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起重机出现在地平在线，似乎每周都有全新公寓上市，许多人想知道在不久的将来，墨尔本会不会有太多的房子却不知道该如何处理？ 澳洲住房协会预测，从2014年起将建设51,007套住宅。自2005年起，维州的房屋建造数量就远远高于其它州。预计维州房屋建造数量要超过去年记录的8.7%。 按照维州政府的预测，维州的住宅数量在2011年到2021年间将平均增长1.9%，达到总共2,600,000。 人口规划部门认为，维州正在为移民潮做准备。然而，其它人认为，我们建造了过量的房屋，最终将导致楼市低迷。与此同时，Prosper最新的Speculative Vacancies Report 预测，墨尔本目前共有64,386套房产空置。 Property Observer将这些问题交给了专家们：墨尔本房产面临供过于求问题吗？ CATHERINE CASHMORE: Prosper's 2014 Speculative Vacancies Report的独立分析师和作者 如果你从整个州府层面来对待这个问题，并且将它与人口增长相比较的话，似乎房产数量能够满足人口数量增长。 如果你将这个问题缩小化，并且从微观层面来看待的话，一些区域的确存在过剩问题。类似于Cardinia的区域：在未来五年左右，还要建设大约21,000套住宅。但是现有存量中有大约15%是空置或者未使用。 当你从原材料方面来提到过剩这个问题的时候，那绝对是。但这个事实却是非常重要的：这个问题不能这样分析。 这就是为什么对于政府来说了解有多少潜在供应的原因了。如果我们的确在经济活动中存在衰退的话——我们会有这个问题，房地产周期是可以预见的——那么，投资者就会试图抛售股票。这就是2008年发生的事情。大批小型公寓进入市场，因为投资者需要套出资金。空置房产进入租赁市场。人们出售度假住宅。 在经济低迷时期，人们的钱包空空如也，潜在的供应开始变得活跃起来。 我不是在谈论市中心的公寓。我在谈论Docklands，Carlton，和West Footscray——所有这些区域在公寓存量方面都有巨大的提高。 在Abbotsford，我建议任何投资者都关注SQM的空置率。在Abbotsford，SQM某一时刻的空置率是14%。如果你将这一数据加入我们（Prosper）的speculative vacancy rate（空置时间为12个月或者更长）的话，这一数字就会大幅上升。 这是一个危险信号。风险太大。供应不会消失。你也不会从其中得到资本收益，你也不会找到租户。 政府不会一直讨论住房供应危机。维州规划厅长Matthew Guy称，他不希望看到墨尔本遭受供应短缺问题的困扰。他们在集中精力将城市的边界外扩，建造更多高层住宅，而不是将精力集中在空置住宅的供应问题上。 ROBERT LAROCCA: RP DATA的维州住房市场专家 供应水平是一个棘手的问题，毕竟，较高的供应水平对于买家来说是好事，因为它能够抑制价格增长，但是因为大多数买家也会是卖家，所以这个问题就没有那么简单。 这个问题也很难进行全面回答，因为还要与开发周期中的许多数据集和阶段进行比较。 从全市层面上来看，在任何给定时间内市场上的住宅数量都是一种很好的测量方法。截止11月9日的一个月内，在墨尔本，全新房屋待售数量增长了4.5%，待售总房产数量减少了6.6%。给定价值一直在上升，这一点表明：待售房屋并没有出现过剩问题，买家正在购置新房，旧房产的库存量也在减少。 但是单元房市场的情况如何呢？随便看一眼墨尔本天际线就会看到，正在建设大量的全新高层住宅楼。我们的数据表明，这些单元房正在寻找买家。待售的单元房数量与前一年相比降低了2.4%，而市场上的单元房总数量上涨了3.3%。 这表明，其供应量超过需求量的程度要远远高于房屋市场。这未必是一件坏事。在过去的十年里，州府解决住房负担能力问题的政策一直是集中在市内和远郊单元房市场增加的供应量上。数据表明，它是有效的。 ANDREW WILSON: Domain Group's Australian Property Monitors的首席经济学家 我认为，这几乎已经成为了常识：在CBD的高层建筑市场，很显然，供应已经领先于潜在需求。 在过去两年中，我们有创纪录的高楼审批率。 从需求不是在推动供应，但是供应在试图引导需求这个意义上来讲，这是一个正在发展中的市场。困难在于大量的开发项目是由海外发展商提供资金。问题是，这种投资模型是否反映了我们这里的投资模型。也就是说，要确保在施工开始前有大量的预售来确保需求能够满足供应。 预计空置楼房数量将会增加，同时对在施工开始之前进行大规模预售的开发商提出了一个难题。市场似乎正在被充斥，这意味着，买家之间存在着高度竞争。我不知道住在墨尔本CBD的人们之间是否有潜在的文化，尤其是一种能够满足将建公寓数量的文化。我不确定是否有基础设施能够支持这一状况。我不确定墨尔本是否能像雪梨和布里斯本一样能够支持市内生活。 我们可能在一些市内区域缺乏高层住宅。就像Prahran 一样，South Yarra也在改善自身形象。我认为，Prahran和South Yarra的需求和供应正在互相匹配。 在Boroondora，Bayside和Stonnington，当地小区对高层开发有限制，但是也有需求。并不都是关于高层的问题——这同时也是中等密度问题。关键问题是，对于换小屋者来说，是否会有中等密度住宅。如果我们有这些限制的话，就会存在短缺。 我们似乎正在远离平衡。我们正在市内建设更多高楼和更少的中等密度房屋。 与其它许多开发商一样，像Little Projects这样的开放商似乎在迎合市场。在Yarra市，似乎存在一个合理的平衡。 TERRY RYDER: hotspotting.com.au的创建者 这个问题还会引起争论，对此我表示很惊讶。墨尔本市中心公寓的供过于求是很明显的问题。而且显而易见的是，这种情况将会变得更糟。它有可能导致市场崩溃。 目前的空置率涉及Docklands的5%，CBD的6%以及Southbank的7%。在不考虑建设中的成千上万套公寓或者在建设之前已经销售的 公寓的情况下，现在约有1,200公寓仍旧空置，并且正在寻租。 真实的空置率可能会更高，因为最近的一份报告发现，去年约有17%的Docklands公寓没有消耗水，这可能意味着这些房产是永久空置的。 规划厅长Matthew Guy在以疯狂的速度获批建设全新的高层建筑项目。自从4年前上任以来，Guy已经在墨尔本市中心地区批准了近100个建筑项目。 RMIT最近的一项研究着重关注自2011年到2021年期间市中心单元房增加供应的数量。研究发现，已经建成，在建或者正在铺设管道的公寓数量总计85,000套。 Guy已经表示，只要放到了他的桌子旁边，他就会批准。六个星期前的一份报告显示，他的桌子上有42份公寓建设申请——这一纪录表明，它们都将获得批准。你不得不怀疑他的动机。 其过度建设的程度过大，同时不计后果。现在所做的一切不是为了给墨尔本买家提供住房，而是为了销售给亚洲投资者。 很显然并没有本地需求来支持现在正在建设的全新住宅。很快，我们的市区空置率将会超过10%，而租金和房产价值将会因此受到拖累。 墨尔本市区在过去曾经经历过供应过剩的问题。这有助于解释为什么墨尔本市中心单元房的市场表现如此糟糕的原因了。 在过去三年中，虽然Southbank和Docklands的中值价格已经下降，但是CBD的中位单元房价格并没有增长。 在过去5年中，Docklands的中位价格每年增长了1.7%，而Southbank和CBD的表现并没有更好，只是在3%左右。 考虑到市中心公寓表现不佳的历史状况，现有的高空置率以及全新房产即将引来的过剩问题，我会强烈建议投资者以及购房者绕开这个市场。 本文摘译自propertyobserver.com.au JESSIE RICHARDSON文
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发表于 25-11-2014 20:00:24
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发表于 25-11-2014 21:24:04
发表于 25-11-2014 22:35:12
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