不要不理它 - 关于refinance与broker会晤笔记

MICHELLE07 · 发表于 16-6-2013 23:08:00

wwwzzz10 发表于 14-6-2013 23:43

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我是PART TIME去房产中介学了点皮毛，方便自己和朋友买投资房做参考。怕被人误作广告贴，所以之前帖子里没提 ...

谢谢分享.

"如果能做refinance还是尽量去做一下"
我很赞同,老实说,我不一定会买投资房,而是为了弄些钱到手上,作为备用.

"投资房以租金为王，注重地段和升值空间。不要太看重户型和一些格局"
这个也说得很对. 还有人提到投资房要有positive cashflow. 对这个暂时我没有观点可发表.

关于投资房退税.老生常谈...

"所有的风险存在2处：1，空租率，目前据说是1.92%，需要你经常发帖以及收取押金保证自己的房租能够持续。"
空租是我最大的concern, 不过为什么说"需要你经常发帖"?

浮云云艾米莉 · 发表于 16-6-2013 23:13:46

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 22:01

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我印象中也是这样,不过我在维州, 有空我上www.sro.vic.gov.au 研究一下。
还有，谢谢你13楼分享的信息， ...

恩。我觉得非首次的投资房现在应该是没有任何补贴了。NSW只对首次买新房有补贴。

MICHELLE07 · 发表于 16-6-2013 23:32:42

wwwzzz10 发表于 16-6-2013 21:47

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我不完全赞同。
因为理财不代表求险财。
当然，险可能更快的到达。

我只是喜欢"富贵险中求"这种说话方式,不探究其内在. 人毕竟是理性+感性的动物.

我也很喜欢你分享的这些知识点, 精炼明了.学过就是不一样...

"理财=开源+节流。节流这部分就不太有风险。开源这部分，又分为资金理财和人力理财。前者比如运用金融杠杆进行股票、房产或者实业投资。后者比如多兼职一份，或先投资自己（读书，考证）获得晋升和跳槽的机遇。"

所以理财不是那么抽象、专业的事，我们每个人都可以做、其实也都在做。

和你一样，我也不怕。

MICHELLE07 · 发表于 16-6-2013 23:38:01

wwwzzz10 发表于 16-6-2013 22:00

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我举个例子哦。我曾经有10万元的积蓄。（工资啊，股市收益啊，还有业绩较好的一些意外的奖金啊），当时行情 ...

“实现了财务自由，才能更近的靠近心灵的自由。”
的确是这样！！
我在国内的时候，是全公司有名的清高正直派，专门针对“小贪贪”，其实就是因为那时运气好没有做房奴，才不用为米折腰。心灵很是自由。

周浦房子那时真便宜！

投资自己，我永远最赞同！

MICHELLE07 · 发表于 17-6-2013 00:19:06

x24 发表于 16-6-2013 15:19

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确实应该分开来讲会清楚一些。

1.5w的置业补贴是

看来FHOG不是那么简单的,每个州不一样,还不停地变,唯有仔细查各自官方网站的最新政策.
我的理解是无论如何,投资房购买者靠边站.

周星星1832 · 发表于 17-6-2013 08:34:35

Samantabhadra 发表于 16-6-2013 18:12

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富贵险中求,否则不是每个人都发财?

那咱们什么时候做笔大的
一次够本的那种

周星星1832 · 发表于 17-6-2013 08:36:03

我才换的房
现在refiance是不是太早了

wwwzzz10 · 发表于 17-6-2013 11:35:50

不好意思，我说的是NSW的政策。

MICHELLE07 · 发表于 20-6-2013 20:00:53

今天房产评估的人员来访，提醒了我这篇作业还没完成。

专业知识没学过，基础FINANCE皮毛又是大家都懂的，所以还是写日记吧。

贷款要找BROKER吗？

我们建房子的时候很贪心，想建个＂豪宅＂，天真地以为只要首付达到要求，就能随意贷款
因为国内贷款提供的收入证明就是个形式，这个形式还不保证真实性，所以我们没考虑过收入对贷款额度的影响。

当时询问了几家银行，发现没想象的那么容易，收入不够。尽管我们表示有还款能力，但证据呢？

我们再次天真地把希望寄托在broker身上，builder推荐了一个不错的broker，效率高，谈吐专业，也不pushy，很神奇地，他拿到了我们想要的金额。现在想想只是个计算问题，事后我也知道了完全可以自己操作，但，他们不收费，信息多，思路广，动作又快，就允许自己懒惰一回吧！

见面当天他们还给我们看收费表，银行付给他们的，有首次佣金和提成。

可以想见，refinance也是他们很愿意的。

总之，贷款经纪人，可找可不找。有则轻松，无则锻炼自己，成本没区别，也没人蒙你。

上次打电话给 nab homesideE，对方告诉我，如果是existing loan variance他们可以做，如果要refinance ，请找你的broker，银行没有这方面的销售工作人员。

银行和broker们是穿同一条裤子的吗？

MICHELLE07 · 发表于 20-6-2013 20:08:40

本帖最后由 MICHELLE07 于 19-10-2018 22:50 编辑

要refinance，评估房子必不可少。

尽管我再三表示只是问问，还没决定是否进行，经纪人坚持说为我们免费安排。

究竟谁出这个钱呢，我猜就象眼睛店的验光师一样，包含在经纪公司的运营成本里。

（2018月10月19日更新：据说这个评估费用由银行出）谢谢 @juliuscaesar

如果自己支付，评估费大约＄300-＄400。

上午来了一个评估师，测量了每个房间、储藏室、车库和前后院大小，拍了一些照片，询问了地板、地砖和台面材质等，后院的stone paving也仔细看过。

MICHELLE07 · 发表于 20-6-2013 20:15:06

初步拿到的homw loan 产品对比表，数据很多，摘要如下：

五个产品都是100％OFFSET。comparison rate 是基于大约20万贷款额的利息和费用比率。

Bankwest, Premium Select Home Loan:  <=80%LVR, intital int rate 5.54%, compari rate 5.56%;
CBA,Standard Variance Mortgage Advantage:  <=80%LVR, intital int rate 5.30%, compari rate 5.54%;
Homeside,Homeplus Standard Variable:  <=75%LVR, intital interest rate 5.40%, comparison rate 5.56%;
ING Direct,Orange Advantage:  <=80%LVR, intital interest rate 5.23%, comparison rate 5.38%;
Suncorp,Home Package Plus Standard Variable:  <=80%LVR, intital int rate 5.34%, compar rate 5.56%;

还有discharge和switching/variation fees，一次性的小金额，经纪人和我们都认为不必过多考虑。
他们说在没有必要换的情况下，留在原来的银行比较好。

MICHELLE07 · 发表于 20-6-2013 20:38:58

本帖最后由 MICHELLE07 于 20-6-2013 19:45 编辑

refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很有可能只贷一点款，放到offset账户里，还没有买第二套的具体计划，那钱用来去旅游也不一定，所以就是potential啦。

如果买第二套，需要重新申请一笔贷款，独立于现有的贷款。银行根据现有房子的评估值、现有贷款余额、家庭收入、预期房租收入等来核算新的loan。
比如：
房子价值 50万
投资房价值 50万
两套房最大贷款总额（80%）80万
现有贷款余额：20万
新贷款额：60万

这60万分配的时候，考虑到购房费用，可将略超出投资房价值（50万）的部分作为投资房贷款。
然后享受利息抵税。似乎前几年都可以Interest Only.

MICHELLE07 · 发表于 20-6-2013 20:45:21

本帖最后由 MICHELLE07 于 19-10-2018 22:51 编辑

不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价值的80%。

比较奇妙的是，一方收入较高的情况下，如果单身，能贷到更多。
(2018年10月19日补充：这个要看情况，具体见69楼）
我们看了具体的计算，超过临界点收入（就是能增加贷款的新收入额）后，年收入增加$5000，就可多获得5万多的贷款。

所以，要会理财，更要会赚钱。
努力工作吧！

浮云云艾米莉 · 发表于 20-6-2013 21:26:53

搬凳子来学习

浮云云艾米莉 · 发表于 20-6-2013 21:31:52

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38

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refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很 ...

哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了

他们一般是这样的。比如，第一套房子60W，首付20W，自己还了两年还掉3W。这时你买投资房，40W，首付10W，然后银行会帮你做refinance,从第一套里面refinance出10W，两套房子都抵押在银行那里。可以做到0首付买投资房

单身确实容易贷款，因为两个人很容易有娃，有娃开销就大啦而且女方可能会不工作。所以单身拿贷款很容易。。。

MICHELLE07 · 发表于 20-6-2013 22:15:19

本帖最后由 MICHELLE07 于 20-6-2013 23:22 编辑

EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31

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哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了 ...

是可以零首付,甚至费用也可以贷款中出,所以可以抵利息税的贷款额会高出房价.
我43楼的计算也是这个意思.

对, 还是单身好.

wwwzzz10 · 发表于 20-6-2013 22:30:19

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

equity这里指什么？我英文不好。看不太懂，有些费解。
贷款而言，主要是净收入。换言之，是收入-支出。收入高，支出高，贷款额度也不高。
不过现实是，只要在海外找个公司开个证明，都可以作为海外收入贷款。这是为什么留学生也可以买房的原因。我们有21岁的学生贷款80%的例子。。
然后，收入好的，也可以贷款90%，但是需要购买一定的贷款保险。这是实际情况。
理财和赚钱都很重要。不要区分关键与否。死工资，我还是不够赞同。
因为国内很多双IT，不屑贷款，希望全付，等了多年，结果房价特别高了，即使全付了，付出太多，不值得。甚至国内单位1小MM，100万的房价不买，涨到200多万了，着急，出了100万首付买了。也有。。。
只能说，工资越高，你的理财选择越多。不去收入，只做发财梦，是无聊的。有了好的收入，又精于理财，可以更快的到达财务自由的彼岸。理财本身也是技能，不是赌博，和做会计，打工一样费力费时。抽象些罢了。

wwwzzz10 · 发表于 20-6-2013 22:33:52

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 22:08

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谢谢分享.

"如果能做refinance还是尽量去做一下"

经常发帖求租客啊。要操心啊。呵呵

MICHELLE07 · 发表于 20-6-2013 22:37:50

wwwzzz10 发表于 20-6-2013 21:30

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equity这里指什么？我英文不好。看不太懂，有些费解。
贷款而言，主要是净收入。换言之，是收入-支出。 ...

谢谢分享，你说得很有道理。

equity就是净资产, 一般贷款要求净资产达20%,类似于首付20%.
国内的贷款情况和这里略有不同.
澳洲的融资十分发达,从小公司到个人,都有很强的金融杠杆概念,市场也很成熟.
从个人贷款经纪人普遍流行这一点就可以看出,和中国不太一样.

海外收入证明是个不错的概念，我想过，但为了避免税务麻烦就放弃了。

浮云云艾米莉 · 发表于 20-6-2013 22:39:29

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

楼上有一点说的很对，碰到坏的租客是一点办法都没有的

这点要小心。。。

x24 · 发表于 20-6-2013 23:59:28

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38

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refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很 ...

2个贷款互相独立，但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧？

x24 · 发表于 21-6-2013 00:01:52

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销，
有家庭的，每个配偶再多1000元开销，
有小孩的，继续加，数额不定。
这个改不了。我和银行说我很省，每天只喝粥，也改不了。

MICHELLE07 · 发表于 21-6-2013 00:03:22

x24 发表于 20-6-2013 22:59

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2个贷款互相独立，但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧？

是的,分开计算本金和利息, 净资产比例是统一计算, 两套房子共同担保两笔贷款.
我的理解暂时如此.

大家最关心的就是利息抵税嘛,两笔贷款分开来,投资房全额超额贷,利息多多的.多好!

x24 · 发表于 21-6-2013 00:05:27

EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31

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哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了 ...

按我的理解，银行不看可能有娃之类的可能的事情，就是看现在。
开销按人头来，已经固定了。剩下的就是看收入有多少了。有1w就能多贷5w。所有只要配偶能找个稳定工作，赚再少都有帮助。

贷款用途银行不管的？？？
我理由写成去赌场或者夜总会潇洒一个月这样也可以？

MICHELLE07 · 发表于 21-6-2013 00:06:34

x24 发表于 20-6-2013 23:01

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本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销，
有家庭的，每个配偶再多1000元开销， ...

他们硬要你保证生活质量. 我也明明很会省.

MICHELLE07 · 发表于 21-6-2013 00:26:25

x24 发表于 20-6-2013 23:05

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按我的理解，银行不看可能有娃之类的可能的事情，就是看现在。
开销按人头来，已经固定了。剩下的就是看 ...

是的，银行看现在，如果今天单身，拿到贷款了明天结婚，也不管的。
refinance贷款用途应该是正当理由。

配偶的赚很少钱的那种兼职工作，paper work 比较麻烦。

MICHELLE07 · 发表于 24-6-2013 19:09:13

今天房子估价报告出来了，居然和我事先估计的数字一模一样！

newozer · 发表于 24-6-2013 21:41:18

恭喜你。。。（既不能评分，也不能引用滴飘过）

周星星1832 · 发表于 25-6-2013 08:54:18

MICHELLE07 发表于 24-6-2013 18:09

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今天房子估价报告出来了，居然和我事先估计的数字一模一样！

refinance房子要重新估价吗？

x24 · 发表于 25-6-2013 22:52:26

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:15

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初步拿到的homw loan 产品对比表，数据很多，摘要如下：

五个产品都是100％OFFSET。comparison rate 是基 ...

利率咋比一套的高一些呢？

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