购买州际房产注意事项

周星星1832

　购买州际房产的原因有很多。

　　你可能想要将你的投资组合变得多元化以降低其风险。也许，你打算明年搬家，但是你知道现在正是购置房产的好时机。

　　或许你已经听说，下一个将要建设的较大小区并不在你的家门口，而是在2000公里以外。

　　即使你是当地一名经验丰富的房地产投资者，但是在购买当地房产和更远地方的房产之间还是有很大区别。

　　进行州际投资可能很困难，尤其是如果你没有经验，并且你打算在一些之前从没有住过的地方投资的话。

　　如果你打算购买一处州际房产，下面就是你需要知道的一些知识。

　　调查

　　在不同州购买房产的前几个步骤与在你的家乡购置房产几乎是一样的。你应该像往常一样定制你的预算，考虑一下你的预期增长，并且挑选出那些潜在区域。

　　你所选择的区域可能受到你未来计划或者增长潜力的影响。在任何情况下，你都应该考虑当地基础设施的服务如何（或者在将来会如何），其市场表现如何以及如何才能符合你的预算。如果你打算在你之前从来没有住过（或者并没有住很长一段时间）的地方购置房产的话，那么你的研究应该更加全面。

　　一旦你确定了一个位置，你就会想联系当地买房代理来帮助你检查和购置房产。除非你的代理是与你有一个很长时间的合作关系，否则最好还是由自己进行购买，而不是仅仅依靠他们的建议。

　　供货商信息披露

　　维州：

　　维州房产供货商的任务就是为买家提供一个相对全面的文档，被称为Section 32。

　　Section 32需由一名律师（或者供货商在法律指导下）准备，必须提供关于规划限制，与房产有关的服务，以及在过去10年中已经注册的建筑工程这些真实信息。即使一处房产已经从一位屋主转移到一位屋主手里，建筑工程的保险期限仍旧是10年。

　　在Section 32中，如果供货商或者律师故意提供任何虚假信息的话，就触犯了刑事罪，并且会被处罚。

　　根据法律规定，供货商必须在出售之前将Section 32文件交给买家。虽然该文件被认为是相对全面，但是一些人仍旧希望得到专家的独立检验报告，尤其是如果你对房地产的结构问题有所担心的话。

　　新州：

　　新州供货商有类似的过程，他们有Schedule 1 Prescribed Documents。然而，这些文件不需要像Section 32一样全面，只需要包括房屋的抵押贷款，土地使用的行为和限制这些信息。

　　处于这个原因，新州公平交易委员会建议买家在购买之前自己出钱得到一份独立的检验报告。

　　一位获得许可的建造者，测量员或者建筑师（他们应该有专业责任保险）可以进行一般检查。该报告的成本将取决于其房屋的尺寸，屋龄和状况以及顾问。

　　如果你担心房屋存在隐蔽的结构性问题，例如管道，煤气设备，壁炉或者电线这些存在问题的话——尤其是房产的任何一个部分——你都应该在购买前让专业检查员进行检查。一般的检查只会包括视觉评估。

　　南澳：

　　如果你在南澳购置房产的话，你应该会在私人出售结款前至少10天前收到供货商的房地产经纪人提供的公开Form 1声明表格。如果是在拍卖会上购买的话，Form 1文件必须在拍卖日期前至少3天前出现在房地产经纪人的办公室中。Form 1文档的提供日期将会影响买方的冷静期。

　　Form 1类似于新州的Schedule 1 Prescribed Documents，所以建议买家请一位独立的专家来出具更全面的报告。一如既往地确保你的检查员有专业损失补偿保险，一旦他们有任何失误的话，你就可以要求赔偿。

　　昆州

　　目前，昆州供货商并不需要给所有房产的买家提供强制性公开声明，尽管物业公司应该为这些购买单元房，公寓或者联排别墅的人提供一些信息。建议买家让专家出具一份独立报告。

　　塔斯马尼亚

　　如果你打算在塔斯马尼亚投资的话，你就不应该期待从供货商那里得到公开声明。相反，你需要掏钱让一位独立专家看看你的房产并且为你准备一份报告。

　　北领地

　　北领地在2012年放弃了其供货商的公开声明要求，所以建议买家在购置潜力投资房产的时候进行独立检验。

　　西澳

　　西澳的销售代理应该收到供货商提供的买方公开声明，但是并没有法律要求将该信息直接提供给买方。然而，与往常一样，代理不能歪曲房产的任何一个方面或者误导买家，所以要确保你向销售代理问了很多问题并且准备好了一份独立的报告。

　　澳洲首都领地

　　在出售之前，ACT供货商必须向潜在买家提供比较详细的信息。卖家必须提交一份房产状况和石棉的评估。他们必须将该地址发展的任何限制公开。在ACT，买家也应该收到能源效率评级和害虫检验报告，而维州的Section 32并不要求这些内容。

　　再三考虑：冷静期

　　尽管你可能已经适应了冷静期——在此期间，你可以改变你购买房产的想法，并且只需要支付房产价格0.25%或者更少的费用——在当地购买房产时会有这些规定，但是不要期待每个州都有这些规定。

　　维州：

　　如果你在维州通过拍卖会购买房产的话，你就不会有冷静期。如果你通过私人出售来购买一处小于20公顷房产的话，你会有三天的冷静期，但是如果你是在拍卖计划3天内进行的话，你就没有任何的冷静期。

　　如果你让代理替代你的话，你也可以放弃你有冷静期的权利。

　　澳洲首都领地

　　在ACT，如果你通过私人出售购买房产的话，你将会有5天的冷静期，但是如果是拍卖会的话，就没有冷静期。你的冷静期通常是从你或者你的代理收到双方签署的销售合同的那天算起。

　　新州：

　　通过私人出售买到房产的新州买家也会得到5天的冷静期。如果是通过拍卖会购买的话，你就不会有冷静期。

　　昆州：

　　在昆州，如果你通过私人出售购买房产的话，你也会有一个冷静期。这项规定通常在独立于合同的文档中详细列出，但是现在已经纳入到了合同本身。在你签字的那一页，你会读到：

　　“该合同会为您提供5日的法定冷静期。如果买方在合同法定的冷静期内中止购买意向的话，需要提供购买价格0.25%的罚款。建议买方在签字之前有一份独立的房产评估和关于该合同以及他或者她的冷静权利的法律建议。”

　　南澳：

　　在南澳，如果你通过私人出售购买房产的话，你会有两天的冷静期。如果买方在销售之前得到Form 1的话，那么冷静期就从合同签订之日开始算起。如果买方在合同签订之后拿到了Form 1的话，那么冷静期就从拿到Form 1的时间开始算起。如果你通过招标公司或者公开招标购置房产的话，你可能不会有冷静期。

　　如果你选择在冷静期内放弃购买房产的话，你就必须进行书面确认。

　　西澳：

　　如果你在西澳购买房产的话，你就不会得到具有法律约束力的冷静期。然而，你的代理人或者律师可以根据你的需要来与供货商协商一个冷静期。

　　塔斯马尼亚:

　　在塔斯马尼亚购置房产的话，你不会有冷静期。

　　土地转让税和印花税

　　每个州的印花税都有所不同——不要把你应缴纳的印花税算错，否则你在购买州际房产的时候一定会大吃一惊。

　　查看每个州的税务署网站来估计一下你应该支付多少土地转让税。

　　获取帮助

　　专家可以为你在购买州际房产的时候提供帮助，并且减少你往返的费用。

　　承办产权转让事务的律师或者专业律师可以帮助你准备和提供法律文件（包括你的合同），处理你的存款，研究房地产和计算你的支出。他们还可以在你结算过程中帮助你。

　　买方代理可以帮助你检查房产，并且替你跑腿。他们还可以向你推荐一些著名的当地专家来帮助你进行检查。

　　确保你可以与那些帮助你进行州际房产投资的人进行坦诚沟通，并且充分利用专家的建议。

　　虽然购买州际房产可能看起来像是一项艰巨的任务，但是在你的当地房产之外进行这些房产投资组合也会有很多好处。一定要确保你能联系到信誉良好的独立专家，并且做足功课。

　　本文译自propertyobserver.com.au JESSIE RICHARDSON文