【#86更新使用心得】悉尼购房经验分享：三个半月奔波折磨，购入Killara2居室

victoria0309

承蒙Freeoz各位大侠的指导，学到很多东西。
今天借机会分享一下我的购房经验，希望对大家有帮助~

[更新目录-适合刚加入看房大军的同学~]
1楼： 购房前的准备
3楼： 购房前准备 选区篇（Killara）
5楼： 购房前准备 选区篇（Artamon，Epping及其他）
17楼：Inspect经验大总结
64楼：小小分享出价心得
86楼：更新使用心得

首先介绍下我们家的情况，技术移民，两大（85后）一小（幼儿），上海工作。
去年老公悉尼长登打前站。眼看房价飞涨，小气房东的各种找茬，也加入看房大军
历经三个半月的奔波折磨，终于上周deal了Killara的一套两居室公寓。2bed/2bath/
1parking

一，我们家的购房目标

交通：靠近火车站和市区
环境：学区好，治安好，华人多，有小朋友玩的地方，购物方便，有升值潜力
面积：Internal 100M2左右
价格：AUD850K左右
房屋：鉴于money有限，House过过眼瘾，没法考虑。首选Villa和townhouse，Apt也行。
最终选择Killara apt的原因是老公在city上班，不想让他奔波太辛苦。5点半下班，6点开饭多好呀。另外，Killara有很好的小学和中学，小朋友也轻松些。

二，购房前准备

了解自己能贷多少款？土豪除外啊。
联系Broker，告知家庭情况。Broker会根据你的情况估一个可以贷款的金额。
比如家庭成员，工作是Contractor还是permanant，有没有小孩，首付准备多少。


买楼花还是二手房
楼花的话，就是国内期房。最好买信誉好的地产商。虽然澳洲是法制社会。但是如果出了问题，
多烦心啊。


是否要买学区房
悉尼采取就近入学。华人的思维一般是小学的OC班，然后精英中学，精英大学。
下面这个网站可以查询排名。
http://bettereducation.com.au/sc ... rimary_schools.aspx
另外学区房也比较保值，华人前仆后继啊。。。


是否参加Auction

悉尼买楼花明码标价，但好的楼盘需要提前预约。

买二手房的话两种方式，当场auction或owner规定的期限内电话向agent提供idea price，
总之价高者得。
一般好的房子，都会auction，高出price guide 10-20%实属正常。之前epping
一套townhouse，price guide800K，au出130K。去参加的老外直接傻眼了。
Artamon和chawood更是红火，一般周六出的房子第二周就under offer，都会比price
idea高出10-20%。我们每次都是杀红了眼，但还是差一点。人外有人，天外有天啊。

选区
因为悉尼Inspect也就是现场看房的话，只会集中在每周六一天。必须确认好区域，集中
火力，有针对性看房。

一般华人集中在Eastwood，Epping，Horsby，Strathfield，Ashfield, chatswood，Artamon，
Killara，Burwood等。（没有前后顺序，可能还有我没有提到的。）
我们分别看了一下几个区，其他就不了解啦。（待续）

MillerYang

第一帖一定要顶！恭喜楼主

victoria0309

自己先顶一下

选区：

【Killara】
最终选择Killara，是因为他最大程度满足了我们的要求。

交通
只是单纯的希望能在city circle上班的老公，35分钟内到家门口。虽然不及chatswood，
但总体满意。我们的房子离地铁站200多米。因为是小区最后一个楼，便捷又安静。Killara
到city27分钟。到chatswood也只要9分钟。火车15分钟一班。达成目标

环境
老公第一反应是树好多啊，好安静啊，没什么商店，大农村。小区旁边低洼地就有一个小park，
虽然没有很多设施，足够小家伙疯跑的了。 Killara号称悉尼富人区，治安不错。

这个区的小学和中学都是厉害角色。悉尼总共1600所小学，Killara public有学生1500名，号称
悉尼之最，排名前50。澳洲公立学校，靠政府拨款。规模越大，拨款越多，师资越强。
但是没有OC班，希望以后能开设尼。 不过之前看帖子，没有OC班且排名靠前的学校，
整体素质更好，其实也不错。以后有需要， 也可以考Artamon public嘛！
Killara high school在悉尼高中排名30多位。是非精英高中中排名最前的公立学校。比有些精英
高中排名更靠前。因为是公立，也是按学区划分入学的。如果是租房，必须提供一年前开始的
租约合同，否则不能入学。可想而知有多热尼。

好像附近有个大学，给教职工提供的托儿所。外部人员价格也很公道。

购物的话最近的coles也要步行15分钟到lindfield，也可以去gordan center或者直接chatswood
westfield.看来要买个大冰箱了，做好储备工作
基本达成目标。

面积
2bed/2bath/1parking, 总共120M2，达成目标。

价格
Around AUD770K拿下的，达成目标。

投资潜力
由于学区好，出租房源紧俏。2010年的房子，房龄也新。旁边有个刚盖好小区的，貌似只剩下两套没有租出去了。二室的租金每周AUD700。AUD2,800/month的话，完全够还贷款的利息，租售比不错。旁边的Lindfield是西人公认的好区。另外，政府这几年大力拓展Roseville。北部的Gorden也是华人聚集地。

duhaha

不容易啊，买到适合自己的房子，恭喜！

victoria0309

谢谢大家的支持 。挑灯夜战。

选区

【Epping】

感想：被华人中介白眼，预算在100万以下的还是省省吧。

但从地理位置上讲相当于上海浦东龙阳路（其他没有可比性啊）。地处悉尼西北，交通方便，好几条
火车线路供选择。华人与西人比例均衡，街道整洁。地铁站附近有coles，买红酒的，药妆店，咖啡店
什么的。但没有Mall。主要是Villa，townhouse和House。老公房东2009年入手4室House 90多万，现
在要130万了吧。区内小学排名靠前，因为离华人区eastwood步行30分钟，购物方便。亚裔房产中介
比较多，有时bid递过去人家都爱答不理。之前看中了一套200M2Villa，最终高出price idea 20%，95
万成交了。我们就差一万，老公因此伤心好几天。

【Artamon】

感想：出价时，没有最高只有更高

Artamon public，OC班，华人眼中的圣殿。最近即使是No .13，也能在周六挂出来，第二周under offer。
参加了两次竞价，加价到喷血，均已3K-10K的差距败北。黯然神伤又一阵。
步行20分钟内到达chatswood，好学区好地段。鉴于地理优势，区内本身并没有什么shopping Mall.
地铁站附近有一个电视塔，还有三只巨大的水罐。见仁见智吧。

【Hornsby】

感想：不好意思啊，没感想

单单从地址位置上讲，相当于上海松江？航头？之前去过一趟，区内house都比较老旧。apartment
有很多新的，也很漂亮。同样好几条火车线路，交通方便。中心有个westfield，学习生活都蛮方便。
区内有所高中升学率80%？，top1位置不可动摇。

【West Ryde】

感想：老公嫌地势低洼怕被水淹。我无语。

这个区也是学区房，貌似小学有OC班的。Villa，townhouse偏多。大概80来万吧。只去看过一次房。

【Eastwood】

感想：我是在Hongkong吗？

大早上有大爷打太极，街边大家排队买叉烧，大肠。英文靠边站吧。国内土豪的天堂。之前投了个
bid，直接被华人中介秒杀，告诉我们没有xx价，，还是省省吧。鉴于我们技术移民，还会点小英文。
还是走国际路线。

【Chatswood】

感想：大陆人VS香港人

相当于上海陆家嘴，八佰伴。本区华人和西人文化融合很好。小学中学都很不错。1997很多香港人来到这里，
当时30万买了3室townhouse了。现在根本有价无市。
apartment还是不错的，不过分pacific high东西，价格上有差别的。市区地带，物业费也会贵一些，大概在
800-1,400AUD/Q。之前看上了一套，还没开始inspect就under offer了。老公赶时才发现，难过的。

【Marsfield】【Denistone】

感想：依托denistone public，Macquaire university， Mac center，不错的区。

Archer001

Archer001

你很务实 很多华人都去买house

victoria0309

Archer001 发表于 5-2-2014 01:16

                               
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你很务实 很多华人都去买house

house负担太大了尼。house也要看地段，买有升值潜力的。每个华人都有一个大house梦。都出国啦，还住apartment，多没面子啊，哈哈。

duhaha

面子值几个钱？自己实惠适合才最重要，为了面子住HOUSE弄得自己过得压力大惨兮兮失了里子最没意思

指纹

victoria0309 发表于 5-2-2014 01:14

                               
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谢谢大家的支持 。挑灯夜战。

选区

总结的挺到位的

victoria0309

第一次发帖，谢谢大家。纯属个人意见，娱乐大众啊
你相信吗？从开始看房到购入Killara公寓，都是老公一人劳碌奔波，我全程上海遥控。
近期分享如何现场inspect和如何从broker套话。（待续）

zhouxiaoming81

留名学习……祝贺！！

Serin

看看悉尼的房价，感觉还是呆在猫本吧……

stillying1983

很详细，学习了。待会儿让我老公也看看。
不过感觉悉尼和上海的区没什么可比性和类似性，那几个比较看得有点摸不着头脑。

victoria0309

stillying1983 发表于 5-2-2014 09:21

                               
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很详细，学习了。待会儿让我老公也看看。
不过感觉悉尼和上海的区没什么可比性和类似性，那几个比较看得有 ...

呵呵，不好意思没有说清楚。这里的悉尼上海，完全是个人对两地地理位置的理解。如果city相当于徐家汇，静安寺，那chatswood差不多就是陆家嘴嘛，epping好比龙阳路。只是给同学们一个参照比喻~

MICHELLE07

Serin 发表于 5-2-2014 09:20

                               
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看看悉尼的房价，感觉还是呆在猫本吧……

看看猫本的天气。。。。

victoria0309

你相信吗？从开始看房到购入Killara apartment，都是老公一人劳碌奔波，我全程上海指挥。

分享我们的二手房inspect经验。比较适合刚开始看房的同学，抛砖引玉啊：

谁是boss？

想买到满足所有要求的房子，堪比登天。买房子是大事，给意见的人多了，吵吵闹闹，房子已经被抢走了。

老公尊重我的意见。女人的直觉很厉害，关键时刻比男人胆子大。上海虽然激进，还是有代表性的。我们上海公司从司机师傅到老板，都感慨万千，老婆的话一定要听。一位大哥，2000年时手里2万人民币现金，在未婚妻威逼利诱下上海买了20万的房子，现在快300万，见人就夸老婆。另一位，2012年不听老婆的，把老公房卖掉了。后面又涨了30%，后悔的肠子都青了。悉尼虽然不及上海，但大家评价还是在上升通道的。

看趋势

我们本来坚定artamon和chatswood，每次出价跟打了鸡血一样。手里money有限，经不起折腾。一套房子二三十个人看，挤得水泄不通。最后只有一家拿下。剩下的人，只能朝周边扩展。与其纠结，还不如先人一步。老公第一次去Killara，就定了现在的公寓。离chatswood三站，好学区，传统好区。
有评论预测明年澳币会继续下跌。相反人民币对内贬值对外升值。国内现在打击反腐正盛，人人自危。很多大佬都在考虑移民，或者已经开始申请。这些土豪来了，买套房还不easy？


到了inspect现场看什么？

地势：   有没有在低洼地带。靠近小马路的没问题。靠近大马路的和铁路的，除非你做好不开窗的觉悟，go ahead。
卫生间：至少两个吧，干净卫生，也方便。
裂缝：   看房时要仔细。柜橱里面也不能放过。一般老房子问题都显现出来了，五年内的新房子，下手前最好做strata报告。
采光：   澳洲在南半球，朝北的房子采光好。
通风：   大陆人喜欢通风的，香港人认为通风的房子不聚财。见仁见智。
Apt数量：    小区太大，个人不喜欢，所谓林子大了什么鸟都有。
是否有电梯：家里有老有小的，还是电梯房吧。二三层也没什么问题。
Twohouse总共几层：近些年地价飙涨，有些房产商为了有限地皮上多盖房，搞出三层townhouse。一般一楼客厅厨房，二楼两个卧室，三楼再来一个卧室卫生间。这种房子都是长条状，貌似不太受欢迎啊。carlingford大马路边上有好几套这样的房子，好几个月都没出手啊。
看房人数：                     artamon的话，一般要排队，经常把屋子挤得满当当。竞争对手当然不会少嘛。如果真决定要买，就要狠狠出价，把自己榨干。
是否有人现场要合同：    一般是有兴趣的，都会现场拿合同。那合同的越多，潜在竞争对手越多。
Broker的态度：               房子好卖的话，broker压根不理人。


有计划的安排看房计划

悉尼每周只有周六一天可以看房。新的房源一般会在周三左右出来，周五之前就要做好计划了。老公单靠坐火车，最多时一天看6套房子。

智囊团

新移民，我们看到的只是现状。前辈们会用他们的教训和他们对每个区理解给到你不一样的视角。

巧用realesate

在realesate查询房源，也可下载apps。http://www.realestate.com.au/buy
这个网站，可以查询到每个区出来多少房子，跟踪关注房子卖出的速度，查询历史价格，周边房子的价格趋势。亚裔是目前的主要买家。一般来说，学区（有精英学校的更牛），旁边有Mall，靠近市区，靠近火车站，华人比例较高的都比较热。
但是如果一个区，一个国家民众的集中率过高，别的国家一般不愿意去。一旦这个国家移民政策发生大的变化，对房价也是有影响的哦。

巧用google地图

快速查询房子是否靠近高速公路，靠近火车道，街道周边是否有park，是否有高压电线，电视塔什么的。房子的外观等等。

如果大家反响不错，接着分享我们的出价交涉经验。 （待续）

victoria0309

sydrichard

楼主看来是遥控成功的典范啊！啥时候过来，其实这几个区的house都离车站不近，开车才方便，否则还是省省吧。

victoria0309

sydrichard 发表于 5-2-2014 17:23

                               
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楼主看来是遥控成功的典范啊！啥时候过来，其实这几个区的house都离车站不近，开车才方便，否则还是省省吧。 ...

谢谢分享。之前在上海买房子就遇到各种奇葩。还以为悉尼会容易些，原来是另一种奇遇。希望大家能少走点弯路。

kevinwei2005

恭喜恭喜，抢楼成功

sydrichard

victoria0309 发表于 5-2-2014 19:58

                               
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谢谢分享。之前在上海买房子就遇到各种奇葩。还以为悉尼会容易些，原来是另一种奇遇。希望大家能少走点弯 ...

如果你们的娃娃还不算很大，可以先过来住着，适应了之后如果真的想在Artarmon入学只要租个房子就可以。我们就是这么操作的，先租再买，因为住在这个区之后看房子方便很多。

victoria0309

sydrichard 发表于 6-2-2014 09:25

                               
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如果你们的娃娃还不算很大，可以先过来住着，适应了之后如果真的想在Artarmon入学只要租个房子就可以。我 ...

说的好！所谓近水楼台先得月。

oyyfj

我也想买killara的房子，大家都来说说，这个区都怎么样啊？

MillerYang

victoria0309 发表于 5-2-2014 10:29

                               
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呵呵，不好意思没有说清楚。这里的悉尼上海，完全是个人对两地地理位置的理解。如果city相当于徐家汇，静 ...

其实epping相当于世纪公园。。。hornsby才是龙阳路

blacktown就是张江开发区了

wanghaobin

很不错的分享,悉尼房价太高了,看看能不能去其他城市混个house!

justinfang

victoria0309 发表于 5-2-2014 01:14

                               
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谢谢大家的支持 。挑灯夜战。

选区

地铁站附近有一个电视塔，还有三只巨大的水罐。见仁见智吧。

回楼主，这大水罐子我研究过，是污水处理塔，运气好的话，可以在旁边闻到味道。千万别买palmer st上的房子，离水塔好近

victoria0309

justinfang 发表于 10-2-2014 13:55

                               
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地铁站附近有一个电视塔，还有三只巨大的水罐。见仁见智吧。

回楼主，这大水罐子我研究过，是污水处理 ...

哇，老公当时还说很多人住这边，应该没什么。。。google地图上，三只罐子超大的。不过chatswood旁边，又有artamon public，保值的。

浮云云艾米莉

stillying1983 发表于 5-2-2014 09:21
很详细，学习了。待会儿让我老公也看看。
不过感觉悉尼和上海的区没什么可比性和类似性，那几个比较看得有 ...

从地理远近的角度还是有的。把cbd当外滩的话。

浮云云艾米莉

MillerYang 发表于 7-2-2014 17:12
其实epping相当于世纪公园。。。hornsby才是龙阳路

blacktown就是张江开发区了

Blacktown哪轮得到张江。。。太乱了啊有没有。。。红镇老街啊有没有。。。

Norwest industrial park倒可以算张江的