投资房和自住房到底在贷款和买卖房时有什么区别？

LINQ

最近经常有客户咨询LINQ，投资房和自住房到底在贷款和买卖房时有什么区别。针对大家的问题，我们举个简单的的例子，方便大家理解：

首先我们先来说说购买自住房的A

A准备以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的公寓作为自住房，贷款90%，加上各样的税费大概每星期要从口袋里掏出$450（以下都以澳币计算）来养这个房子，在未来的10年甚至更长，每个星期都要拿出同样的钱，对于A这样的工薪阶层，这是一个不小的压力，而且它会让A的财务状况套住至少5~10年。

随着时间推移A要成家立业，要“传宗接代”又带来更多支出，然后自住房还在继续要求A每星期拿出$450，并且不带来任何回报。十年后，A仍然是一套房子继续当着房奴。好的是，房价变成80万，除去贷款40*90%=36万，其他费用暂不考虑，A净资产是80-36=44万。



购买投资房

B买的是投资房，也是以精明的眼光选择以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的同一套公寓，贷款90%：B每周付出$450，如果租金市场不景气，每周只能以$400（租金回报）出租，因为是投资房付出高于回报，因此每星期国税局还能向B退税大概$50。这样B的养房成本只是$0。如果租金市场景气，那么每周也能有一定租金进账，另外只要公寓地段好，每年租金稳定上涨，一年后每个星期还有小的进帐，过2、3年后加工资一起存下些钱，B又以同样的方式买第二套投资房。

十年内B就这样购入四套投资房，购入价分别是40、50、60、70万，房价最后变成80万，除去贷款40*90%=36万，其他费用暂不考虑，B第一个房子赚80-40*90%=44万；第二个房子赚80-50*90%=35万；第三个房子赚80-60*90%=26万；第四个房子赚80-70*90%=17万。一共B净资产是44+35+26+17=122万。而且在这十年中，4个房子中他挑一个自己最喜欢的，自己搬进去成为自住房。B再把一套房子卖掉，赚的钱付清自住房的贷款。钱从一套房子转到另一套房子，净资产不变。

总结：
十年后，A每周掏出$450养房子。拥有一套房子，净资产44万。
十年后，B不用掏钱养房子，拥有三套房子，净资产122万。
在澳洲自住和投资是两种不同的策略，中长期来看，差别很大。

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LINQ

我上一篇帖子也有朋友问了我一个问题，就是只还利息，那岂不是要给银行交更多钱？ 其实选择怎样的还款方式，自住房和投资房差别很大，自住房要在利息低时尽自己所能多还款，而投资房则考虑利益最大化，也就是尽量少淘自己的腰包，多掏银行的腰包，在合适的时机把投资房卖出，赚取差价。当然也不是所有投资房都能赚取，这就和选择怎样的房子很有关系了，我以后有空会和大家分享一些有用的资讯

sssddw

non106

这篇好假。把中国的炒房经验生搬硬套到澳洲。我先说你公寓每个月的物业你算了没，税你算了没，税是随着你房产的增值增加的。你卖的时候也要征税！算算通货膨胀。赚了吗？

qiwei

自住房到时也可以出租吗？