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本帖最后由 x24 于 11-1-2014 09:44 编辑
买房时通常银行都会要求20%的首付（80%LVR），想尽量减少首付呢据我所知在澳洲只有2个方法，LMI和Guarantor。
这篇就说LMI，Guarantor留到以后再讲
本来以前zf是允许银行自行决定LVR来评估风险的，但是几次危机后zf觉得银行都不靠谱，所以，LMI现在基本是强制性的了。
以下知识都是来自我的broker，网络，和银行officer。主要目的就是在于打开个话题让大家踊跃讨论，引高手们出洞，以满足我学到更多知识的私人目的。
由于过分相信本文造成误导或损失的tx，请一如既往的找豆腐撞晕了事。
以下由“小明”代替“贷款申请人”
* LMI全称Lender's Mortgage Insurance，顾名思义，是lenders的保险，和贷款申请人唯一的关系就是这个保险小明给掏钱买。
* 如果还不上钱，银行收房子，如果拍卖的房子也不能抵消银行的成本的话，LMI会赔钱给银行。小明得不着。
* 收房之后，即使LMI做出了补偿小明欠银行的钱还是要换滴～
* 当然，有困难时LMI会和银行一起帮助小明，减少小明还不上钱的痛苦。（难道是让他长痛不如短痛？）
* 小明如果自己想买个保险如果自己换不上钱了可以帮忙还贷，保房子别被没收，那个dd叫MPI，和LMI没关系。我上次咨询了一下应该是1年1k多。
* LMI实行的政策也不是LMI公司自己订的，是MFAA定的。
* 银行用不用LMI，银行自己基本说了不算。
* LMI随着贷款走，转贷一次重新LMI评估一次。短期有转贷需求的txm要算清楚帐啊！
* LMI交的次数多的话可能会打折。如果贷款提前取消或者还清了LMI还可能退款。但这都是可能。
* LMI最高比例LVR是95%，所以想0首付的基本没希望。
* 澳洲有2个比较大的LMI，一个是QBE，一个是Genworth。
* 银行替小明和LMI打交道，小明自己用不着，也没渠道。
* 每个银行有自己preferred的LMI，不同LMI价格可以相差很多，但是不知道怎么换，能不能要求换。有网站广告说可以帮找LMI，但是银行那关怎么操作？没亲自问过。
* 投资房的LMI和自住房不同的，貌似会高一些。
* LMI的保费不是线性计算的，通常需要查表。LVR越高，保费的增加额更高。贷款额越高LMI越高。
* LMI通常占贷款额的2%-4%之间。
* LMI和其他购房税费一般都可以算在银行的贷款总额里面一起贷给小明，但是就导致贷款额上升，LMI的段位提高，保费继续增加。羊毛出在羊身上。
* 给大家个估算工具 http://www.genworth.com.au/borro ... -premium-estimator/
* 有些银行可以提供85%LVR不用LMI，但是通常利率不优惠，自己算哪个划算。
* LMI有贷款上限,如果是买地，上限更低。LVR越高，上限越低。
* 譬如Metropolitan地区房价不能超过$750k（95%LVR），Regional的房价不能超过500k（95%LVR）。黄金村竟然划到metro地区里了，光荣进城了啊～。
* 对于优质客户，LMI可以免除或者打折。满足以下条件会有帮助：
-- Doctor和各种医疗相关的职业。
-- Accountant, Finance Manager, Auditor, Actuary, Lawyer, Barrister, Solicitor, Engineer, Surveyor, Mine Surveyor, Quantity Surveyor, Geologist or Geophysicist
-- Engineer必须是矿业相关engineer
-- 有10%首付
-- 有150k年收入
-- 首付是geniun saving（通常要在你账户上待超过3个月） and/or 良好的付房租的记录
-- 良好信用记录
-- 稳定工作两年以上
-- 房子所在地为首府或major regional centre
-- 房子要好卖。譬如50平以下的unit，否。高层建筑，否。位置太偏离市中心，否。
-- 年龄也有关系，但没说怎么个歧视法：）
总结完毕。
有tx和银行谈判过，成功免掉或者折扣LMI的，跳出来给大家分享一下啊 ：）
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发表于 10-1-2014 15:05:21
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发表于 10-1-2014 15:08:01
楼主
发表于 11-1-2014 08:37:58