关于房子抵押贷款

chinabigmouse

各问同志,有个问题请教大家!

如果以贷款的方式购买了房子,(假设30万房价,首期付10万,向银行贷款20万分期30年按揭)
接下来,我们想用这个房子做抵押,向银行贷款做生意,请问一般情况可以申请到多少贷款,贷款的利率大概是多少?

晴天

能够贷到多少款，要看两点，第一你是否在每月额度之上多还了多少钱，这些钱是可以返回出来的，第二就是你的房子要做refinance，就是对你的房子进行重新估价，如果你的房子升值了，升值的那部分自己你可以向银行贷出来，这两种情况的利息都跟你原来的贷款利息是一样的。

freeflygo123

如果现在以7。65%活期利息贷款的方式购买了房子(假设是30万房价,首期付10万,向
银行贷款20万分期30年按揭)。2年后房价升为45万。

接下来,你可用这个房子做抵押,向银行贷款做生意。 你的equity为 45 x 0.8 - 19.5
= 16。5万。

你申请的是Business Loan。不同的生意所能贷的款是不同的，比如买邮局，motel,
management right 可贷生意的65%。如果你仅有16。5万的equity，那么你只能买47。
1万的生意。如果你还有10万的现金加上16。5万的equity，那么你能买75。7万的生
意。有些生意比如Convenience store, newsagent等，这些生意是不能贷款的，你
必须用自己的equity和现金购买生意。另外Business Loan的利息比自住房的利息要
高一点。

chinabigmouse

十分感谢楼上2位!
看来自己出了多少首期,还是可以从银行重新把这部分钱贷出来的
对于想买房又怕耽误买生意的同志来说,这个应该是个变通办法!

晴天

ls有些误解，我举一个具体一点的例子吧，按照你的假设，假设30万房价,首期付10万,向银行贷款20万分期30年按揭，如果现在一年过去了，你按揭每月还款额是2千，其中利息是1800，本金200，那么一年你一共还本金2400元，也就是说，你还欠银行200,000 - 2,400=197,600元，这个时候如果你的房子没有升值，你一份钱也贷不出来的。我不知道2楼的0.8是怎么出来的，如果是房贷的最高额度80%，那么据我所知是不能用这个数字算的，如果仍然按照80%反贷出来，也就是说我上面这个例子里面，你仍然可以把一年交进去的2400元本金一起贷出来，据我所知这是不行的。而楼上所说的连首付一起贷出来是不可能的。

通常的做法是，在还没有购买下一个生意之前，如果你已经拥有了房产，并按揭贷款，那么你每月支出之后的结余或者其他闲钱可以在还掉你本来需要支付的本金和利息（即上面所说的2000元）之后追加还款，比如每月追加还款2000元，那也就是说，你每月还贷4000元，其中利息仍然是1800元，本金是2200元，即你追加的2000元冲的全部是本金。这样做的好处首先是比存银行划算，因为银行利息很难达到贷款利息，银行里面5%-6%算很好了，要一定额度的定期才能获得，而你追加冲进房贷的钱，因为冲的是本金，所以在你下个月扣款的时候，利息部分就要少扣2000元的7.5%（假设房贷利息7.5%），这就已经比存银行划算了。
这样做的第二个好处就是在你需要购买生意的时候，（假设房产没有升值，升值情况另作讨论）可以将你追加还款部分重新贷出来（据我所知不是房价的80%，欢迎2楼纠正），按照上面这个例子就是2000*12=24000元，而不是2200*12=26400，道理前面已经说了，如果能够贷出26400，在房价不涨的情况下，等于有吧原来贷的80%全部拿出来了，据我所知这是不可以的。再讲回另外一个好处，应为你已经冲进房贷的钱是你自己的，而你的新生意是你公司的（假设你成立公司的话），那么把还房贷的钱拿出来投资生意，等于把个人的钱借给公司，道理上讲，公司有义务帮你还掉一部分房贷利息，因为你个人借给公司钱发生了利息，这部分钱是可以抵扣你的个人所得税的，（还是公司盈利税，忘了，详细细则请咨询你的会计）。
再来说一下如果房产升值的情况，比如你的房子当初是按照30万的66.66%贷款的，即贷了20万，那么如果房子由银行重新refinance以后值45万了，你可以说，好我现在按照向你贷款35万来进行还款（原来贷的20万+增值的15万），那不是要多还15万吗，你银行就先给我这15万，这就又多贷出15万。这15万也可以在税务上给你带来好处，具体还是咨询你的会计。

最后说说生意贷款，生意贷款银行最关心的是你的生意稳定性和你的还款能力，一般我会找贷款的broker做，他们手上有好的deal，并懂得如何对你的生意进行包装，不是所有的生意都能贷款的，向milkbar或者小的fishing chips之类是不能贷款的，邮局、newsagency或者IGA、Foodwork之类可以，但具体数额不是很清楚，有些是只对生意进行贷款，比如生意成交价的60%，也有对生意和stock总额进行贷款，这种贷款比较少，比例比单纯生意贷款略低，50%左右，但贷款总额会高。而贷款利息看你的贷款额和你borker手上的deal，一般最好见过8.5一下的，一般在8.5-9.5之间。

[ 本帖最后由 晴天 于 24-10-2007 12:31 编辑 ]

晴天

另外提醒lz一下，如果你要做生意的，贷款要贷足，有余钱宁可反冲到房贷里面，因为首付是困死的，永远出不来的，除非你把房子卖了。

chinabigmouse

牛人太多了,,ls真是专业,,先赞一个

看来你自己买了房子,如果刚刚买的就马上拿去抵押给银行贷款,应该是一分钱也贷不出来了!只有
等你自己还了本金,或者房子升值才能把多出来的这部分钱贷出来了,我想对资金不多的同志来说,
这恐怕是杯水车薪了.

这样的话,只有10万的话,只能先买房或者,先投资小生意,要同时进行资金还是一个问题!
不知道有什么好办法两全齐美了,,,呵呵,比较贪心!

zlsiva

买生意，住店里。。。
没孩子的话可以做到

晴天

如果你有10万，即想买房子，又想买生意是比较困难的，关键还是看你自己的想法。
我突然想起两个问题，房子的抵押贷款和商业贷款是两项不同的贷款，如果有一个100万的生意，能够获得60%的商业贷款，而假设你的房子能够抵押贷款40万的话，你自己等于一分现金都没有就可以拿下这家店了，两个贷款互无关系的，当然这是理想情况，一般来讲库存的费用和流动资金也是你自己要准备的。
还想起一个问题就是关于2楼说的房子抵押贷款可以80%全部贷出来，现在越想越不可能，如果可以的话，那比如贷款30年还清，到25年的时候还能够把80%全部贷出来，那银行肯定没把握你能按时还清，而其实我知道有人就是在这样时间点贷出来的，所以不太可能是80%。

晴天

原帖由 zlsiva 于 2007年10月25日 17:04 发表

                               
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买生意，住店里。。。
没孩子的话可以做到

你指的主要是milkbar，一般生意没有住处的。

weixs

收获很大