我还是不看好澳洲资产（我转的）

MICHELLE07

熊猫阿三 发表于 22-9-2013 21:42

                               
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其实大家都不想手里的钱贬值才去投资房地产的。
我觉得大城市的房地产热门区域还是刚需的，尤其每年那么 ...

租金退税理论上不参与cover费用的，因为永远是个折扣功能。
(熊猫特别善于混淆我思路。)

假设MARGINAL TAX RATE 30％，租金收入约3000，费用3500，每月净损失 ＄350

需上涨：＄350*12*5＝＄21000

有没有同学参与答题？我的回答是出于我个人的理解。

MICHELLE07

李天真 发表于 23-9-2013 09:18

                               
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看帖不仔细，老衲的题目里有个“还”字，可见老衲以前已经讲过了，请阅读前文，老衲天机在握，算无遗策， ...

早就看出大师说话面面俱到滴水不漏啦

标题是否叫＂我还是不看好澳洲房产＂好一点？
资产怎么说？

李天真

lilysky 发表于 23-9-2013 09:23

                               
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“你得为自己留一手，男人。”请问男人怎么做才能为自己留一手呢？

有一个东西叫trust，当然，这个也不大保险了。

lilysky

李天真 发表于 23-9-2013 09:48

                               
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有一个东西叫trust，当然，这个也不大保险了。

谢谢，怎么利用这个trust呢？请详细告知。

MICHELLE07

lilysky 发表于 23-9-2013 09:55

                               
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谢谢，怎么利用这个trust呢？请详细告知。

这要看楼主说的是基金信托，还是人与人之间的信任。
前者很复杂，后者很微妙。

我无聊

MICHELLE07 发表于 23-9-2013 09:34

                               
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租金退税理论上不参与cover费用的，因为永远是个折扣功能。
(熊猫特别善于混淆我思路。)

应该还要考虑通货膨胀和银行利息。。

其实，考虑房产的抗通胀能力，应该是10-20年的平均值，而不是2-5年的实际值的。

MICHELLE07

我无聊 发表于 23-9-2013 09:59

                               
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应该还要考虑通货膨胀和银行利息。。

其实，考虑房产的抗通胀能力，应该是10-20年的平均值，而不是2-5 ...

对，谢谢提醒，假设每年INFLATION 3％吧，＄21000*1.03（5）＝＄24344.

其实还要考虑初次购买支付的税费，时间价值计算起来太复杂，你说的银行利息是指购房款如果存入银行则有利息收入，是一种机会成本
我也忽略不计了，都简化处理.

其实再考虑机会成本的话（就是不买房有存款利息），结果差异很大。


你有没有兴趣做个更精准的计算？
比如按你说的，年限长一点。

yeats_only

拿现在我家的租金来说~一个月2000刀~而房价房租比应为200：1左右为宜~那该套房子的价值应为2000刀x200倍=40万刀~年租金24000刀÷40万=6%~但我家隔壁的房子private sale要价110万刀~如果还是按200：1来算~月租金110万刀/200倍=5500刀~在real estate上search了类似的房子~最高租金不超过3000刀每月~110万刀/3000刀=366倍~收益率为36000刀/110万=3.2%~所以现在去auction的要不是刚需~要不就是钱多了烧起来了~

MICHELLE07

yeats_only 发表于 23-9-2013 10:06

                               
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拿现在我家的租金来说~一个月2000刀~而房价房租比应为200：1左右为宜~那该套房子的价值应为2000刀x200倍=40 ...

你提供的数字非常好！很形象地说明了人们的疯狂程度。
这种畸形的AUCTION，就别去凑热闹啦

我悉尼的朋友最近抱怨，无论如何努力地出价，他们都不能买到房子，他们已经忍痛出到1.1M了，人家说加到1.2M怎么样？

完全不去看EPPING，EASTWOOD这样的区了，但很偏很偏的房子也都拍卖。

李天真

房子是商品，商品这东西是有升有降，和当时环境和消费能力是息息相关的，是有市场价格的，不可能脱离实际的市场供需关系一直上升，如果这样，大家都囤积起来不买不卖好了，现在的房子100万，是论坛上平均年收入的10倍左右，照中介们的理论，那么100年后，大家的房子都有几十亿的价值了，问题是100年后的几十亿如果是事实，那么100年后人类的收入相对是多少？衡量的标准是啥？光谈100年后几十亿，空中楼阁而已，有屁用？有用，人类的共富极乐世界靠房地产就解决了哈，耶稣，上帝几千年都没搞成的事，靠铁鱼中介们100年内就搞成了，阿门房地产，阿门铁鱼，阿门中介，哈哈哈。

我无聊

MICHELLE07 发表于 23-9-2013 09:34

                               
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租金退税理论上不参与cover费用的，因为永远是个折扣功能。
(熊猫特别善于混淆我思路。)

简单点算，100%贷款=0首付， 40W的房子（悉尼现在估计也没有这个白菜价了），10年后卖出55W（比较保守的计算）. 10年中的租金$600/周,银行利息平均6%，各项费用大概是1/6的房租，

每年 40W*6%-(600×52×（1-1/6）=24000-25992=-1992/年（负扣税值）

10年实际支出（扣除负扣税35%）=$12948

实际盈利15000-12948=$2052.。。
所有因为你是0投入，那么你的盈利率是不是有超过 2000%了。。。。。

MICHELLE07

我无聊 发表于 23-9-2013 10:58

                               
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简单点算，100%贷款=0首付， 40W的房子（悉尼现在估计也没有这个白菜价了），10年后卖出55W（比较保守的计 ...

这个算法思路很不错，同样也是简化处理，没有考虑机会成本、通货膨胀、时间价值、还款风险、贷款能力等（那些都说不清了）。

因为没有首付，空手套白狼，哈哈，十年套了几千块。

不过在投资决策中，比率是次于绝对值的，哪怕盈利率再高，还是优先绝对值高的项目。

MICHELLE07

李天真 发表于 23-9-2013 10:46

                               
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房子是商品，商品这东西是有升有降，和当时环境和消费能力是息息相关的，是有市场价格的，不可能脱离实际的 ...

房子是非常特殊的＂商品＂，投资房可以视作商品，受市场经济影响，但最终都要回归到内在价值。

dcxg

李天真 发表于 23-9-2013 10:46

                               
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房子是商品，商品这东西是有升有降，和当时环境和消费能力是息息相关的，是有市场价格的，不可能脱离实际的 ...

你的想法好似这样的
市场是理性的

其实市场是理性的么？
绝对不是，就是一大忽悠，等到忽悠不下去了，就是经济危机。

问题在于有帮人他们根本就不在乎多买几套投资房，根本也不在乎是否租金收入能抵得过贷款。
就是有钱。

只要房价有上涨的空间，照样杀入。
他们不是没有风险意识，是有帮更不知死活的人回去接盘。
所以，我认为相关地区的房价涨是有道理的。

房地产这东西就看谁最后接盘了吧
有钱人不在乎砸在自己手里
穷人嘛，你就得好好琢磨一下了

dcxg

房子还是会涨，还会涨的一塌糊涂

你得看市场需求呀，基本悉尼，墨尔本会供不应求
国人有钱了，有外国身份
这帮孙子在国内捞的一塌糊涂，然后投资，养老到澳洲

英文不行，根本就融入不到西方社会，肯定愿意扎根到华人区
最起码还有十年的猛涨时期

classtom

李天真 发表于 21-9-2013 14:39

                               
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放弃？资不抵债时，放弃了房产，你还要还银行的债务。

那还真是生不如死了

kcomex

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ayuanx

亚洲健身姐夫

无所谓的,反正买自住房, 都是早买早好

2da6

现在不是房价升了，是钱不值钱了。当发钞泛滥的前提下，资金为了寻求避风港不是砖头、黄金，国债、外汇、艺术品。不能眼白白钱被QE掉了。

lilysky

格菲 发表于 23-9-2013 09:59

                               
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这要看楼主说的是基金信托，还是人与人之间的信任。
前者很复杂，后者很微妙。

谢谢，这个解答很精妙！我只是很好奇在澳大利亚的法律框架下怎样才能保护自己的婚前财产，毕竟没人能保证他/她的婚姻能走到头。

菩提树

2da6 发表于 4-10-2013 17:32

                               
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现在不是房价升了，是钱不值钱了。当发钞泛滥的前提下，资金为了寻求避风港不是砖头、黄金，国债、外汇、艺 ...

赞同！

MICHELLE07

lilysky 发表于 4-10-2013 20:49

                               
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谢谢，这个解答很精妙！我只是很好奇在澳大利亚的法律框架下怎样才能保护自己的婚前财产，毕竟没人能保证 ...

推荐看一下@EmilyS 的这个帖- 8楼。

登陆必备 - 税务知识、基本福利及买房租房结婚基本法律，附送悉尼各区介绍图

你愿意的话，也可以单独发帖问，相信她如果有时间能给你一些信息。

lilysky

格菲 发表于 4-10-2013 23:35

                               
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推荐看一下@EmilyS 的这个帖- 8楼。

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谢谢格菲！你推荐的这个帖子很有价值，非常感谢！

眉心

我也不希望涨，可是涨势还是很让我肉疼啊