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恒业信贷授权代理20多家银行及非银行机构的贷款产品，致力于为澳洲华人提供专业优质的金融贷款服务。

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欢迎大家前来咨询！

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买房几乎是每个留澳华人在澳洲，尤其是在墨尔本，必做的一件事情，那贷款也成了买房过程中的主旋律之一。但澳洲房屋贷款的流程是什么呢？
恒业信贷 在这里简单和大家说说。

1 根据自己心中的买房价格做个预批（保护自己，万一交了订金，贷款下不来可就损失大了）

2 预批下来后，就可以开始看房（中介一般会要求交个小额订金，一般是房款的0.25%）

3 在这个同时赶紧找专业律师帮你看合同（发现问题马上解决，或者不买，可以做个Strata report or Building inspection or white ants, flood etc.）

4 一般会有个5-10天的冷静期（这就是给你时间考察所有的问题，有经验的贷款顾问broker和律师都会告诉你应该怎么做）

5 Valuation（估价）

6确定后做预批转全批的贷款

7交订金，全部房款的10%（包括你之前交的小定）

8 等待签署贷款合同

9 等待交房

另一种情况就是直接参加拍卖，这种是需要你马上付10%大定的，所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批，以保护自己的订金不至于泡汤。所以这里的两个人一定要找好，一个是律师一个是贷款顾问，律师帮你看房子及合同的问题，贷款顾问帮你把关贷款问题。

以上就是买房做贷款的基本流程啦，一般照着这样做是不太会吃大亏的。澳洲这点很好，专业的事找专业的人做，就能解决很多问题。

不过，请尽量在准备买房前咨询你的贷款顾问，这样才可以帮助您减少很多不必要损失，最直接的损失很可能就是你的大定！

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对于每个人来说，购买第一套房是人生中的一件大事。 恒业信贷｜墨尔本贷款友情提示，如果你在维州，购买第一套房子之前，你需要了解很多非常重要的事情。首次置业的你，一定要记住两个关键词，FHOG和印花税。

什么是FHOG呢？
FHOG的全称是 First Home Owners Grant，这是维州政府为了帮助首次置业的群体进入房屋市场而设立的津贴。首次置业者在墨尔本大都会区买房，可获得津贴10,000澳元, 在维州偏远地区买房，津贴高达20,000澳元。根据市场客户需求，我们下文暂时讨论墨尔本大都会区的购房条件。

获得FHOG $10,000需要什么条件呢？
1 你所签署的购买新房或建筑新房的合同是在2013年7月1日之后（含当日）；

2房产可以是别墅，联排别墅，高层公寓或者矮层公寓，购买的房产价值不超过750,000澳元；

3 购买的房屋为自用住宅（PrincipalPlace of Residence, 简称PPR），并在交付后的12个月内入住，连续住满12个月；

4 购房者年龄超过18岁；

5 购房者为澳洲永久居民或公民；

6 从未在澳洲申请过任何住房补贴；

不过，如果你不是单身，其实还有一些其他的限制条件，如果你的配偶伴侣（Spouse／Partner）：

1  收到过澳洲FHOG；

2 2000年7月1日之前在澳洲拥有过房产；

3  在2000年7月1日之后澳洲拥有或部分拥有的房产中，持续居住6个月以上；

即使你的配偶伴侣不和你一起申请FHOG，只要他／她符合以上条件，你也不具备申请FHOG的资格。

除此之外，首次置业者在满足一定的条件下，还可以获得印花税（Land transferduty or Stamp duty）减免。
一般来说，印花税的金额取决于你的房产价值，房屋用途，签证身份以及减免资格。根据2017年维州税务修改法案，印花税的减免政策做出了一些改革。

如何具备印花税减免资格呢？

首先，你的房产价值要满足制定要求：

   维州首次置业者购买60万澳元以下的自住房产，均可免付印花税；
   首次置业者购房，房产价值在600，001－750,000澳元区间的新房以及二手物业，那么置业者将获得一定的减免。

其二，所有的购买者和他们的配偶伴侣都必须具备可申请FHOG的资格，才能享有印花税减免的待遇

其三，所购买的房产必须用于自住，并在交付后的12个月内入住，连续住满12个月

有些朋友可能会问，我是首次置业者，7月1日之前签署了购房合同，7月1日之后才交割，这种情况可不可以享有新政策的待遇？

很遗憾，并不可以。因为新的印花税政策是在2017年7月1日之后生效。 但如果该房产价值低于60万澳元，并且房屋交割日期是在2014年9月1日（含当日）之后，根据这位朋友的情况，是可以获得50%的印花税减免的。

除此之外，2017年7月1 日之后，期房(Off-the-Plan properties)在收取印花税时，就没有之前只根据土地使用面积征收印花税的优势了，印花税要按照土地和房屋的使用面积总和计算。

如果还有更多关于首次置业的问题，恒业信贷建议大家还是去咨询相关专业人士比较稳妥。当然，如果有关于墨尔本贷款的问题，欢迎联系恒业信贷｜墨尔本贷款。


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首套住房贷款的还款方式和还款期限是怎样的呢？
还款方式
可采用只还利息（Interest only）或是等额本息（Principal）法，但不用担心这样会多付利息，因为都允许部分提前还款（除了固定利率（fixed interest）的有所限制，但固定利率最长也只有5年，其后还是可以转成浮动（variable interest）），所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额，多数情况下您可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。
贷款期限
我们来做个假设，你借了30万，期限30年每月还款2000元，期限20年每月还款3000元。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还3000，这样20年就还清了。既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还。
所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，而目前银行普遍提供的offset账户就是最好的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。

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为什么需要贷款重组呢？
一般会有以下几种情况
1 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。
2 如果考虑购买投资房，而原有银行的审批条件比较严格时，重组贷款到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。
3 可以把房屋价值的增长部分套现。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估。如果需要的话，可以要求银行提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金出来做其他用途。
4 可以把其他贷款（个人贷款/ 信用卡债务/ 车贷等）打包到房屋贷款中去，从而降低偿还利息，也就是所谓的Debt consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子， 这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
贷款重组如何运作？
我们来做个假设。
第一年，您购得物业价值10万澳元，贷款9万澳元，自己支付1万澳元以及其他政府费用；您选择了Interest Only loan，并且只是支付最低还款额，这时候LVR（Loan To Value Ratio ）=90%。第三年, 你的贷款额度仍然是9万澳元（因为您没有多还本金），但是现在的房屋价值已经增加到了12万5千澳元，这时候LVR=72%。第五年，你的贷款额度降到了8万澳元（因为您有开始还一些本金），而现在的房屋价值已经增加到了15万澳元，这时候LVR =53%。
这时候，您有可能会决定：
A.买辆新车；
B.买投资房；
C.结婚。
您需要额外4万澳元的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行进行Refinancing，您多借5万澳元后，新的贷款额度增加到了12万澳元；这时房屋评估价值为15万澳元，LVR则为80%。
在重组贷款的时候，经常会使用拆分贷款账户（split loan accounts）。如把因房屋增值可以多借出来的额度新立一个账户，这样方便管理；如果转移到新的银行，您也可以考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款

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澳洲买房贷款十大注意事项

1.不要选错房贷产品。澳洲房贷产品选择余地比较大，浮动利率或固定利率、部分固定或全部固定、只还息或本息同还等等。决定贷款前，要根据自己的实际情况和需求选择适合的贷款产品。

2.预批准(pre-approval) 不是正式批准（formal approved)。我们一直建议客人买房前要做预批申请，银行可以根据你的信用记录、收入、资产和债务等决定你的最大贷款能力。但是银行是否能够正式批准还是要看你的收入情况是否变化、购买的房产银行是否接受，以及银行估价等。

3.申请贷款时不要隐瞒或谎报信息。如果你在A银行有了一个贷款，又要在B银行申请新的贷款；你认为B银行不可能知道你的A银行贷款，决定隐瞒不报。但B银行一旦知道你已经有一个贷款，没有能力再申请新的贷款，一定会取消新的贷款。这个是有案例的，所以不要侥幸。

5.
不要为了省钱跳过验房这一步。 验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300~400澳元因小失大。

7.
不要随随便便找个房屋装修商。很多人卖房前要装修一下房子，找好的装修公司是个头痛的问题。这个是不能偷懒的，可以多问问朋友，上网查些资料，找到靠谱的公司。

9. 无论如何，都不要付现金。

10.
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澳洲各大银行如何审批房屋贷款？
 －－－恒业信贷                                            

澳洲房屋贷款首付只有10%，对于广大投资者来说在澳洲贷款买房是个不可多得的好机会。那么问题来了，澳洲银行是如何审批投资申请的呢？如何才能获批更多的贷款呢？恒业信贷来帮大家解答这些问题。
 
我们来先简单说说澳洲的银行。澳洲有四大银行：澳洲联邦银行（CBA），西太平洋银行（WBC），澳纽银行（ANZ）和澳洲国民银行（NAB）。他们是福布斯全球企业排名的前一百强，评级属于全球最高的评级之列，在审批贷款时自然是采取比较谨慎的标准。

首先，银行需要了解你的个人身份。你的个人基本状况，以及你的信用记录。

其次，银行要求你有持续的还款能力。每月的收入扣除支出以外，还有余力支付贷款。

最后，银行会要求你的房产做抵押。若无力偿还贷款，银行会回收房产，并对外拍卖，所以银行要保证房产物有所值，不会亏本。
 
通常，银行会对两个方面进行审核：

第一方面，借贷安全性 （Security）

银行通过贷款价值比率 （Loan to Valuation Ratio，简称LVR）指标来判断和控制你作为贷款人的风险。

第二方面，你的还款能力 （Servicing）

为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。
 
我们能向银行借多少钱呢？

银行用LVR来控制把钱借给你的风险：LVR=贷款额/房产价值。这个房产价值不是指买房价格，而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。


每家银行对LVR的要求不同，一般认为，贷款额如果不超过住宅物业价值的80%，那么风险还在比较可控的范围内。有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例，甚至不被接受作为抵押物。


LVR越高，对于银行来说，承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%，甚至可高达95%，但要求你缴纳一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance，简称LMI)，以保护银行自己的利益。


当然，这是作为贷款人的你给银行买的保险。如果贷款人违约不偿还贷款，银行拍卖你的房子收不回本金，房贷保险供应商会弥补这个差额，同时也会要求你偿还债务。房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右，保险费从几千到几万不等，可一次性支付，也可以和贷款一起分期偿还。


但如果你是高收入的专业人士，比如医生、会计师、律师或矿业工程师之类，有的银行可以免掉你的房贷保险。
 
我需要有多少收入还贷？

除了考虑借贷安全性以外，银行还要确保你有能力还钱。


每个银行对还款能力的具体计算公式不同，但原则上都会比较你的收入和支出，计算财务盈余：财务盈余=税后收入– 所有贷款 – 生活支出 – 一定的缓冲额。


如果盈余大于零的话，你被视为基本上有还款能力。
 
计算税后收入时，除了基本工资外，有时银行能将加班费、奖金、佣金和政府补贴也全部或部分算作收入。很关键的一点是，投资房的租金收入也被算作收入。考虑到会有出租管理费、市政费等支出，租金收入被承认的比例一般在80%左右，有的银行还会考虑负扣税因素。由此可见，投资房贷款对工资收入的要求一般要低于自住房。
 
计算贷款支出的时候，银行一般会作比较保守的计算，使用的利率要高于当前利率。如果你有信用卡的话，就算没有透支，银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说，信用卡过多，额度过高，都会降低你的贷款能力。
 
生活支出方面，银行一般会让你自己给个估算值，然后比较相似家庭类型的常规支出，选择两者中较高的那个数据。如果你的配偶不工作，银行也会将你配偶和子女的生活支出计算在内，保证你在还款的同时还能养家。
 
税后收入去掉贷款额和生活支出之外，一般还会再减去个缓冲额，确保万无一失。剩下的就是你的财务盈余，如果不是负数的话，银行才会进一步考虑你的贷款申请。
 
 
还有哪些记录也很重要？
除了LVR和还款能力计算外，银行还会综合考虑你的信用记录、存款和工作情况，来决定要不要给你贷款。如果你经常更换地址，频繁跳槽，在多家银行登记过房贷咨询，还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单，那么你的信用评分估计很低，很可能影响贷款审批。
 
还有，即便银行通过了各项指标的审核，也要算一下账，看包括首付和还款额在内的总支出是否符合家庭预算和规划。如果你有买车的打算，同时计划要把孩子送到私校，还要给父母办理付费移民，那就要提前制定预算，准备好充足资金，应对所有开支。
 
最后提醒
近来澳洲投资房政策有所收紧，一些银行有降低贷款额度和减少投资房利息折扣的举动，可能会引起申请者借款额度和借款能力一定程度的下降。
 
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墨尔本恒业信贷，拥有专业资深贷款经纪团队，具备职业道德操守，以客户为中心服务为宗旨，提供真诚有效的免费金融贷款服务。

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什么是房产估价 （Property Valuation）？
在贷款申请者得到预评估以后，最重要一环是对所购买的房屋进行估价，按评估的价钱来确定贷款比例。由于银行和购买者不直接商讨房屋价钱，银行很难接收由购房者单方认可的房屋价钱，在贷款额度较高的情况下银行和购买者是共同承担风险的。
所以，一般在购买者看到房子以后都有一段 5-10 天的冷静期（cooling off period）。而购买楼花的投资者是没有冷静期的，一旦交付订金就要承担风险，楼花投资者要考虑到自己的经济能力是否能在估价不到位时能正常成交。
通常，银行会委派合资格的估价者或公司对房屋进行估价，估价报告一般提供本区购房地点 5 公里之内，近 6 个月的和本次购房的房屋条件基本上相符的房屋价格。过去银行出了估价报告以后，如果购买者与地产公司出具一些价格相符的销售证明也能挽回一些价格上的差异。
但现在网络信息搜索，银行出的估价报告一般符合市场行情，估价低了一般不能改变，或很难 challenge。除非个别房屋和大楼有豪华设施，如健身房、游泳池和楼顶花园等，价格会稍微高于周边比较的价位。特别是价格受市场的供求关系和本国与国际经济的影响，有些时候会出乎预料的低于市场价格。

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什么是重组贷款 （refinancing）？
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重组贷款 （refinancing）通常是指终止和现在 Home Loan 所在银行的房屋贷款，然后把贷款转移到一家新的银行。在转移贷款的过程中通常会对房屋重新评估，从而降低贷款的贷款占房屋价值的比例（Loan to Value Ratio，简称LVR）或保持不变。重组贷款也可以不换银行，可以要求原有银行把贷款重做，从而达到一些目的，通常这被称为内部融资（Internal Refinancing or Top up）。

如果是更换银行，那么就会发生一些额外的费用，如Discharge Fee、 提前还款罚金（EarlyRepayment Fee/Deferred Establishment Fee）、政府房契和贷款的Discharge Fee和Registration Fee、新的银行贷款申请费（Application Fee）等。
为什么需要贷款重组呢？
一般会有以下几种情况

1 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。

2 如果考虑购买投资房，而原有银行的审批条件比较严格时，重组贷款到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。

3 可以把房屋价值的增长部分套现。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估。如果需要的话，可以要求银行提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金出来做其他用途。

4 可以把其他贷款（个人贷款/ 信用卡债务/ 车贷等）打包到房屋贷款中去，从而降低偿还利息，也就是所谓的Debtconsolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子， 这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
贷款重组如何运作？
我们来做个假设。

第一年，您购得物业价值10万澳元，贷款9万澳元，自己支付1万澳元以及其他政府费用；您选择了Interest Only loan，并且只是支付最低还款额，这时候LVR（Loan To Value Ratio ）=90%。第三年, 你的贷款额度仍然是9万澳元（因为您没有多还本金），但是现在的房屋价值已经增加到了12万5千澳元，这时候LVR=72%。第五年，你的贷款额度降到了8万澳元（因为您有开始还一些本金），而现在的房屋价值已经增加到了15万澳元，这时候LVR =53%。

这时候，您有可能会决定：
A.买辆新车；
B.买投资房；
C.结婚。
您需要额外4万澳元的借款。
不管你是更换银行，还是使用原有银行进行Refinancing，您多借4万澳元后，新的贷款额度增加到了12万澳元；这时房屋评估价值为15万澳元，LVR则为80%。

在重组贷款的时候，经常会使用拆分贷款账户（split loan accounts）。如把因房屋增值可以多借出来的额度新立一个账户，这样方便管理；如果转移到新的银行，您也可以考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

买房和贷款都是人生大事，在行动之前，要谨慎细心，考虑周全。当然，墨尔本恒业信贷，会在这里一直陪着大家，帮大家解除疑惑，帮助实现你们的人生目标。

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如果是更换银行，那么就会发生一些额外的费用，如Discharge Fee、 提前还款罚金（EarlyRepayment Fee/Deferred Establishment Fee）、政府房契和贷款的Discharge Fee和Registration Fee、新的银行贷款申请费（Application Fee）等。
为什么需要贷款重组呢？
一般会有以下几种情况

1 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。

2 如果考虑购买投资房，而原有银行的审批条件比较严格时，重组贷款到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。

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这时候，您有可能会决定：
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恒业信贷 （Harrison Finance）立足于墨尔本，提供专业的墨尔本贷款服务。恒业信贷是MFAA的专业会员并接受ASIC的监管。墨尔本恒业信贷授权代理20多家银行及非银行机构的贷款产品，致力于为澳洲华人提供专业优质的金融贷款服务。

我们的服务范围：

房屋贷款 ｜ 重组贷款 ｜ 商业贷款 ｜ 建筑贷款 ｜ 个人贷款 ｜ 汽车贷款

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为什么需要贷款重组呢？
一般会有以下几种情况
1 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。
2 如果考虑购买投资房，而原有银行的审批条件比较严格时，重组贷款到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。
3 可以把房屋价值的增长部分套现。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估。如果需要的话，可以要求银行提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金出来做其他用途。
4 可以把其他贷款（个人贷款/ 信用卡债务/ 车贷等）打包到房屋贷款中去，从而降低偿还利息，也就是所谓的Debt consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子， 这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。