[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律

freshfish

看贴子看出崇拜感了,没这方面知道,发不了言.顶一下支持继续.<br>
<br>新移民的主力军应该在27到34岁之间吧,这些人当中有点本钱的估计应该是30岁以上的,30岁以上的人当中短期内能贷款房子的比例大概是多少呢,估计也不会很多.你估计的准你就估计一下吧.<br>
<br>因为移民过于集中在几个城市,所以靠移民支撑房地产走强是可能的,但一般应该有个五年以上的滞后期.例如悉尼两千年左右的房价疯涨应该与九十年代初期移民在那个阶段具备了购房实力有点关系.<br>
<br>不知道移民潮集中在哪几个阶段,从滞后的角度讲近期是不是轮到了移民数量的低谷.<br>
<br>不过象从上海等房价高的城市来的移民,不在滞后期之列,如果自己移民前在城市的中心地带有房,卖了以后差不多也够这边买房子了,购房理想立马实现,嘿嘿,羡慕ing

无影侠

多谢,各位同志跟帖.不管观点是否一样. 大家一起关注销澳洲地产的走向. 市场是检验理论和判断的最好地方. 市场经济的法则是谁能顺应和把握市场走向,谁就能得到钱的回报.反之,就会亏损.如果哪位认为房子还有投资价值!!!QUAN同志应该能帮你找到好的物美价廉的投资房. 本人个性放纵不羁,心直口快,无意对任何职业打击,如有误会请见谅.<br>
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再次多些各位MM.GG支持.本人谢过!!!

coconut

House 有地皮，抗跌能力和发展潜力都应该比Unit和Apartment强

YARK

好帖子，不过我觉得什么东西都是好的始终不跌价，而且房价和建新房地价格有关系的，现在墨尔本建个小新房都要10几万了，房价难跌啊

眼镜高个子

这么好的帖子，不能沉下去，顶起来给大家继续讨论。<br>
看着大家对OZ的经济，特别是对房地产的分析、争论，大呼过瘾。<br>
切望继续。

4t4t

我对理论没有太多研究, 不过想提供点从我自己的角度看到的一些情况, 有兴趣的人研究研究.<br>
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1.如果买房, 30年按揭的话, 一般每月还本付息在$1500-$2000, 这和房子租金相差不多. 比如我自己, 一家3口, 房子租金是$1100/月，不谈专家的分析, 只是凭着普通人的思维的话, 每月多了几百快钱就能拥有自己的房子, 也会自然地想:"为什么不买呢?" <br>
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2.新移民的购房能力, 如果是IT, 一旦找到工作, 绝对没有问题. 现在很多银行都贷95%, $30万的房子, 首付只需$15000, 相信就算没有带什么钱过来的人, 如果能找到IT的工作,半年就具备了这些购房条件. 不是IT的, 如果夫妻两人都能找到$2万到3万一份工作也搞定了. 在我周围有很多这样的例子.<br>
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3.银行的贷款利率六点几, 据我所知的, 比较低好象都是蜜月利率, 只有一年, 以后是随着标准利率按一定的discount给你浮动.<br>
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<P><table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible85509384886'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/05.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/05.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap  onclick='document.Audible85509384886.Play()'>一定要幸福喔！</td></tr></table></p>

呵呵，房产中介，众矢之的？<br>
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别的我不知道，反正调查表明，稳稳占据‘最不诚实职业’的三甲之一。<br>
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有意见别冲我来，请向电视台抗议。

louislouis

澳洲房子我个人觉得应该不会大跌，肯定不会象前几年的香港，利率是货币的价格表，现在澳洲的利率是她有史以来比较低的位置，也就是现在的货币成本非常低（以历史比较），也促成了非常多得人购买物业，而且在澳洲这样高税率的国家里，ATO也是推高房价的主导者，而且各位从很多有关澳洲政府对地产的很多政策，你就可以感觉的到，澳洲的房地产的稳定是澳洲社会安定的基石，地产的大幅波动将会造成澳洲社会的动荡，所以我觉得澳洲的地产应该不会大幅的下挫的，应该会走相当长时间的盘整，说到买房子就一定要说说利率，现在澳洲的外汇赤字这几年都在不断增大，所以我觉得澳洲政府应该会以贬值澳币来解决这个问题，也就是说澳币的利率的涨幅在未来不会高过美元，幅度也不会太高，自从有了SUPER以后澳洲政府也不是鼓励股民存钱了，所以我觉得如果你是自住大可放胆买房，吃亏是肯定不会的，除税和你原来的租金可能你还有多收入呢（以30万的房做计算），但是如果是投资的话，就不买了，因为这个现金流是负的，不值得。澳洲经济总体来说是要比香港和中国要健康很多，还有澳洲主要出口的是她的资源，教育和旅游，不止是资源。

stevenzhhy

quan筒子是在澳洲哪个城市啊?

oea

louislouis 发言才是橙色十足的精华贴

kingpmp

好贴子，灌水支持一下！

louislouis

谢谢oea的赏识<br>
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投资就是最小的投入赚取最大的利润，投资房的出路就是出租然后升值卖掉，租金要能抵扣利息的支出（最长5年之内），按照现在的房价，交20％，利息的支付超过了租金了，除非你的收入在未来的能超过7万每年，那我觉得还有点赚的，有这个收入放在SUPER可能会比买房子好在现阶段，或者是高息债卷或者股票，按照长期回报来说股票的回报是最高。

mite

<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9>有这个收入放在SUPER可能会比买房子好</td></tr></table><br>
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SUPPER不是不可以取用的吗?<br>
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<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9>或者是高息债卷或者股票，按照长期回报来说股票的回报是最高。</td></tr></table><br>
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发个新贴 介绍介绍<br>
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银行里的FINANCIAL PLANNER什么的有用吗?<br>
<br>
自己炒 怕不懂啊. 还有被中国的股票搞怕了 呵呵<br>
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w115116

想知道：<br>
1）super是怎么回事？<br>
2）如果在OZ贷款买房，是怎么个抵税法？

oea

<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9><br>
投资就是最小的投入赚取最大的利润<br>
</td></tr></table><br>
利大风险也大，象我这种小民，还是玩小点好。<br>
买房投资，其实就是一句话， 看有没有capital gain.<br>
<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9><br>
还有被中国的股票搞怕了<br>
</td></tr></table><br>
其实我们都应该感谢中国股市，难得的大学校， 把中国几千万股民都教成股精了。<br>
哈哈

w115116

谢了楼上的。哪位知道，如果是商住两用，如何抵税？

信义

1。澳洲房地产的涨跌有个历史性的规律：每7-10年一个涨跌周期。是一个呈山峰型上升的曲线图。也就是说总的趋势是上升，但是像山峰一样，有峰顶和谷底。目前的市场，应该是谷底。这个谷底，到底会持续多久，过去80年的历史规律：最长可达6、7年。最短2、3年。所以说澳洲房地产从此就跌了，不长了，这还是不客观的。<br>
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2。新移民是房价上涨的因素之一，但不是唯一的因素。所以说澳洲移民不多，房价也就不涨了，这也是不客观的。建材价格飞涨，地价上涨，通货膨胀等等诸多因素都会造成房价上涨。在过去的几十年中，澳洲移民只是增长了一部分，但同一间房，从1970年的$1.4万涨到2004年的$55万（为了让大家更容易明白，此房在BoxHill,1000m2的地,4房，4车库）。可见一斑。<br>
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3。关于银行希望房价跌得越惨，银行就可以赚更多钱，这只是个人猜想。本人是在银行里工作的，知道银行不靠这个创造利润。<br>
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4。个人觉得，这两年买房是合适的。最低潮的时候是最合适买的时候。如果是2年前，有钱不一定买得到房子。很多朋友找中介去看房，如果速度稍稍慢一点，中介理都不理你。所以趁这个时候和Quan 搞高关系，还是有好处的。以后要买的时候，起码可以问他一点知识。<br>
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旨在分享，别无他意。<br>

眼镜高个子

感谢“信义”和“iceberg ”。<br>

小树熊

一口气读完，真涨见识。

无影侠

都是无影侠不好,说错了话! 平心而论,地产中介做为销售公司,对抬高地产市场是起着推波助浪的作用. 这也是不可避免的. 就是新闻媒体对推高房价也起了不少作用. 关键是做为购房者本身怎么看待地产市场. 本人说过,如果有人看好地产还会涨,那找QUAN筒子买房或咨询,相信他一定会尽力帮忙. 任何行业都有不良从业者. 任何地产中介的咨询只能做为参考,买房者自己要对市场做判断. 中介看多市场,无可厚非. 因为房价跌,中介的从业者就有就业危机.在地产上升期,中介就是很受欢迎的职业.下跌期,就是难做的行当. 这一点,QUAN筒子肯定做好了准备. <br>
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最近还有个现象,不知各位是否有留意!! 各大银行对房贷的放贷要求放松了很多,更易得到贷款了. 存款利息有五点几,而贷款利息银行只收六点几. 算一下银行只赚差价一点左右..这不是明摆着银行亏给贷款者吗??? 贷款业务可是银行赚钱的主要途径啊!!!要不银行人工谁出?营业所的运作费用谁出呢??? 这是为啥呢??? 是不是银行也在开展学雷锋活动!!做亏本生意,为民服务呢??? 还是从另一方面在映射了无影侠对贷款机构意图的判断.<br>
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自己想想吧!!!<br>
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再次谢谢,各位同志对本帖的关注. 无影侠尽量多出好贴!!

Devil_Star

我觉得今年还是应该把投资着重点放在股市,明年看情况, 等房市有上涨的趋势再投也不迟, 反正房市的CYCLE比较长, 反应慢~

呵呵，我说过了，有意见请找电视台，报纸去投诉。我只是转述，而且保证没有造谣。再有，我并没有说不诚实的人，我只是说不诚实的职业，这也是原文的转述。<br>
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王婆卖瓜，没有人说自己的瓜不甜的，当然也不会有人相信她的瓜就都是甜的。事实上也不可能所有的瓜都是甜的。<br>
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房产交易自然需要经过中介，但因为与自己有直接利益关系，所以中介对于房产的观点我一般都不会相信。我承认这样做可能有些时候产生了误解，但同时我也相信更多的时候可以避免上当。<br>
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个人观点而已，并非针对具体的人。

mite

<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9>但是如果是投资的话，就不买了，因为这个现金流是负的，不值得</td></tr></table><br>
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再展开谈谈吧

cello

回楼上，super是养老金，收入的9%，所以如果收入是50000含super，那么真正的税前收入只有45500。<br>
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抵税，如果是自己住的，不能抵任何税吧？如果是生意用的，也许可以算作成本一部分，具体我也不懂了。<br>
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另外我也问个问题，楼上有讲房产投机的。不知道如果房产投机产生的收入，要不要交税？或哪些情况需要交，哪些情况不需要？

mite

UP

mite

是也不错 给大家多介绍介绍

czy0058

买房后万一供不起，银行是否无条件没收阿。万一后来房价高涨，但是供房有问题，银行会补其中的差价吗？反之，房价大跌，银行没收后仍然抵不了贷款额，你仍需要补交差价吗？

lertoo

<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9><b>下面引用由<u>无影侠</u>发表的内容：</b><br>
....<br>
狠一点说，房地产跌价后，就是让目前的有房者快速背上负资产。但是借款额和利息却一点也不会因为房价降而调低变小。明年，随着银行利息的不断调高，以至到最后，会出现一批有房者无法负担过重的高额利息。...</td></tr></table><br>
<br>无影侠的大胆推理带了一个好头，让大家长了不少见识。不过他的推理却是站不住脚的。<br>首先，我相信放放贷的人决不希望看到贷款人还不上贷款而最终导致拍卖房子，因为这样他们只可能亏不可能赚，因为如果房子的卖价好的话，贷款人自然可以拍卖海贷。<br>其次，房地产往往是整个国家经济的晴雨表。这些年澳洲经济持续发展，也得益于旺盛的国内需求，其中很重要一块便是房地产市场。如果房价下跌，将是伴随着经济衰退，这样政府会降息刺激经济，而不会反倒加息。<br>另外前面有人提到移民的影响。悉尼每天有1000新移民涌入，能不对房地产市场造成影响吗？这每天的1000人最算近期没有买房者，那他们总会是租房者。租房的多了，租金上涨（今年就这样），有人觉得还不如买房核算。。。。<br>粗浅见识，欢迎讨论。

louislouis

银行没有做亏本生意的，他都有保险阀，如果你的首付低过20％，你就要买还款保险

to_aus

我也来说两句.说新移民买不起房肯定是站不住脚的,因为大陆来的移民毕竟不是占绝大多数,从台湾,香港,英国来的肯定能买的起房,从国内大城市来的很多我相信付个首期的钱应该也是有的.但是对于澳洲的房价走势,我觉得大家忽略了一个重要的因素就是工资水平的增长,如果未来澳洲的薪资水平还往上走的话,房价大跌是不可能的.有资源的同志能不能查到5年10年前的平均工资水平和当时的房价来做个分析.不过我总觉得澳洲的房价相对加拿大和美国的水平是有点偏高了.