有谁用过Ubank的房贷没有？

8080

有谁用过Ubank的房贷没有？安全吗？怎么样？好像利息一直很低。
欢迎大家讨论和建议！
在此先谢了。

[ 本帖最后由 8080 于 16-9-2012 18:44 编辑 ]

y12345678

据说没有offset的

8080

原帖由 y12345678 于 16-9-2012 18:55 发表

                               
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据说没有offset的

确信吗？我好像问他们说有offset，再去网上查一下？

helnandez

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[ 本帖最后由 helnandez 于 19-10-2012 11:35 编辑 ]

008

Thanks for information.

[ 本帖最后由 008 于 19-9-2012 13:01 编辑 ]

nicoleflopy

利率真好啊

helnandez

原帖由 nicoleflopy 于 19-9-2012 13:10 发表

                               
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利率真好啊

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[ 本帖最后由 helnandez 于 19-10-2012 11:35 编辑 ]

青冥揽日

80兄要买房了呀？呵呵，恭喜恭喜！

helnandez

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[ 本帖最后由 helnandez 于 19-10-2012 11:35 编辑 ]

perthtranslator

i used u bank to put money there, but never used mortgate, do not know

perthtranslator

i used u bank to put money there, but never used mortgate, do not know

gz177

我近来也在考虑ubank，上周才提交了申请，利率真是挺吸引人的。

8080

基本上快办好了。
确实是没有offset但有redraw.但那是一样把剩余的钱放在里面可抵消利息的。只是要取的时候申请一下就行了。
这个ubank好像只适用于换银行的房贷。

ricowang

ubank目前贷款利率低于存款利率20个基点，呵呵

8080

跟进一下，
11月settle，活期利率5.37，12月14再降0.2到活期5.17，无年费

[ 本帖最后由 8080 于 7-12-2012 03:39 编辑 ]

8080

反馈一下：Ubank很不错，第二套又用Ubank，2016年5月16活期3.74%

YYD

8080 发表于 13-5-2016 16:18
反馈一下：Ubank很不错，第二套又用Ubank，2016年5月16活期3.74%

看上去很美丽。
请问： 从申请到批， 多久？

008

现在每个银行都久点。这次我的是十六天，活期3.74%，没有手续费，没有年费。CBA说给我申请一样
的活期利率。但有年费。我还是去Ubank了。利率一惯较低

retirement

这个没有offset吧。

008

他们叫Redraw， 多放进去的钱不要付房子的利息，然后你要钱用时可以登陆网上银行去Redraw一下你要的数额。第二天你Redraw的钱就到你的扣款帐户了

levine

还有这个说法，叫redraw?以前不知道。

levine

怎么达到offset同样的效果？

008

钱在里面就在Offset。要用时再Redraw，
比如你现在还欠银行4刀，你所有的钱都放在里面，这样你有40万可以Redraw，你如要Redraw， 你可取出40万，这样你就是欠40万零4刀，你如不取出来，就按4刀付利息，每月1分钱利息。
这40万你随时可以Redraw来做买房的首付等，你Redraw了就按40万零4刀乘以利息乘以天数。

levine

008 发表于 29-5-2016 21:39
钱在里面就在Offset。要用时再Redraw，
比如你现在还欠银行4刀，你所有的钱都放在里面，这样你有40万可以 ...

这样的话还不错呀。

008

就是Offset,只差今天上网redraw,明天才拿到钱。没有年费。refinance活动利率没有任何费用。固定费率要没有帐户设定费用私聊

levine

008 发表于 29-5-2016 22:28
就是Offset,只差今天上网redraw,明天才拿到钱。没有年费。refinance活动利率没有任何费用。固定费率要没有 ...

现在谁还固定呀。土澳现在就只有房地产了。不可能打压了。

YYD

008 发表于 29-5-2016 00:27
现在每个银行都久点。这次我的是十六天，活期3.74%，没有手续费，没有年费。CBA说给我申请一样
的活期利率 ...

16天， 很快了吧。

我准备试试， 也是refinance.

请问有什么要特别注意的吗？

008

YYD 发表于 31-5-2016 02:22
16天， 很快了吧。

我准备试试， 也是refinance.

Refinance 活动利率没有任何费用，（固定要免费用私聊）
网上申请就可，主要是你的收入，合同报税等按要求扫描上传等他们通过，有时可能要补充上传一些文件，所以每天网上登陆看一下要求或进度。然后下载合同按要求签字Post给他们就可。
Refinance不要再请Solicitor，购房你得请个Solicitor，除非你自己很熟悉。合同签字再寄过去可能还要两三个工作日。
更详细的信息可查www.ubank.com.au

008

致那位每晚彻夜制造噪音的一墙之隔的邻居

http://www.freeoz.org/ibbs/forum ... hlight=%D4%EB%D2%F4
住过UNIT隔壁说话，做事都听得清，在NZ的旅馆听到有人ZA两三个小时，鬼哭狼嚎的。

y12345678

008 发表于 29-5-2016 20:28
就是Offset,只差今天上网redraw,明天才拿到钱。没有年费。refinance活动利率没有任何费用。固定费率要没有 ...

补充一下，Redraw和offset很类似，使用的时候效果非常类似。
但是在某些很特定情况下，会有微妙的差别。


这里举一个例子，比较1、2的情况
1）自住购入50万，只支付利息（假定一直5%不变），多余攒下的钱都放到offset里，假设每年能攒10万元。3年后改为投资房。这个时候offset里有30万了。投资房年房租收入2万，各种成本费用是5000澳元（没有折旧）。改投资的原因是升级买新房，新房子的价格125万，首付+费用刚好一共是30万，就用这offset里的30万支付了。

2）自住购入50万，只支付利息（假定一直5%不变），多余攒下的钱都额外还贷款，假设每年除了利息还能多还10万元。3年后改为投资房。这个时候房贷就只有50-30=20万了。投资房年房租收入2万，各种成本费用是5000澳元（没有折旧）。改投资的原因是升级买新房，新房子的价格125万，首付+费用刚好一共是30万，就把多还掉的30万redraw了出来，用来支付。

现在看看，1和2的（现金流）情况是不是完全一样？
答案其实是否定的，因为上面没有讨论税务上的区别。

看似1、2中的投资房的房贷金额（50万），利率(5%)，租金收入（2万）和成本费用（5000)虽然看起来都完全一样。但所能申报的负（正）扣税金额是不一样的。
再假定，房屋夫妻双方共同拥有，男方年收入8万2千元，女方4.5万2千元。双方保税时，除投资房外，合法的抵扣都是2千。
这样没有投资房的情况下，双方的应纳税金额分别是（按照2014-2015财年税率计算）：
男方税额=$17,547
女方税额= $6,172

情况1）可以用全部的利息支出计算负扣税，因为ATO认为offset里的钱不算还款。所以这个投资房的房贷就是50万。所以这一投资房的扣税的金额是：
=投资房收入 - 投资房拥有成本及折旧    （简单期间这里假设折旧为零，其实无论折旧金额具体是多少都不妨碍说明问题的）
=2万-（5000-50万*5%）      
=- 1万
负扣税1万元，夫妻双方一人一半，投资房负扣税5千
男方税额=$15,922
女方税额= $4,547


情况2）不可以用全部的利息支出计算扣税，因为ATO认为虽然总贷款有50万，作为投资目的的贷款的金额只有20万，另外redraw掉的30万是买新自住房支出掉的。和投资的目的没有直接关系。所以这一投资房的扣税的金额是：
=投资房收入 - 投资房拥有成本及折旧    （简单期间这里假设折旧为零，其实无论折旧金额具体是多少都不妨碍说明问题的）
=2万-（5000 + 20万*5%）      
= 5千
注意符号，这个就不是负扣税了，是positive gear。就是说应税收入不仅不降低，反而增加5000元。所以要多付相应的收入税。
夫妻双方一人一半，每人的应税收入增加2500千
男方税额= $18,472
女方税额= $6,984

对比一下，情况一(offset)和情况二(redraw)的场景，在上述的自住转投资房的这个特殊情况下，仅仅第一个财年，男方可以少付$2550的税金，女方可以少付$2437的税金。请注意，这个效果是延续多年的，积累起来差别就很可观了。

小结一下：其他条件相同，offset会比redraw灵活很多，尤其是自住房有可能转为投资房的情况。不过，银行也知道这种情况，所以有offset的贷款一般要比只有redraw的贷款利率要高一些，这个就算是灵活性的代价吧。