找回密码
 FreeOZ用户注册
楼主: 西澳海豚
打印 上一主题 下一主题

[经历分享] 讨论一下投资房吧?

[复制链接]
61#
发表于 12-11-2012 18:19:45 | 只看该作者
原帖由 fifiwoo 于 12-11-2012 16:03 发表

哪个银行都可以做,只是自己先要估算一下自己的贷款能力,明明只能贷80万,非要买个100万的房子贷个100万,那自然银行不会给你100%贷款了。

No, 你没明白我的意思,假设我已经买了一个自主房40万,贷款还有32万,我去银行评估过,银行可以再借我40万买投资房。可是不是说我只要买四十万以内的房子就可以全部贷款,即使我买40万的房子,银行还是只愿意放贷三十二万,除非我付insurance,银行才可以放更多贷,或者我有其他存款大约8万,银行才可以借四十万给我。哪位如果有不是以上情况又成功贷到百分百的,可以介绍下情况吗?因为我好朋友就是银行贷款经理,她跟我说的情况也是不可能。特别是金融危机以后。所以真的很想知道有没有别人成功的先例
回复  

使用道具 举报

62#
发表于 12-11-2012 19:18:24 | 只看该作者
很多人都认为收入是主要贷款的标准,但据我所知,银行放贷的标准有两个,一个是收入,还有一个是LVR.意思就是如果我有两套房,贷款五十万,房子市值一百万,那我的LVR就是50%.对于residential property,银行的LVR一般是80%到85%。高出这个比例的,基本是属于high risk,所以银行要用mortgage insurance来cover他们的风险,如果有说错的,欢迎大家指出
回复  

使用道具 举报

63#
发表于 12-11-2012 20:33:32 | 只看该作者
原帖由 catrat 于 12-11-2012 18:19 发表

No, 你没明白我的意思,假设我已经买了一个自主房40万,贷款还有32万,我去银行评估过,银行可以再借我40万买投资房。可是不是说我只要买四十万以内的房子就可以全部贷款,即使我买40万的房子,银行还是只愿意放贷 ...

成功先例我估计很多,不懂银行财务的问题,觉得银行经理有很大的自主权的。你举的例,如果你买32万的投资房呢,会贷给你吧?
回复  

使用道具 举报

64#
发表于 12-11-2012 22:57:18 | 只看该作者
原帖由 fifiwoo 于 12-11-2012 20:33 发表

成功先例我估计很多,不懂银行财务的问题,觉得银行经理有很大的自主权的。你举的例,如果你买32万的投资房呢,会贷给你吧?

32万的房子只能贷款32万乘80%,甚至现在你愿意付LMR银行都不愿意借超80%
回复  

使用道具 举报

65#
发表于 12-11-2012 23:19:24 | 只看该作者
都是只能贷80%,剩下的20%的贷款来源最多就是自住房贷款抵消一部分。
那个直接贷100%的是wfc之前的操作方式

评分

参与人数 1威望 +20 收起 理由
catrat + 20 谢谢分享!

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

66#
发表于 12-11-2012 23:41:35 | 只看该作者
原帖由 channel1016 于 11-11-2012 23:19 发表
要不要买投资房,买什么样的投资房,这个都是根据各家自己的情况,具体情况具体分析,楼上很多童鞋说的都很正确,只不过大家看问题的角度和情况不一样罢了。
我是个理财白痴,投资方面什么都不懂,投资房也买了不到 ...


那你就得买下一套了,这一套似乎已经退不了多少税了

评分

参与人数 1威望 +20 收起 理由
channel1016 + 20 正在物色下一套

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

67#
发表于 13-11-2012 00:18:29 | 只看该作者
原帖由 catrat 于 12-11-2012 19:18 发表
很多人都认为收入是主要贷款的标准,但据我所知,银行放贷的标准有两个,一个是收入,还有一个是LVR.意思就是如果我有两套房,贷款五十万,房子市值一百万,那我的LVR就是50%.对于residential property,银行的LVR一般 ...


超过80%,一定要付LMI或者low doc deposit,如果你是优质客户,银行会倾向于让你走low doc deposit,因为算下来比LMI价钱便宜一点。
回复  

使用道具 举报

68#
发表于 13-11-2012 00:23:12 | 只看该作者
原帖由 lowprofile 于 12-11-2012 23:19 发表
都是只能贷80%,剩下的20%的贷款来源最多就是自住房贷款抵消一部分。
那个直接贷100%的是wfc之前的操作方式


有几种方式增加你的equity,
1. 你的投资房的租金
2. 投资房的市价减去你的购买价钱(一般购买价钱都是市价,但是也有买的时候价钱压低的,一般都是房东搬入老年公寓,经济有问题,离婚等等,所以买房子和中介多聊聊没有坏处)
3. 你自住房子的市值减去你的贷款
4. 你自己的存款
5. 工资收入
回复  

使用道具 举报

69#
发表于 13-11-2012 00:26:42 | 只看该作者
原帖由 lowprofile 于 12-11-2012 23:41 发表


那你就得买下一套了,这一套似乎已经退不了多少税了


买新房子好,depreciation的价钱很多,这个能帮助退不少税回来。但是话说回来,如果有一套positive gearing的房子,我还是首选,因为这样不用往外面再掏钱了。
回复  

使用道具 举报

70#
发表于 13-11-2012 00:28:43 | 只看该作者
听我家LD说,还有两种投资房大家可以考虑一下,一个是NRAS,还有个就是defense housing,大家不妨多了解一下。
回复  

使用道具 举报

71#
发表于 13-11-2012 01:16:06 | 只看该作者
原帖由 channel1016 于 13-11-2012 00:26 发表


买新房子好,depreciation的价钱很多,这个能帮助退不少税回来。但是话说回来,如果有一套positive gearing的房子,我还是首选,因为这样不用往外面再掏钱了。


positive gearing的房子不太多,现在利息降的很低所以还容易点,利息高的时候根本找不着
回复  

使用道具 举报

72#
发表于 13-11-2012 01:21:22 | 只看该作者
原帖由 channel1016 于 13-11-2012 00:28 发表
听我家LD说,还有两种投资房大家可以考虑一下,一个是NRAS,还有个就是defense housing,大家不妨多了解一下。

个人不会考虑这两种投资房,位置好的很少很少,租期太长,很不灵活
回复  

使用道具 举报

73#
发表于 13-11-2012 01:29:26 | 只看该作者
原帖由 channel1016 于 13-11-2012 00:26 发表


买新房子好,depreciation的价钱很多,这个能帮助退不少税回来。但是话说回来,如果有一套positive gearing的房子,我还是首选,因为这样不用往外面再掏钱了。

depreciation的部分在卖房的时候是要重新加回来的,所以总的来说没差,早晚都是一刀,而且如果金额大的话,marginal rate更高,交的税比退的税更多
回复  

使用道具 举报

74#
发表于 13-11-2012 11:14:34 | 只看该作者
这么说只是想说投资房不必考虑太多税务的因素,主要考虑投资就好了,你算的再精也没有ATO精。就算去咨询会计师你也不可能想到所有方面。只要能赚钱交点税又何妨?如果是亏钱的就算把税全退你不也是亏?见过很多人犯这种错误了,还都是高收入人士。所以提醒大家不要拣了芝麻丢了西瓜

评分

参与人数 1威望 +20 收起 理由
QWERTYASDFG + 20 我很赞同!只要赚钱,交点税没问题.

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

75#
发表于 13-11-2012 11:51:45 | 只看该作者
投资房是可以做100%贷款的,只要和自住房一起做一个split loan,总额不超过80%就行了,贷100%才能最大化利息来抵消房租收入。
回复  

使用道具 举报

76#
发表于 13-11-2012 12:22:20 | 只看该作者
原帖由 catrat 于 13-11-2012 01:29 发表

depreciation的部分在卖房的时候是要重新加回来的,所以总的来说没差,早晚都是一刀,而且如果金额大的话,marginal rate更高,交的税比退的税更多

不完全是这样。考虑到持有超过一年的CGT是打对折的,所以即便你在最高税率46.5%,打完折也只有23.25%。
回复  

使用道具 举报

77#
发表于 13-11-2012 12:38:03 | 只看该作者
實話實說, 7年翻翻的日子已經過去, 現在投資房不賺錢!  樓上什麼政府倒貼全都是吹牛, 政府只是貼你一點損失, i.e. 你虧100他貼你20, 結果呢? 你還是虧了80! 你還以為自己賺了20嘛?
除非房價能以10年前的速度漲, 不過現在是不可能的事, 已經過了這個村了, 澳洲不是中國, 收入平均放在那裏, 銀行也不象中國銀行這麼好騙, 想搞大泡泡可能不大. 搞大了對自己也沒好處
回复  

使用道具 举报

78#
发表于 13-11-2012 13:04:40 | 只看该作者
原帖由 ingeer 于 13-11-2012 12:38 发表
實話實說, 7年翻翻的日子已經過去, 現在投資房不賺錢!  樓上什麼政府倒貼全都是吹牛, 政府只是貼你一點損失, i.e. 你虧100他貼你20, 結果呢? 你還是虧了80! 你還以為自己賺了20嘛?
除非房價能以10年前的速度漲, 不 ...

作为你的直接楼上,表示躺中了。
回复  

使用道具 举报

79#
发表于 14-11-2012 02:29:08 | 只看该作者
原帖由 catrat 于 13-11-2012 11:14 发表
这么说只是想说投资房不必考虑太多税务的因素,主要考虑投资就好了,你算的再精也没有ATO精。就算去咨询会计师你也不可能想到所有方面。只要能赚钱交点税又何妨?如果是亏钱的就算把税全退你不也是亏?见过很多人犯这 ...



说得很对。
其实投资最终目的是赚钱,赚钱了就要交税,赚得多就交得多,只是早点交晚点交的问题。
其实大家要冲着交税的目的去投资。别光想着negative gearing. Gear的太大,等世道一不好,或自己突然失业,或家庭变故,会死得很惨

还有,当大家都看好投资房的时候,试着看看别的,stay away from the crowd.

评分

参与人数 2威望 +40 收起 理由
eagerbeaver + 20 我很赞同!
QWERTYASDFG + 20 我很赞同!

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

80#
发表于 14-11-2012 13:13:36 | 只看该作者
原帖由 circleyue 于 14-11-2012 02:29 发表



说得很对。
其实投资最终目的是赚钱,赚钱了就要交税,赚得多就交得多,只是早点交晚点交的问题。
其实大家要冲着交税的目的去投资。别光想着negative gearing. Gear的太大,等世道一不好,或自己突然失业, ...


你意思是现在的市场不要进入了?
回复  

使用道具 举报

81#
发表于 14-11-2012 15:27:36 | 只看该作者
借帖问一下,哪位行家知道,银行通常能批的贷款大概是gross income的多少倍,大概大概。
回复  

使用道具 举报

82#
发表于 14-11-2012 15:35:04 | 只看该作者
现在在边远郊区买块大地投资的,现在肯定被人说赚不到钱,赔死了。20年后会有人说,唉,我要那么早在那投资就好了。
回复  

使用道具 举报

83#
发表于 14-11-2012 17:03:14 | 只看该作者
原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 15:35 发表
现在在边远郊区买块大地投资的,现在肯定被人说赚不到钱,赔死了。20年后会有人说,唉,我要那么早在那投资就好了。

问题是有多少人能捂20年?能坚持五年以上的就已经不多了,二十年前的澳洲的利息可是十几个点。有多少人可以坚持到现在
回复  

使用道具 举报

84#
发表于 14-11-2012 18:18:44 | 只看该作者
原帖由 catrat 于 14-11-2012 17:03 发表

问题是有多少人能捂20年?能坚持五年以上的就已经不多了,二十年前的澳洲的利息可是十几个点。有多少人可以坚持到现在


打个比方啦,其实很多啦。
southern river, gosnells 新开发的大片大片的地,原地主都是坚持了10几20年的。kenwick上面大块大块的general rural的地,也是很多坚守了10几年的,现在等着那片rezoning成工业区或urban residential,已经快了。
回复  

使用道具 举报

85#
发表于 14-11-2012 19:38:42 | 只看该作者
原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 18:18 发表


打个比方啦,其实很多啦。
southern river, gosnells 新开发的大片大片的地,原地主都是坚持了10几20年的。kenwick上面大块大块的general rural的地,也是很多坚守了10几年的,现在等着那片rezoning成工业区或 ...

我没说没有这样的人,澳洲当上CEO的人也很多,你当上了吗??
能捂这么久的,需要天时地利人和,20年会发生太多事,有太多未知因素,不是你能控制的了的
回复  

使用道具 举报

86#
 楼主| 发表于 14-11-2012 19:56:03 | 只看该作者
原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 15:27 发表
借帖问一下,哪位行家知道,银行通常能批的贷款大概是gross income的多少倍,大概大概。



银行是会依照你家庭状况来计算还债能力,如果家庭三口,只有一份收入,如果年收6w(税前),大概贷不到25w 吧?

如果是单身一人,年收6w(税前),或许可以借到30-35w。

大概~大概~5-7倍年收。
回复  

使用道具 举报

87#
发表于 14-11-2012 20:59:45 | 只看该作者
原帖由 catrat 于 14-11-2012 19:38 发表

我没说没有这样的人,澳洲当上CEO的人也很多,你当上了吗??
能捂这么久的,需要天时地利人和,20年会发生太多事,有太多未知因素,不是你能控制的了的


这不是在说投资房吗?房地产长远短期投资,那你要说什么? 跟CEo有什么关系?OK,跟着你说,要买投资房,5年番一番,近期不可能,赔本生意,大家别买投资房。
回复  

使用道具 举报

88#
发表于 14-11-2012 21:03:37 | 只看该作者
原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 14-11-2012 19:56 发表



银行是会依照你家庭状况来计算还债能力,如果家庭三口,只有一份收入,如果年收6w(税前),大概贷不到25w 吧?

如果是单身一人,年收6w(税前),或许可以借到30-35w。

大概~大概~5-7倍年收。


哦,谢谢,看看大概。
回复  

使用道具 举报

89#
发表于 14-11-2012 21:28:32 | 只看该作者
原帖由 samchen 于 14-11-2012 13:13 发表


你意思是现在的市场不要进入了?


看你买的投资房的主攻方向,如果要找价格便宜,租金比例高的,这块比较热,由于现在房租飞涨,第一次购房的人很多(利息降了很多次,应该还要降),所以现在入市稍微晚了点。早半年一年的value会好一点。(其实半年前有很多东部的投资者在perth买了好些房)

不过超过首次购房范围的房子,就是60万+的,可能还有些机会。不过此类房子更看重的是capital gain(房租很难全部cover cost)。所以要hold至少5-7年。加上贷款额度也比较大。还有,此类房子地段很重要(升值就靠他),所以需要平时做很多功课,资金备齐,一有合适的,出手一定要快,果断。

最好的房子可能是你看上的第一个房子(但没买到),但很可能不是你看上的,买的最后一个房子。这个是个人感觉。
回复  

使用道具 举报

90#
发表于 14-11-2012 23:06:57 | 只看该作者
原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 20:59 发表


这不是在说投资房吗?房地产长远短期投资,那你要说什么? 跟CEo有什么关系?OK,跟着你说,要买投资房,5年番一番,近期不可能,赔本生意,大家别买投资房。

是你在说买块地捂20年等升值的,我只是告诉你这个想法没错但是实践起来有很大困难。做到永远比说难得多,但是你觉得很容易,因为有‘很多’人已经做到了。那我只有,希望看到你成功了
回复  

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | FreeOZ用户注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|Archiver|FreeOZ论坛

GMT+11, 12-12-2024 12:16 , Processed in 0.050271 second(s), 49 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表