用，定settlement day等。律师一般会和买家见次面，解释各种文件，同时也签几个名。海外买家的签名应该可以通过email完成。
但自己也别停下来，最重要的事情来了---- 房屋出租。 如果在settlement之后才做出租广告的话，那每天的损失可比租辆车还多。所以，此时要积极要求中介马上和前房东商量是否可以安排租客看房，争取在settlement第二天把房租出。
另外，还有个最重要的东西： 签贷款合同。我们是在第三次短登（第30天）的时候去银行当着太平绅士面签的，银行是说也可以邮寄（请broker安排快件）收到后去新加坡的澳大利亚高等法院签好再寄回。所以，我是短登3次买好房并出租，但理论是只需要一次即可（银行开户）。
第48天
Settlement day: 记得提前一天把钱从esave account 转到choice account(对冲帐户)。 房屋交接本人是不用去的，律师左手把钥匙从中介那里拿到，右手又把钥匙还给中介（出租用）。
此时，在租客搬进来前，还可以做quantity survey计算房屋折旧；可以做下白蚁防护

xiaoqing

以上就是我买方的一些流水帐，和大家共享及讨论。总之，海外购房自己要花很多精力去联系各方人士，没事多打电话问问银行，贷款broker, 律师，中介。

另外， 有时间的话，可以早点找个会计聊聊，看看有哪些抵税环节，尽早做好税务准备。投资一个房想赚钱的话，80%靠房价涨，20%靠税务，哈哈。

yun117

请问你去开的存款银行就是你的pre-approval做的银行是吗？
另外，你做pre-approval的时候提供了那些材料？都是扫描后e-mail给broker的？还是国际快递过去的？

broker，律师和做inspection这些人，你都是提前找好的吗？

zhaocaimao

学习~~

yy2011

非常好的帖子,感谢楼主分享,看的出楼主是个做事认真果断，能力很强的人，向你学习!

rzhan

谢谢分享！

catsgreen

楼主，我和老公也有同样的想法。但有个问题请教：
1. 如果买的房子是我和我老公两人名下，是否要开个联名账户？这样的话，是否我和我老公的税号都需要？
2. 报税的问题，如果短登开了税号，那我是否就变成了税务居民了？我就需要申报非澳洲收入呢？

求推荐会计咨询，但我打算去的地方是悉尼，不知是否适用。

谢谢

ArBen

LZ, 有一种服务叫-- 买家中介

xiaoqing

yun117 发表于 23-10-2014 17:14
请问你去开的存款银行就是你的pre-approval做的银行是吗？
另外，你做pre-approval的时候提供了那些材料？ ...

不好意思，回复晚了。pre-approval 全部都是电子档传给broke的。你去我爱我家-安居乐业 可以找到站内的几个贷款broke的，都很专业。 整个过程中贷款是最重要的环节，律师和inspection我都是broke推荐的。祝顺利

xiaoqing

catsgreen 发表于 31-10-2014 15:28
楼主，我和老公也有同样的想法。但有个问题请教：
1. 如果买的房子是我和我老公两人名下，是否要开个联名 ...

房子写两个人名字的话，就要开联名账户。记得保税的时候两个人都要报，房租收入支出按照房屋拥有比例算。有了房租收入就要保税，保税就要办税号。

税务居民由是否长登决定，短登买房办税号但仍然是非税务居民，坏处是税率按照非税务居民算，好处是海外收入不交税。

税务方面，全澳洲基本一致。我明年第一次保税，所以也还没找专业会计师，都是站内学习的

felixwujie

税务居民由是否长登决定，短登买房办税号但仍然是非税务居民，坏处是税率按照非税务居民算，好处是海外收入不交税。
这里的税率指的是贷款税率么？ 这个税率是固定的？
可不可以长凳后按税务居民的税率？

QA1439

很有条理，很有参考价值，谢谢分享。

catsgreen

xiaoqing 发表于 9-11-2014 01:29
房子写两个人名字的话，就要开联名账户。记得保税的时候两个人都要报，房租收入支出按照房屋拥有比例算。 ...

谢谢xiaoqing！！！
看了你的帖子，我的情况和你的非常相似。
以后还要请教您啊！

xiaoqing

catsgreen 发表于 10-11-2014 10:49
谢谢xiaoqing！！！
看了你的帖子，我的情况和你的非常相似。
以后还要请教您啊！

不客气,我也还在摸索中,互相切磋

catsgreen

xiaoqing,再求问一个问题，
如果是联名的房产，办理相关手续的时候可以一个人不在场吗？由另外一个人全权处理。另外一个人带个公证件，证明一切可以一个人全权处理。

xiaoqing

catsgreen 发表于 10-11-2014 14:08
xiaoqing,再求问一个问题，
如果是联名的房产，办理相关手续的时候可以一个人不在场吗？由另外一个人全权 ...

银行开联名账户一定要两人 同时在澳洲，税卡也是本人在澳洲才能上网申请； 买房合同请中介email给你，签好字扫描后email回即可。其他如律师，房屋检查等一个人就好了

huluhzl

佩服楼主的效率啊~~~

语之玫瑰

感谢楼主分享~
楼主效率很高哦！

zhengbear

xiaoqing 发表于 21-8-2014 19:53
短登就买房的好处总结下来有几点:
1.        贷款方便, 这是因为可以用海外收入来贷款买房. 相反, 若是在长登初期 ...

请问怎么区分“怎么算短登和长登初期” ？长登多久内可以用海外收入贷到款？

zhengbear

楼主效率太高了，难道楼主是做房产投资行业的，相当专业高效，呵呵。

另外，楼主是从新加坡移民到澳洲？

xiaoqing

zhengbear 发表于 17-11-2014 18:31
请问怎么区分“怎么算短登和长登初期” ？长登多久内可以用海外收入贷到款？

去了后不回就是长登，一般注满半年就算税务居民，这个时候海外收入就要交税，从海外汇款入澳洲也要当心政府收税。 所以，要用海外收入贷款最好在短登时候，因为银行要看你最近三个月的工资单。
我们是在新加坡申请的澳洲PR, 新加坡太热，以后多个选择。