澳洲购房及房贷基本知识

shishen_lsy

常见问题：

1）澳洲贷款经纪人(Mortgage Broker) 是在澳洲金融界是什么角色？
在澳洲，有60%以上的房贷是通过贷款代理做的。澳洲贷款经纪人往往能够更全面地了解客户需求，在给客户推介最合适客户的银行产品。贷款经纪人通常都是会得到银行支付的服务佣金（所以Benson Tan完全不向客户收取任何费用）， 此费用在澳洲和经过澳洲金融管理局批准，并且都是有一个标准，所以对贷款经纪人来说，他们会公平公正看待不同银行的产品，为您推荐最适合的产品。此外，贷款经纪人提供的利息和产品都和银行零售产品完全一致，甚至经纪人能够争取到低于银行提供给大众的利息。


2）何谓对冲帐户（Offset Account）？
对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户（a daily transactional account），只是这个帐户与 Home Loan 的 Loan account 贷款帐户相连。它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金，因而降低你所需要支付本金所产生的利息。
举例：
Loan account 有 $500,000 的贷款
Offset account 有 $100,000  
Interest rate 是 5.00%
那么你只需要支付：($500,000-$100,000)*5.00% 的利息，而不是 $500,000 * 5.00%。
Offset Account的好处就是当你需要用到帐户里的资金时，你随时都能提出，当然，能抵消利息的资金也随着降低。
所以，大多数贷款者都把每月工资放进Offset Account，当需要用到时，再把它提出。

3）浮动利息 (Variable Interest Rate) 和固定利息 (Fixed Interest Rate) 的差别。
浮动利率贷款的好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适，而且又可以100％OFFSET，减少利息支出。缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。

反之，固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制，和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。

银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的优点，又可以锁定一部分利率变动风险。不失为一个好选择。



4）在什么情况下必须交付房屋贷款保险（Lenders Mortgage Insurance）？
在正常的房屋贷款（Full Documentation Loan），如果贷款数目超过房子价值的80%，贷款机构会要求贷款者购买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。房屋贷款保险保护的是银行，并不是贷款人。

注：一些银行能放贷90%且不要求贷款人购买贷款保险 - 福利只给从事医疗行业的贷款人。

shishen_lsy

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shishen_lsy

近期加拿大投资移民突然中止后转向澳洲的高净值人群预期将大幅增长，将进一步抬升房价。

shishen_lsy

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sincerely

谢谢楼主。

shishen_lsy

不客气

我爱猫眯

对这点有点质疑

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我爱猫眯

请介绍一下关于

已经贷款买房，未还完贷款就想卖出

再继续买入另外的需贷款房

这二者的贷款处理方法

hiker

打个点收藏！

zhouxiaoming81

谢谢分享。问一下，在澳洲没有正式工作是否可以贷款买房?

shishen_lsy

zhouxiaoming81 发表于 21-2-2014 02:19

                               
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谢谢分享。问一下，在澳洲没有正式工作是否可以贷款买房?

可以，请私信我，或者找我，签名中有联系方式

shishen_lsy

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我爱猫眯

我爱猫眯 发表于 20-2-2014 14:58

                               
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请介绍一下关于

已经贷款买房，未还完贷款就想卖出

楼主没有时间回复？

shishen_lsy

CBA最新固定利率，3 year Rate Saver at 4.89% ！

shishen_lsy

抓紧好时机！

shishen_lsy

一般而言，如贷款数额超过750,000澳元，海外投资者(无澳洲永久居民或公民省份者)的贷款比例可达房价的70%，低于750,000澳元者可达80%。

初次会谈

贷款机构将根据您所提供的收入和负债情况评估您的承受能力和还贷能力。您得先了解贷款的先期费用为多少。这包括律师费、评估费、申请费。一般银行或贷款机构的做法是将这三项费用打包后做一个application fee。有些机构也会免除申请费，但是律师和评估费还是照收，即使有差别，也不是很大。贷款机构随后会为您推荐一些合适的贷款结构和产品，让您对比、筛选并做出最后的抉择。核对所需文件清单，确定好理想的贷款结构和产品后，提供个人资料、资产和负债情况以完成贷款申请。

贷款申请提交

提交贷款文件给贷款机构。提交前，最好能够对物业做一个估价报告，以节省候审时间。

有条件批准

在收到申请后，贷款机构在3到4个工作日内会做出首次回应。此后，如果没有需要澄清的情况或不需要更多的证明文件，贷款申请将被转交给贷款机构的信贷经理做最后的签署、批准。这一步骤需要1到2个工作日。

无条件批准

信贷经理批准贷款后，将把申请返还给文件审核人员。申请获批后您将获得通知，经您授权，将通知您在澳洲的律师代表。在致函贷款机构律师确认合约将无条件生效之前，如有需要，您的律师将直接和您联络，讨论合约的其他条款。

贷款文件

贷款机构将向您(如您居住在海外)发出批准函和有关贷款文件供签署。如果您居住在海外，建议您委托您在澳洲律师作为您的授权代理人，代表您签署贷款文件。否则，这些文件将被寄往您的海外地址，由合乎资格的人士见证，在您所在国的Austrade办公室、澳洲领事馆或大使馆签署。

交割过户

当以上文件返还给贷款机构后，后者将用约4个工作日对其进行认证，此后您的律师才能约定交割过户的日期和时间，在此期间，最重要的是开立一个存款账户，供日后直接借记使用，贷款资金余额将被转入这一账户或您的律师在澳洲的信托账户，律师随后会发出交割过户的对账单，准备进行交割。如果您已开设了网上银行，第二天就可以查看贷款账户。

居外提醒您：在澳洲，当看好房子之后，一般是先付 0.5% 的定金，然后两周之后订金升到 10% ，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。?一旦您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人。??所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。

shishen_lsy

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shishen_lsy

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shishen_lsy

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shishen_lsy

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ericcire

shishen_lsy 发表于 21-3-2014 15:05

                               
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楼主，最近布村房价涨了没？好像只有华人区在涨，其它都不咋地哦？

ericcire

westpac的固定利率是多少？

shishen_lsy

4.79%-5.09%

shishen_lsy

有用养老金买房的朋友也可以咨询我

shishen_lsy

最近楼市仍在上涨，碰到不少业主本来不auction的现在改auction了。。。

shishen_lsy

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shishen_lsy

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