从买房到成为半专业，大家一起聊聊对猫本房市的看法吧

grace522

终于可以从初登澳洲板块转移战场到安居乐业了。
过去的三个月，我和小胖在经历了自己从agent那儿take房子的艰辛经历后，开始准备出手自己买房。
澳洲的房产和国内的房产政策实在千差万别，银行的政策也很不一样，本着学习的心态，也趁着原来做导游的旅游淡季，我去了一家房产公司面试，岗位算是回到了我的本行HR，但是也要做房产咨询的事情，哈哈，所以一边学习一边实践，这几个月以来也算是对房产市场有了一定的了解。
但是了解越多，就会越迷茫，尤其在现在的房市下，我们几乎每个星期观念都在不停地变化中。
所以特别开贴记录一下，也算是和大家分享了。

MillerYang

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grace522

以下是一些我的心路历程，以及询问了专家后的回答，未必准确，仅供参考。

1.和所有来澳洲的同学一样，我们想买一个带地的house或unit，觉得增值比较快。
专家分析：带地的房子确实有增值的效果，但并不是所有的地都增值。你要确保自己买到的地是有扩展性的，那这块地才有增值的空间。也就是说，如果你买的是一个100多平的unit，这块地本身已经没有什么升值的空间了，如果升值，一定是来源于周边环境的变化，而不是地本身。而如果你买的是一块带1000多平的地的房子，将来有可能拿到批文开发成四套以上的unit，那这块地是有增值的效果的。

grace522

2，过来后我们觉得租房很贵，所以一心想着拿个首付买套房，每个月本来付租金的钱可以用来还贷。

这个问题是我自己最终想明白的，如果一套房子50万，你只能付20%，剩下的40万用来还贷，每个月你要还的利息是2000-3000，所谓的利息就是指纯给银行的钱，而不是你在还这个房子本身的钱，换个角度想，2000-3000一个月用来租房，可以租多好的房子啊，一般非city的一室一厅1200一个月就不错了。
所以我个人认为，真的要settle一个房子，你至少要有足够的资金可以存在offset的账户中，保证你每个月的利息支出和租房成本持平才应该买房。（这个理论不知道对不对，如大家有意见，欢迎讨论）
所以最终，我们决定去买一个期房，因为资金目前都套在国内的股市里，短期内看来动不了了，所以我们把压力放在了两年后。

grace522

原帖由 MillerYang 于 26-6-2012 12:24 发表

                               
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哈，Miller，我好久没上这个论坛了，你是版主了啊。

mason00

只能付20%？2，3千的利息？1200能租好房子？

grace522

原帖由 mason00 于 26-6-2012 12:43 发表

                               
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只能付20%？2，3千的利息？1200能租好房子？

哈，我说的是假设只能付20%首付，我们现在就是这样。贷款40万，每年要支付的利息是40万*0.061=2400多，每个月是2000多。
我们现在在墨尔本，Moonee ponds租的一室一厅，每周265，一个月1100，离火车站，购物中心和city都很近，区的评分也很高，我觉得算不错了啊。

alicezeng

原帖由 grace522 于 26-6-2012 12:29 发表

                               
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以下是一些我的心路历程，以及询问了专家后的回答，未必准确，仅供参考。

1.和所有来澳洲的同学一样，我们想买一个带地的house或unit，觉得增值比较快。
专家分析：带地的房子确实有增值的效果，但并不是所有的地 ...

赞同。

angelar8

关于地，我觉得可以商榷一下。
地的价值，不是看几年内的。房子旧了会贬值，地因为是稀缺和不可再生的资源，所以会保值，至少长期能跑过通胀。
澳洲，靠房子和地赚钱很难的，LZ说的分割了后升值，不是多数人买第一套房子最先考虑的内容吧~~
只是自己的想法~~请包涵。

grace522

原帖由 angelar8 于 26-6-2012 14:00 发表

                               
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关于地，我觉得可以商榷一下。
地的价值，不是看几年内的。房子旧了会贬值，地因为是稀缺和不可再生的资源，所以会保值，至少长期能跑过通胀。
澳洲，靠房子和地赚钱很难的，LZ说的分割了后升值，不是多数人买第一 ...

我觉得这个mm说的很对。所谓的不可再生资源确实很重要，但是现在能买到土地比较大，价格又适中的，基本上都比较偏远了，就看大家在哪儿工作，希望什么样的生活方式。即使买地，区位也非常重要，我一个朋友三年前买了两套房子，一套很贵在glenwaveley，一套很便宜在西区，结果那套很贵的房子又涨了20%，那套本来就很便宜的西区的房子，非但没涨，反而跌了。
所以如果我最后选择买公寓的话，我会买city或city附近的好区，比如south yarra， Malvern什么的，因为也同样有土地的稀缺性。
如果我会买Unit或Townhouse，可能就会买那些在走上升趋势的区。

当然了，也都是一家之见，欢迎大家继续讨论。

grace522

看到刚才那个mm的留言，突然就想到了心路历程的第三点。

3.反正我第一套房买的是自住房，自己喜欢就好。
我和小胖刚来澳洲的时候就住在city偏北，现在又住在Moonee Ponds，话说我们非常喜欢这个区，Moonee Ponds和旁边的Essendon也可以说是西北方向唯一的好区了，现在房价也很贵。所以我们当时一心想在这个区买房子，尽管很多的朋友劝我们买到东南，我们都觉得，反正是自住，自己喜欢就好了。
后来是我老板的一番话让我改变了心意，他说自住房确实自己喜欢就好，但是没有人可以一套房住上一辈子，你一定要想这套房子几年后如果没有升值，你原价卖掉再加手续费就等于亏损。Essendon这个区确实是传统中的富人区，但是基本上没有再发展的空间了，升值的可能性只能是随大流。如果一定不买东南或city，那还不如去Preston，虽然传统意义上不是好区，但是在走上升趋势。
这番话让我受益非浅，也真正让我放弃了在西北区买unit或townhouse的想法。

alicezeng

楼主， 对于投资房又有啥观念转变的？ 谢谢！

grace522

原帖由 alicezeng 于 26-6-2012 19:43 发表

                               
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楼主， 对于投资房又有啥观念转变的？ 谢谢！

谢谢mm看帖，关于投资房，我觉得还是因人而异。简单列为第四点心路历程吧。

4.因为还算新移民第一次买房，本来对于投资房不太了解，不过作为新员工在房产公司被培训的过程中，算是好好理解了一把，所以也和大家分享一下。

我觉得投资房主要有三个不同的用途
a，高收入人群用来退税   
b，手里现金很多，买房出租，收益比存银行好   
c，本身看好房市，所以买房待升值。

对于高收入人群退税，原则上应该尽量多贷款，而且必须买新房，因为新房的折旧对于退税来说是最重要的一块。
关于应该怎么计算这个退税，好像之前有不少帖子说过了，我就不多说了，如果需要，我再班门弄斧给大家算一下。

妮南

Moonee ponds就在我的隔壁，这一带离city近，环境还不错，房价不低，租金也在每年上涨。

妮南

我在Maribyrnong，居住环境很满意。这里一室一厅的flat租金新登的广告差不多都在250刀/周，房租每年都在涨至少10刀/周，所以我预算了一下未来5年我们这里的一房一厅租金要涨到300刀/周。

假如不买房，只有面临租金年年上涨的压力，但是买房的话也要看到各种费用每年在涨。我有一邻居家庭，LG在大学工作2年了，收入应该不低，老婆在家要接送孩子暂时没工作，但是似乎他们还是没有买房的计划。国内没有房产，估计是正存首付款吧。真要买房的话，矛盾的问题也会出现，他们喜欢这个区，交通购物学校都满意，可是若在这个区买房房价又太高。假如买在Werribee这样的区，他们又不喜欢，这里住惯了觉得那里太偏。这家女人的心态真的很平和，她没有非要买房的欲望，也没有与人家比的心态。

对于每个家庭来说，量力而行是最重要的。

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LLL0918

这三年前的帖子绝对是好的开头啊！可惜怎么没有下文了。