【水泊梁山】----------houge聊买房---关于title和strata fee

houge

前几天金城武同学问到strata fee对选择房屋种类的影响，讨论中提到房屋title的问题，我想就自己的理解简单地抛块砖，等待大家的良玉。
由于各州的strata act不同，我的介绍仅对西澳适用。不过据说各州的规定大同小异，希望写的这点儿可以为东部的童鞋也提供点借鉴。

[ 本帖最后由 houge 于 15-3-2010 13:54 编辑 ]

houge

title的种类按不同的标准可以分成很多类别，但对本贴有直接影响的分类是green title和strata title

green title （也叫Torres title）
这个就是独立房屋house的title了。有自己独立的水电表、sewage设施，没有common property。
green title 的好处显而易见。一般地比较大，符合一定州政府和council有关planning规定的还有分割的可能。没有共有区域所以没有body corporate，没有strata fee。
当然，如果房屋的一切开支也是自己来负责了，如保险、council rate，water corp fee，日常维护等等。。。
新开发的房产很少有green title的了，因为一方面土地面积大，同样面积的地分割成green title时lot yeild少，另一方面，提供独立的水电表、sewage的成本也很高，所以除了在买地成本低的偏远郊区，开发商一般不选择开发green title房产。

Strata Title
一般分为build strata和survey strata
2者主要的区别：1是build strata买的是建筑，而共有土地和服务设施如车道、游泳池等为全体业主共有，公寓房apartment都是build strata，有很多villa和town house也是build strata。而survey strata则包括土地和建筑，各户土地的界限分得很清楚；2是common property。build strata中凡是标有lot 或PT（part lot）的建筑物之外的都是common property，而survey strata中common property被视为单独的lot，有自己的lot编号，以CP开头。如一个可建8个villa的survey strata plan，8块地分别是lot 1 -8， 而common property就是CP9。。对于开发商来说，将一块大的土地subdivide时，green title成本最高，而buil strata和survey strata各有利弊。一般来说，build strata成本更低、审批更快，但是必须在建筑完成后才能交割，因此对资金的占用较大。而survey strata有明确的土地，可以在土地分割好后就以house & land package的形式卖出去，由买方（通常是通过贷款）全额支付土地价格和建房开支，因此对于开发商的资金占用极小。

[ 本帖最后由 houge 于 22-7-2010 11:53 编辑 ]

houge

这个分情况，我的理解：
build strata的apartment、villa和townhouse等，你买的是建筑物，其他公共区域有全体业主按最初房产开发完成后surveyor评估的unit entitlement（及各户的所有权比例）共有。
survey strata就简单了，你的土地的大小、界限都在strata plan里标明了，有临街出口的villa一般都有自己的门牌号，这点跟house一样。所以注意，不是有单独门牌号的就一定是house。

所以有时有人问，townhouse、villa有没有地，答案是可能有也可能没有，关键不是看建筑物本身的形式，而是看物业的title形式。同样又不是所有有独立门牌号的建筑物就是house。

[ 本帖最后由 houge 于 22-7-2010 11:58 编辑 ]

houge

这个问题很tricky。答案是，strata title的房子一定有body corporation，但不一定是active的。因为strata title plan中一定有common property，这个不是任何人独有的，必须是所有业主通过body corporation共有。但是你不一定需要strata company manager，而是选择全体或部分业主自己管理body corporation。
西澳的strata title act规定，4个lot（含）以下的strata，可以不设active strata company。5个lot以上的才必须设active的strata company，才一定有strata manager。
4户以下的strata，经常会选择自己管理，或各自负责自己的房屋保险并分担common property的保险和维护。在这种情况下，由于没有固定的administrative cost，就没有strata fee，因此很多卖房广告打出没有strata fee的卖点，这种情况一般就是4户以下的strata了。

[ 本帖最后由 houge 于 13-3-2010 17:14 编辑 ]

houge

对于build strata来说，由于没有独立的土地，strata common负责维护的common property较大，strata manager的业务相对应该较多，费用也通常不低。
对于survey strata来说，common property是固定的，上面如果没有landscapin之类的building or improvement，一般的费用也就是common property的public liability insurance，也就是如果访客在common property上因为路面不平、湿滑等原因受伤，这个保险可以保护业主。这种情况下，strata manager就是负责每年的年会，安排common property的保险和维护，责任较小，费用相对也不应该太高。
我们公司现在的做法一般是只开发survey strata subdivision，凡是临街的lot都安排车库对街，让住户可以直接使用街道出入而不用common property（一般是common driveway），而必须用到common driveway的那几户，选择安排body corporation为自己管理，这几户分担common driveway的保养和保险。这样一来，所有的lot都没有固定的strata fee，而必须用common driveway的几户自己安排每年common driveway的保险和保养。这样省掉了请strata manager的费用，对买方有吸引了。

[ 本帖最后由 houge 于 22-7-2010 11:59 编辑 ]

houge

假如不用考虑location和个人的life style preference，
有米的条件下，我会优先考虑house，
必须买strata title时，我会先选survey strata的villa或townhouse，自有土地和common property划分简单明确，还可能有部分类似house的优点（如自己的门牌号）
要买build strata的villa 或townhouse时，要问清strata fee是多少，详细看strata by-law。在西澳，卖strata title房产时，卖方必须提供strata information disclosure，一般就是合同后附带的form 28、form29和management statement （如适用）。form28主要是卖方声明提供哪些设施、服务，strata fee是多少，form 29是标准的strata by-law，对宠物、噪音、公共财产的使用等做详细规定，management statement是开放商注册strata plan时向土地管理部门提交的对Form 29中bylaw的修改，如无修改，就以form 29为准。

[ 本帖最后由 houge 于 13-3-2010 17:37 编辑 ]

houge

有问题欢迎讨论，
喜欢的、不喜欢的都请用分使劲砸我

houge

手太快了

melbourner1978

清风不写字

猴哥讲的挺详细，谢谢分享！

houge

lz辛苦了，帮顶。。。

hualala

lz辛苦了，帮顶。。。

小混混

辛苦，白条！
ps：记得催债

louiz

厉害厉害，要是有维州 的话就更好了

czt81199

还有看更多，我

乘物以游心

看了，有些地方还是没大看懂。

这样理解对吗：
1. Green title 就是独门独户的房子，以路边为界，里面都是自家的，外面都是公共的，没有与其它人share
一般house、townhouse都是这种。

2.  Survey strata就是说，几户人share一些绿化带、driveway地皮，但是建筑还是独立的，不与人share任何部分。
叫Survey Stata的原因，是光看地的subdivision plan就知道那些是公共，那些是私有的了。
一般Unit (好像西澳叫Villa)就是这种。

3.  Build strata就是说，除了绿化带、driveway之外，建筑里面还有share的，如楼梯。
叫Build Strata的原因，是因为要不光看地的subdivision plan，还要看房子设计，才只能确定有多少公共区域。
一般apartment都是这种。

应该是这么理解吧？

junejune

头一回看到猴tx的长篇大论，不顶不行啊

只剩这么点分了，先加着了，回头慢慢研究

houge

原帖由 乘物以游心 于 13-3-2010 23:57 发表

                               
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看了，有些地方还是没大看懂。

这样理解对吗：
1. Green title 就是独门独户的房子，以路边为界，里面都是自家的，外面都是公共的，没有与其它人share
一般house、townhouse都是这种。

2.  Survey strata就是 ...

真是追根问底的好同学：
1.green title是独门独户的房子，但不一定路边以里都是你的。有时政府因特殊需要，把本来属于你的土地的一部分划入crown land，就是政府所有，例如本来属于你的靠街的草地，刚好政府需要在那里放路灯的设施的电表。这样的征地叫easement，一般会注册在title上，卖的时候卖方要让买房知道。具体的地界在土地部门的title文件中有图说明。在西澳买房，可以向卖方索取title信息，包括土地的示意图。另，townhouse不一定就是green title。在西澳，townhouse多指2层的独立或半独立建筑。strata title的地同样可以建成townhouse，几户公享一些设施。（或者东边townhouse的定义不一样 ）
2.基本上我也这么理解
3.是不是build strata并不一定看common property的多少，build strata买的是建筑物，其余的共有土地和设施由全体业主共有

[ 本帖最后由 houge 于 22-7-2010 12:02 编辑 ]

houge

是啊，我也觉得不像我的风格，
我应该是只灌水的

freshfish

原帖由 houge 于 13-3-2010 17:37 发表

                               
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砸了

AnaCoppola

猴哥，你是从哪里了解到这些title的区别的信息的？是哪个官网么？我想也找找vic的详细说明，印象中对于这几种title好像vic的名称略有不同。

houge

原帖由 AnaCoppola 于 14-3-2010 19:06 发表

                               
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猴哥，你是从哪里了解到这些title的区别的信息的？是哪个官网么？我想也找找vic的详细说明，印象中对于这几种title好像vic的名称略有不同。

应该都有个land title office，上面应该有说明。
不过刚才看了看land.vic.gov.au，没发现

ALYSSA

LZ很强。

NSW 不叫GREEN TITLE.
好多年不做TITLE SEARCH， 我忘了叫什么了。。

april12

强帖，mark一下 ，顺便认识perth的前辈 ，无限向往着何时飞向这块土地

houge

你比我注册早很久，你是我的前辈

louiz

问一个问题，如果是build strata PT1, 或者是 survey strata CP1， 这个TITLE是你单独拥有的吗？还是共有的？

Dreamhouse

houge

CP1肯定是共有的。。。
PT1属于Lot1.。

[ 本帖最后由 houge 于 22-7-2010 12:03 编辑 ]

老克勒

我怎么老是以为LZ是"猴急"

AnaCoppola

原帖由 houge 于 14-3-2010 19:16 发表

                               
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应该都有个land title office，上面应该有说明。
不过刚才看了看land.vic.gov.au，没发现

对啊，我就是找了半天没看到有个集中的具体说明的。