不要不理它 - 关于refinance与broker会晤笔记

MICHELLE07

和数字混了若干年，不知为何还是脱不了清高气。

多次利息下调，从来都懒得做点什么。最近受人启发，去见了一见broker。


回来后，我家的事后诸葛亮发话了：
“我早就和你说过吧，让你去和银行谈，你总嫌烦，现在发现了，他们利率太高了，每年白交不少银子。”
“是烦。”

“亏你还是学财务的，再说不是有broker帮你联系吗，他又不收钱。”

这里有个概念混淆，accounting不同于finance. 我的专业不是finance。

“你没听说过吗，你不理财，财不理你。”
“我就觉得理财和理发一样，头发总是越理越短，而且手艺再好也不能把少的头发理多。”

事后诸葛亮无语了。

这次会面主要是了解refinance和买投资房的可行性。具体信息改天分享。

今天累了...

MICHELLE07

今天房产评估的人员来访，提醒了我这篇作业还没完成。

专业知识没学过，基础FINANCE皮毛又是大家都懂的，所以还是写日记吧。

贷款要找BROKER吗？

我们建房子的时候很贪心，想建个＂豪宅＂，天真地以为只要首付达到要求，就能随意贷款
因为国内贷款提供的收入证明就是个形式，这个形式还不保证真实性，所以我们没考虑过收入对贷款额度的影响。

当时询问了几家银行，发现没想象的那么容易，收入不够。尽管我们表示有还款能力，但证据呢？

我们再次天真地把希望寄托在broker身上，builder推荐了一个不错的broker，效率高，谈吐专业，也不pushy，很神奇地，他拿到了我们想要的金额。现在想想只是个计算问题，事后我也知道了完全可以自己操作，但，他们不收费，信息多，思路广，动作又快，就允许自己懒惰一回吧！

见面当天他们还给我们看收费表，银行付给他们的，有首次佣金和提成。

可以想见，refinance也是他们很愿意的。

总之，贷款经纪人，可找可不找。有则轻松，无则锻炼自己，成本没区别，也没人蒙你。

上次打电话给 nab homesideE，对方告诉我，如果是existing loan variance他们可以做，如果要refinance ，请找你的broker，银行没有这方面的销售工作人员。

银行和broker们是穿同一条裤子的吗？

juliuscaesar

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 20:45
不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房 ...

贷款主要两个考虑：1，可支配现金流不为0（比如net income - expense - 各项新老债务的“nominal repayment" - 其他杂项）；2，抵押。抵押80%（个别lender85%）以下不需要贷款保险。一般银行都可以借给你95%，只要你愿意付贷款保险且可支配收入够。具体成本，足够单独开一个帖子讲了。

一个人收入如果和两个人收入总和一样：由于一个人边际税率(marginal tax rate）也高，net income会少；但两个人的expense高一点。到底能不能多贷，就要看情况了。如果是一个人20万收入，一般来说，贷款要比两个人各10万收入少。

周星星1832

annahw 发表于 19-10-2018 19:12
就凭你一个男人的第几感？ 显然不准。

第七感。。。。准不准。。。。

MICHELLE07

ANNA同学即将登陆澳洲，虽然准备充足、自身条件也好 ，但在异国他乡全面开始新的生活，不是一件小事（不是旅游哦）。因此安同学起伏激动的心情可以理解，批改我过去傻傻的旧作业的行为也可以原谅   @annahw

那些心情日记类的帖我自己实在不好意思去看了，只把这个”技术“帖看了一遍。
说是技术帖，其实也很心情日记！

43楼的情况有些主观。房产最热的那几年，贷款能力显得很CRITICAL。”贷到就是买到，买到就是赚到。“ HOHO
除了看家庭收支、现有贷款情况、房产估价外，不同贷款机构的政策有很多细则区别。
看怎么筹划贷款，怎么选经纪人/银行。

40楼也改了下

@juliuscaesar 请来指正

snapdragon

周星星1832 发表于 15-6-2013 00:28
我对理财一点概念都没有
感觉我这辈子发不了财了

就凭你一个男人的第几感？ 显然不准。

MillerYang

我保证。。。这是听来的，没有官方线人

周星星1832

MillerYang 发表于 26-6-2013 10:06

                               
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据说今年起码还要降一次

你保证吗

MillerYang

周星星1832 发表于 26-6-2013 06:58

                               
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现在什么利率啊
5.23怎么样
浮动利率

据说今年起码还要降一次

周星星1832

现在什么利率啊
5.23怎么样
浮动利率
要不要fix

MICHELLE07

x24 发表于 25-6-2013 21:58

                               
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那请问银行怎么监管你的用途呢？
也是必须你提供对方的对公账户，银行直接打款？譬如我写旅游，那这些钱 ...

我觉得是钱到手了基本就不管了.

x24

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 23:26

                               
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是的，银行看现在，如果今天单身，拿到贷款了明天结婚，也不管的。
refinance贷款用途应该是正当理由。
...

那请问银行怎么监管你的用途呢？
也是必须你提供对方的对公账户，银行直接打款？譬如我写旅游，那这些钱只能用来订机票酒店，银行一笔一笔帮我付么？

MICHELLE07

x24 发表于 25-6-2013 21:52

                               
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利率咋比一套的高一些呢？

你拿到的是多少？
还要看是否interest only

x24

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:15

                               
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初步拿到的homw loan 产品对比表，数据很多，摘要如下：

五个产品都是100％OFFSET。comparison rate 是基 ...

利率咋比一套的高一些呢？

周星星1832

MICHELLE07 发表于 24-6-2013 18:09

                               
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今天房子估价报告出来了，居然和我事先估计的数字一模一样！

refinance房子要重新估价吗？

newozer

恭喜你。。。（既不能评分，也不能引用滴飘过）

MICHELLE07

今天房子估价报告出来了，居然和我事先估计的数字一模一样！

MICHELLE07

x24 发表于 20-6-2013 23:05

                               
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按我的理解，银行不看可能有娃之类的可能的事情，就是看现在。
开销按人头来，已经固定了。剩下的就是看 ...

是的，银行看现在，如果今天单身，拿到贷款了明天结婚，也不管的。
refinance贷款用途应该是正当理由。

配偶的赚很少钱的那种兼职工作，paper work 比较麻烦。

MICHELLE07

x24 发表于 20-6-2013 23:01

                               
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本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销，
有家庭的，每个配偶再多1000元开销， ...

他们硬要你保证生活质量. 我也明明很会省.

x24

EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31

                               
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哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了 ...

按我的理解，银行不看可能有娃之类的可能的事情，就是看现在。
开销按人头来，已经固定了。剩下的就是看收入有多少了。有1w就能多贷5w。所有只要配偶能找个稳定工作，赚再少都有帮助。

贷款用途银行不管的？？？
我理由写成去赌场或者夜总会潇洒一个月这样也可以？

MICHELLE07

x24 发表于 20-6-2013 22:59

                               
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2个贷款互相独立，但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧？

是的,分开计算本金和利息, 净资产比例是统一计算, 两套房子共同担保两笔贷款.
我的理解暂时如此.

大家最关心的就是利息抵税嘛,两笔贷款分开来,投资房全额超额贷,利息多多的.多好!

x24

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

                               
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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销，
有家庭的，每个配偶再多1000元开销，
有小孩的，继续加，数额不定。
这个改不了。我和银行说我很省，每天只喝粥，也改不了。

x24

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38

                               
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refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很 ...

2个贷款互相独立，但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧？

浮云云艾米莉

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

                               
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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

楼上有一点说的很对，碰到坏的租客是一点办法都没有的

这点要小心。。。

MICHELLE07

wwwzzz10 发表于 20-6-2013 21:30

                               
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equity这里指什么？我英文不好。看不太懂，有些费解。
贷款而言，主要是净收入。换言之，是收入-支出。 ...

谢谢分享，你说得很有道理。

equity就是净资产, 一般贷款要求净资产达20%,类似于首付20%.
国内的贷款情况和这里略有不同.
澳洲的融资十分发达,从小公司到个人,都有很强的金融杠杆概念,市场也很成熟.
从个人贷款经纪人普遍流行这一点就可以看出,和中国不太一样.

海外收入证明是个不错的概念，我想过，但为了避免税务麻烦就放弃了。

wwwzzz10

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 22:08

                               
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谢谢分享.

"如果能做refinance还是尽量去做一下"

经常发帖求租客啊。要操心啊。呵呵

wwwzzz10

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

                               
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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

equity这里指什么？我英文不好。看不太懂，有些费解。
贷款而言，主要是净收入。换言之，是收入-支出。收入高，支出高，贷款额度也不高。
不过现实是，只要在海外找个公司开个证明，都可以作为海外收入贷款。这是为什么留学生也可以买房的原因。我们有21岁的学生贷款80%的例子。。
然后，收入好的，也可以贷款90%，但是需要购买一定的贷款保险。这是实际情况。
理财和赚钱都很重要。不要区分关键与否。死工资，我还是不够赞同。
因为国内很多双IT，不屑贷款，希望全付，等了多年，结果房价特别高了，即使全付了，付出太多，不值得。甚至国内单位1小MM，100万的房价不买，涨到200多万了，着急，出了100万首付买了。也有。。。
只能说，工资越高，你的理财选择越多。不去收入，只做发财梦，是无聊的。有了好的收入，又精于理财，可以更快的到达财务自由的彼岸。理财本身也是技能，不是赌博，和做会计，打工一样费力费时。抽象些罢了。

MICHELLE07

EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31

                               
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哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了 ...

是可以零首付,甚至费用也可以贷款中出,所以可以抵利息税的贷款额会高出房价.
我43楼的计算也是这个意思.

对, 还是单身好.

浮云云艾米莉

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38

                               
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refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很 ...

哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了

他们一般是这样的。比如，第一套房子60W，首付20W，自己还了两年还掉3W。这时你买投资房，40W，首付10W，然后银行会帮你做refinance,从第一套里面refinance出10W，两套房子都抵押在银行那里。可以做到0首付买投资房

单身确实容易贷款，因为两个人很容易有娃，有娃开销就大啦而且女方可能会不工作。所以单身拿贷款很容易。。。

浮云云艾米莉

搬凳子来学习

MICHELLE07

不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价值的80%。

比较奇妙的是，一方收入较高的情况下，如果单身，能贷到更多。
(2018年10月19日补充：这个要看情况，具体见69楼）
我们看了具体的计算，超过临界点收入（就是能增加贷款的新收入额）后，年收入增加$5000，就可多获得5万多的贷款。

所以，要会理财，更要会赚钱。
努力工作吧！