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[个人理财] [贷款保险] LMI科普抛砖引玉

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发表于 10-1-2014 15:05:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 x24 于 11-1-2014 09:44 编辑

买房时通常银行都会要求20%的首付(80%LVR),想尽量减少首付呢据我所知在澳洲只有2个方法,LMI和Guarantor。
这篇就说LMI,Guarantor留到以后再讲

本来以前zf是允许银行自行决定LVR来评估风险的,但是几次危机后zf觉得银行都不靠谱,所以,LMI现在基本是强制性的了。
以下知识都是来自我的broker,网络,和银行officer。主要目的就是在于打开个话题让大家踊跃讨论,引高手们出洞,以满足我学到更多知识的私人目的。
由于过分相信本文造成误导或损失的tx,请一如既往的找豆腐撞晕了事。

以下由“小明”代替“贷款申请人”

* LMI全称Lender's Mortgage Insurance,顾名思义,是lenders的保险,和贷款申请人唯一的关系就是这个保险小明给掏钱买。
* 如果还不上钱,银行收房子,如果拍卖的房子也不能抵消银行的成本的话,LMI会赔钱给银行。小明得不着。
* 收房之后,即使LMI做出了补偿小明欠银行的钱还是要换滴~
* 当然,有困难时LMI会和银行一起帮助小明,减少小明还不上钱的痛苦。(难道是让他长痛不如短痛?)
* 小明如果自己想买个保险如果自己换不上钱了可以帮忙还贷,保房子别被没收,那个dd叫MPI,和LMI没关系。我上次咨询了一下应该是1年1k多。
* LMI实行的政策也不是LMI公司自己订的,是MFAA定的。
* 银行用不用LMI,银行自己基本说了不算。
* LMI随着贷款走,转贷一次重新LMI评估一次。短期有转贷需求的txm要算清楚帐啊!
* LMI交的次数多的话可能会打折。如果贷款提前取消或者还清了LMI还可能退款。但这都是可能。
* LMI最高比例LVR是95%,所以想0首付的基本没希望。
* 澳洲有2个比较大的LMI,一个是QBE,一个是Genworth。
* 银行替小明和LMI打交道,小明自己用不着,也没渠道。
* 每个银行有自己preferred的LMI,不同LMI价格可以相差很多,但是不知道怎么换,能不能要求换。有网站广告说可以帮找LMI,但是银行那关怎么操作?没亲自问过。
* 投资房的LMI和自住房不同的,貌似会高一些。
* LMI的保费不是线性计算的,通常需要查表。LVR越高,保费的增加额更高。贷款额越高LMI越高。
* LMI通常占贷款额的2%-4%之间。
* LMI和其他购房税费一般都可以算在银行的贷款总额里面一起贷给小明,但是就导致贷款额上升,LMI的段位提高,保费继续增加。羊毛出在羊身上。
* 给大家个估算工具 http://www.genworth.com.au/borro ... -premium-estimator/
* 有些银行可以提供85%LVR不用LMI,但是通常利率不优惠,自己算哪个划算。
* LMI有贷款上限,如果是买地,上限更低。LVR越高,上限越低。
* 譬如Metropolitan地区房价不能超过$750k(95%LVR),Regional的房价不能超过500k(95%LVR)。黄金村竟然划到metro地区里了,光荣进城了啊~。
* 对于优质客户,LMI可以免除或者打折。满足以下条件会有帮助:

-- Doctor和各种医疗相关的职业。
-- Accountant, Finance Manager, Auditor, Actuary, Lawyer, Barrister, Solicitor, Engineer, Surveyor, Mine Surveyor, Quantity Surveyor, Geologist or Geophysicist
-- Engineer必须是矿业相关engineer
-- 有10%首付
-- 有150k年收入
-- 首付是geniun saving(通常要在你账户上待超过3个月) and/or 良好的付房租的记录
-- 良好信用记录
-- 稳定工作两年以上
-- 房子所在地为首府或major regional centre
-- 房子要好卖。譬如50平以下的unit,否。高层建筑,否。位置太偏离市中心,否。
-- 年龄也有关系,但没说怎么个歧视法:)

总结完毕。
有tx和银行谈判过,成功免掉或者折扣LMI的,跳出来给大家分享一下啊 :)


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参与人数 3威望 +150 收起 理由
MillerYang + 50 谢谢分享!
MICHELLE07 + 50 逗死我了
周星星1832 + 50 你太有才了!

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发表于 10-1-2014 15:08:01 | 显示全部楼层
木有听说过。。。。。。
老实交的首付

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参与人数 2威望 +68 收起 理由
chu4 + 20 老实做事,好!
x24 + 48 星星你太低调了

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发表于 10-1-2014 15:19:47 | 显示全部楼层
哈哈,一如既往地有趣啊,大家一定要细读文字,内容不感兴趣者略过好了

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参与人数 1威望 +48 收起 理由
x24 + 48 过誉了

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发表于 10-1-2014 15:22:27 | 显示全部楼层
Charles, LPI是什么?GOOGLE都没找到

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参与人数 1威望 +48 收起 理由
x24 + 48 被你逮到了。

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 楼主| 发表于 10-1-2014 15:29:05 | 显示全部楼层
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发表于 10-1-2014 15:34:00 | 显示全部楼层
本帖最后由 MICHELLE07 于 10-1-2014 15:37 编辑

@EmilyS
@ubuntuhk
欢迎来挑错
@ubuntuhk  又@不成功。。。唉

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参与人数 1威望 +48 收起 理由
x24 + 48 你太有才了!

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发表于 10-1-2014 16:13:58 | 显示全部楼层

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x24 + 48 恭喜你!

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发表于 10-1-2014 16:16:11 | 显示全部楼层
看后对买进银行股更有信心了.

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x24 + 48 你太有才了!

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 楼主| 发表于 10-1-2014 16:33:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 x24 于 10-1-2014 16:47 编辑

卖MPI的txm,俺又要打着为人民着想的旗号坑害你们了。

个人观点,
那个PMI,真心觉得没必要买。
LMI,Interest,各种税费,已经出去不少钱了。各大机构都小猪颜开的数钱数的不亦乐乎的,他们基本是旱涝保收。
我还自己p颠p颠的再买个保险?

有一年1k多的钱,你不买保险存一起也够失业期间的时候还房贷了。相信大家不会年年失业的。
而且失业有3个月了不得了,再长就去打小工赚钱去了。

这MPI也不是随便领的,和centrelink相比应该也是手续繁琐,不过羞辱少些。要确认你是非自愿的失业的(变相裁员自己递辞职信的估计不行),非自愿受伤的,你不拥有大杀器啊什么的这些都验完了才给你发。而且也有额度上限。
等那时候黄瓜菜都凉了 :)

再一个,纵观华人的角色设定,攻击力,防御力,回血速度都是相当的高的。如果人还没丧失劳动力,没钱还贷这种情况是不会发生滴~
就算丧失劳动力了,super不是还有个保险呢么,没必要重复买了。

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MICHELLE07 + 50 太风趣啦

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 楼主| 发表于 10-1-2014 16:42:04 | 显示全部楼层
再次更正,
不是PMI,是MPI。和我的broker聊的时候应该是记反了。
PMI是各种LMI的统称。
MPI是保护个人还款能力的保险。全称是mortgage protection insurance。
这是在银行官网上查到的,This time for sure!
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发表于 10-1-2014 16:45:32 来自手机 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 10-1-2014 15:34
@EmilyS
@ubuntuhk
欢迎来挑错

这个我也虚心学习一下。下次买房估计首付不够要搞这个了。

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x24 + 48 恭喜你!

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发表于 10-1-2014 18:05:43 来自手机 | 显示全部楼层
仔细看了一下,还是觉得努力攒首付吧。。。

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x24 + 48 恭喜你!

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发表于 10-1-2014 18:17:06 | 显示全部楼层
内容估计挺好,没细看,估计就是你不理财财不理你。反正也没财,拿个分得了。

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x24 + 48 看来确实没看

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发表于 10-1-2014 18:18:47 | 显示全部楼层
看完了
我以为说什么
基本上贷款额度超百分之80都要买强制保险。
贷那么多双方都有风险。可以理解。

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chu4 + 20 谢谢分享!
x24 + 48 辛苦了

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发表于 10-1-2014 18:53:10 | 显示全部楼层
x24 发表于 10-1-2014 16:42
再次更正,
不是PMI,是MPI。和我的broker聊的时候应该是记反了。
PMI是各种LMI的统称。

哈哈,谢谢
这个帖信息很多,能否在标题中加入贷款保险四个字
否则有需要的同学搜索不出来

回头我还有一些疑问需要请教

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x24 + 48 好的

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发表于 11-1-2014 08:37:58 | 显示全部楼层
貌似可以把保险做到贷款里。。。

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x24 + 48 嗯,大部分银行都同意

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发表于 13-1-2014 10:09:09 | 显示全部楼层
这Guarantor要留到以后再讲,多久以后?

如果是自己的房子作为担保,应该就是REFINANCE的范畴。

如果两人共同拥有自住房,要以此房的EQUITY做首付给其中一人买投资房,另一房主需要提供Guarantor声明。

这个你应该研究过了。

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x24 + 48 恭喜你!

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 楼主| 发表于 17-1-2014 09:28:25 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 13-1-2014 10:09
这Guarantor要留到以后再讲,多久以后?

如果是自己的房子作为担保,应该就是REFINANCE的范畴。

这个你肯定比我清楚,我只是学术研究而已。

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