澳洲史上最严买房新规你了解多少？

summerchou · 发表于 1-1-2020 23:57:04

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为了更好地完善产业法规、保护买家权益，从2019年12月1日起，新州开始执行“史上最严”期房合同新规。

这项新规主要覆盖了期房合同中的六大方面，旨在进一步限制开发商，并从法律层面上给予购房者更好的支持与保障。

以下是本次新规中的6项重点：
1.合同中需要披露的细节更多

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在新规下，期房的合同所附带的披露声明（disclosure statement）中，开发商必须要在其中向买家披露日落日期细节（sunset date）、新房街号、面积、装修标准草案、平面图草案、社区规划草案等等大量的具体细节信息。

2.买家有权就“重要事项”的变更索赔

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在项目开发过程中，变化是难以避免的。新州这项新规要求，如果在开发过程中，有“重要事项（material particulars）”发生变更时，卖方必须及时通知买家。这些“重要事项”包括但不限于：项目及社区的设计规划案、户型图、装修标准、物业管理文件、合同细则等。

在一些情况下，如果发生改变的是那些当初能够直接决定买家购买与否的重大项目，则买家有权在卖家发出通知的14天之内要求取消合同；或者买家也可以选择继续履行合同，但追索最高相当于购买价2%的赔偿。

如果双方无法就合同取消或赔款问题达成一致，则可以提交仲裁。

3.冷静期延长至10个工作日

在之前的法规下，期房购买的冷静期（cooling-off period）为5个工作日，在新规之下，这一冷静期被延长至了10个工作日。

也就是说，从现在开始，针对新州所有的期房买卖，从合同交换之日开始的10个工作日之内，买家都可以退出购买并解除合同。

4.买家支付的所有购房款都需交至信托账户

为了避免开发商破产时买家无法追回定金及首付的情况，新规明文指出，买家所交付的任何定金、首付和其它分期付款的款项，在合同执行期间，必须由信托账户或受监管的账户保管，在房屋交付前，开发商不得提取。

5.交付前21天，开发商必须向买家提供注册图纸

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在房屋交付前至少21天，开发商必须将房屋最终的注册图纸及其它相关文件提供给买家。

如果该注册图纸及文件中反映出了开发商没有通知到的“重要事项”更改，则买家在14天内仍可申请取消合同或索赔。

6.日落条款对买家更友好

日落条款（sunset clause）是一种合同中的常见条款，多见于当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的情况。具体到期房交易中，一般买卖双方会在合同中约定一个日落日期，即最晚交房日期，在双方均无过错、无违约的情况下，一旦过了日落日期还未交房，则双方均可以解约而无需承担违约后果。

日落条款的本意是保护买家不被无限期地“困”在一个延迟的合同中，但在过去数年间的房价暴涨中，有个别无良开发商利用日落条款与原买家解约，再将房产重新放回市场上加价出售。因此，在2015年，澳洲政府出台法律，严禁开发商在既没有买家同意、也没有最高法院许可的情况下，使用日落条款终止期房购买合同。

而本次新州的新规，则更进一步规定，无法按时出具居住许可证（occupation certificate）等情况，也会触发日落条款；以及，即使开发商援引日落条款终止合同，法院仍可以对买方所受到的损害进行相应的赔偿判决。

这一变化同样适用于该新规颁布前的所有期房合同。那么业内人士对此新规是什么看法呢？反对还是欢迎？让我们一起看看澳洲投资房产公司——亚太集团的看法。

“在Ironfish亚太集团，我们在向投资者推荐期房项目之前，会先对该项目进行极为严苛的尽职调查。对于本次新规为期房买家所提供的更好的保护，我们表示极为欢迎。

如今，越来越多的首次置业者正在积极入市，他们中的许多人都希望能通过购买期房来获得政府补贴。置业者在做出购买决定时能获得更强的信心，这是我们所喜闻乐见的。”

—— 亚太集团创始人兼总裁周华

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