金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit

圆满的考拉

greatplateau

谢谢楼主分享！

n3c

虽然我注册这个论坛很久了 但貌似今天第二次来 很好的文 迫不及待听小鱼老师开下堂课了

zhangyb

正用得着

CARHY

请继续

ubuntuhk

不错，半小凳子听课

金鱼和农夫

真是不好意思楼上各位,这几天本来就忙,周末出去了整整两天去Toowoomba看花展，回来后想安心写下去了，又发生意外--我去renew的时候，果然这本书非常热门，真的被hold住了，这两天我只好省下码字的时间，有多少看多少，还了书以后消化下才来继续。

金鱼和农夫

其实说起来在读这本书的过程中，益发觉得上次那本更好看些，因为这一次的人物多数是在房产中发现商机而获益，并不是我本来想说的在投资本身中成功，当然这并不是没有启发的，说不定金鱼说着说着故事，以后听众越来越多，咱也可以开个学校收点学费 只不过对于我们论坛上缺乏母语背景的普通投资者，这其中有太多不可复制的因素在。

既然左右是要还的，我也贴出连接来，有兴趣的可以自己或借或买。

http://propertymillionairebook.com/

bill_zmy

语言再通俗点，一遍没读懂

金鱼和农夫

前面说的都是buy&hold或者说set&forget的策略，充分表现了时间就是金钱的意义。

下面开始讲的就不同了，完全是勤劳加智慧来积累财富的过程。我把这一类人总结为项目实施者。

爱看电视的人大概都看过最近比较热的节目The Block和The Renovators。这里面说的就是项目实施者中的第一类，renovator。

穿越回去讲一个故事。

十几年前，悉尼某沙滩上躺这刚结婚的一对。妻子问身边的男人有什么新婚愿望，男人想了一下，说他梦想着waterfront mansion，可是大概永远也实现不了啊。妻子低头不语，想了几分钟后抬起头来说，“也许，我有个办法。”

两个人的梦想就从蜜月开始了。在蜜月的后一半里，他们东奔西跑物色了属于自己的第一套破房子，搬进去一边工作一边在业余时间刷墙，换厨卫。一年以后，这焕然一新的房子为他们带来了第一桶金。他们把这桶金放进去买了第二套大一点的破房子。

故事周而复始，房子越换越大，周期越来越快。终于有一天，在经历了十几个项目之后，妻子偶然听说Sydney Harbour有一座水边豪宅要紧急出售。当时他们已经积累了很多，但是仍然没有达到需要的数量。她说我们必须要跳一跳抓住它，于是跑去银行和贷款经理连番较量，终于解决了贷款。2000年，这房子售价400万。后面的几年里面，他们把豪宅中部分房间拿来出租给游客，每个房间周租可以达到1000刀以上，不但填了贷款窟窿还小有盈余。

这对夫妻一直在悉尼的中学里面做教师，几年中，同事都获得升值加薪，只有他们因为一心铺在家里，工作上毫无进展，可是他们毫不在意。每当看到身边同事洋洋得意的样子，心里只想：“还有谁能住我这样的waterfront mansion呢！”

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 22-9-2011 13:24 编辑 ]

周星星1832

来晚了，顶

金鱼和农夫

金鱼是两三年前看这个故事的，当时觉得挺振奋人心，同时因为自己也是刚刚赤手空拳结束了家里的大工程，心理生理都处于小恢复后自信满满的阶段，以为自己还有啥干不了的呢 基本上当时就把这定义为若干年后的发展方向了。

在看过更多人的故事以后，用看过更多的眼光去审视，我同意大部分人的忠告：绝对不要为了省钱自己动手！要相信专业人士的价值。同一个房子同一个工程，专业和不专业做法的结果，很可能是几十万和小几千的区别。在这个故事里，我不记得具体情节，但是相信他们除了开始的阶段，应该有较大的部分是请tradesman完成的。

当然省钱是投资里面不可少的考虑，这里不省那里省，听说tafe里有门课程专门教授如何在renovation中省钱。如果有人知道这门课的名字，一定要告诉我

金鱼和农夫

有一种另类的renovator，他们想的不是普通的民宅刷新，而是把商业物产通过设计改造，附加商业价值后出售。

我见过的一个例子是，一个从小怀有理发师梦想的人，由于对自己的第一个铺面不满而改造成非常有特色的店铺，这个铺子后来被人求着买走了。最后他把职业变成了，专门购买没有人要的铺面加以改造，加上或者餐馆或者各类店铺的概念，然后出售谋利。也有人把废弃的旅馆改成养老院等等，各显神通。

CARHY

请继续

yunsa

前排没位置了，只能坐二排了。谢谢分享!

金鱼和农夫

Renovator只是在现成房子的基础上做装潢，比renovator更高杆的是owner builder。今天看到我们家版里面有同学贴出自家新造的房子，果然美轮美奂，不过自己造房子的人里面，相当大的一部分并不是为了dreamhouse，而是作为投资的一种。

Owner builder就是一个监制的工作，自己请人画图纸，自己采购材料，自己请builder施工，自己监督质量。只要去tafe学一两天的课程，就可以拿到这个证书，注意该证书只能给自己造房子，如果是商业目的的，就得花长的多的时间，读一个更高阶的证书了。

金鱼家对面的空地上，打两年前开始动工造新房，眼看着它一天天起来，便成完整房子的样子，看着主人家搬进去从买不起窗帘到一点点添置，自己每个周末做landscaping,推着水泥车忙进忙出。好不容易大功告成了，以为他们要消停了，隔天就看到门外树起了for sale的牌子。我心说这也太干脆了吧。

这一对显然运气不怎么好，没有撞上好时机，在市场低潮中，几个月卖不掉的房子多了。每个星期的inspection，总是只有我们拉来看热闹的朋友邻居进进出出  不过没到两个星期，我发现他们每晚上大开的灯光不亮了，原来已经搬走了呢，估计是下一个计划已经等不及了？

对这件事情，我有点疑惑：为什么房子造好不马上卖？热乎乎的新房子给住成了二手房，虽然自己做花园会省不少钱，毕竟一年多的银行利息，加上新房子能多卖的价格，区别还是很明显的。农夫一口咬定他们是没钱了，我后来仔细想想，也许是出于Capital gain的打算，死活要把它住成自己的房子才出售。不知道这样想对不对。无论哪种原因，都说明他们还在小本经营阶段。

从他们身上，我得出一个结论--从此不必相信那些中介说的，所谓买builder的自住房质量有保障的说法。你得看看，他自己在里面住了是一年半载还是十几二十年！我们装模做样去对面参观的时候顺便问了一下中介，说房东为嘛要卖啊。他回答说，人家刚造好房子就找到了别处的工作云云，心里暗暗呸了他八百遍

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 23-9-2011 23:24 编辑 ]

周星星1832

又来顶了。
我打算把我现在房子稍微装一下卖了，金鱼兄有啥好建议

fiya

， 楼主继续

金鱼和农夫

原帖由 lufumin1832 于 23-9-2011 08:59 发表

                               
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又来顶了。
我打算把我现在房子稍微装一下卖了，金鱼兄有啥好建议

这个，完全depend on你想花多少钱办多少事儿。我倒是有个立竿见影的方法-听说过一门生意叫home stage不？主要的意思就是，有人能协助你，通过布置房间达到给潜在买家心理暗示的目的。当然你也可以不找人做，自己稍微学习一下就行了。网上随便搜就有不少tips.比如这个：http://homebuying.about.com/od/sellingahouse/ht/homeprep.htm

我觉得几点比较重要：
1 房子外型一定要人见人爱，必要时找人割草整理花园，甚至刷外墙。
2 绝对不要空屋子让人来看，我们经常会觉得一间空屋子不够大，放了家具反而发现原来也够用了；另外通过家具的布置能提示房间的功能性，如果让参观者一下子有了，希望有这样一个家的感觉，你就成功了。如果你的家具不够好，或者不配合目标人群（比如你在一个西人区，估计很少华人买家，就把家里中国特色的东西换掉吧），考虑去租一些。
3 搬走所有不必要的东西和家具，留白尽可能多的空间。千万不要让参观者觉得，这里再也放不下别的东西了，而要让他心里想，这里可以放下我的健身器，那里可以放下孩子的钢琴。

angelmama

先留爪，再从头学习。

william_m76

顶一下, 学习中...

timebirds

其实，贪婪可以消灭一个人的理智。很多东西，表面上看，是赚钱的，但是在赚钱的同时，他也积累了很高的风险。但是风险这个东西，它不会一定兑现。所以如果风险没有兑现，在别人的眼里看他就成功了。而只有少数人看他风险。

譬如那个洪水区的房子。如果一直没有洪水，他可能赚了。可是如果刚买没多久，一场大洪水。他就只有跳楼了。可是洪水是否回来，是个概率问题。

这跟赌博没太大的区别。

妮南

金鱼写得很棒，有很多投资房产成功的例子，而我们还不能一味模仿成功的前人。

金鱼和农夫

原帖由 timebirds 于 27-9-2011 20:52 发表

                               
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其实，贪婪可以消灭一个人的理智。很多东西，表面上看，是赚钱的，但是在赚钱的同时，他也积累了很高的风险。但是风险这个东西，它不会一定兑现。所以如果风险没有兑现，在别人的眼里看他就成功了。而只有少数人看他 ...

你说的没错，年初发洪水的时候就有人抱怨过，一夕之间家里东西损失不算，房价上就跌去了十万。至今布村水淹区的房子还有些人根本没钱修理，离城10公里一些地方的房子，但凡泡过水二十多万就可以买。我私下以为也不失为入手的时机，只不过要做好长期作战的准备，等人们忘记这件事。水淹区相对来讲风险和机遇都大一点。

周星星1832

up up

金鱼和农夫

后面要说到项目开发了，头绪灰常多，手上有个DVD要看，周末有个讲座要参加，希望有新内容。吼吼，常常学习预防老年痴呆

viviankimura

顶版主，继续学习中

金鱼和农夫

这几天里面发生了一些有趣又纠结的事情，所以我决定把项目放一放，先分享下如何捡漏的故事和一个真实的教训。

理论上，所有的老师都告诉我们，任何投资手段都是从买入点决定成败的，以低于市场价购入是王道。

hwhdyh

精彩
感谢金鱼的分享
期待更多的案例。

苍翠欲滴

今天邻居来串门，说起我们的房子，老太太说我们买得很值，她说如果是她的房子要远高于我们的价格才会出手，她的房子年份比我们久，房间也比我们的小
当时看房子时有一个1260平的房子，等电话过去已经下定了，后悔啊！后来怀疑是中介买走了，半年后那个房子已经分割成两套在出售。