房产投资问答专栏（悉尼）

aareon

你一起拿出来refinance就可以了。。当然也要根据你的工资来计算你能否供的起，你买的地方需要有valuer评估来决定你的rental income.

martinwang

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 22:58 发表

                               
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之所以我们投资，就是因为我们坚信房产7-8年就会翻一番，这里不是中国，这里的房产又是规律可循的！

这个世界上还有这样简单的道理吗？

aareon

比较象销售

Consultant

原帖由 claxton 于 20-8-2007 02:08 发表

                               
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本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字, ...

您说的我完全同意，个人算盘确实要和国家经济大环境高度匹配，才能达到完美的效果。

不过，从我所知来看，决定悉尼住宅地产价值的可能并不完全取决于国家经济大环境，我们认为主要是供需矛盾。这也是为何，老一代的地产投资专家fred jonson准确地预测出了上次房地产booming是在1997，他的根据就是房屋空置率，开工率和供需矛盾。那么现在来看，房屋空置率又创历史新高，开工率严重下降，悉尼每年50000多的新移民不断涌入，而政府每年只能释放大约4000套新居供人们居住，这种不断增加的供需矛盾正在不断给政府压力。但是政府又必须对房地产进行控制，不能让他升得太快，因为人们的承受能力已经越来越低。这种矛盾又如何解决呢？

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Consultant

原帖由 kage 于 20-8-2007 09:01 发表

                               
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具体买房的环节是不是这样的?
1.在房产中介那里看好自己中意的房子.
2.去找律师.
3.签定合同,付款.
4.拿到房子/

一般从有了看中的房子到最后可以入住,这些手续要办多少时间?
谢谢~~

另外UNIT和APART ...

签合同后会有6周的时间做贷款，当然如果您pay off的话，这个步骤就可以省略了。
如果是现房的话，这些手续一般在7周-10周内完成。
unit和apartment主要的区别就是apartment会有附属的设施，如泳池，健身房，网球场等等。

Consultant

原帖由 aareon 于 20-8-2007 10:52 发表

                               
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auburn这个区实在不适合国人住。

呵呵，可是auburn除了中东人就是中国人。

Consultant

原帖由 cello 于 20-8-2007 12:14 发表

                               
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楼主第一篇文章讲的是自住房吧？那么正在还贷的时候，如何再负担一个投资房？这样的100%的贷款容易吗？

不好意思，还没有实力买自住房。我只买了两个投资房而已，分别贷款95%。

Consultant

原帖由 lavenderboy 于 20-8-2007 13:00 发表

                               
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我有几个问题

1 房地产7－8年一番的依据是什么，从哪年开始就是这样的情形
  按照目前50w来计算，2000年就是25W，1993年是12.5w，1986年是6.5w，1979年是3.5w？我有点不太相信唉。

2 如果决定买了，银行 ...

1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算，一下是一组数据：75年33800，80年69700，8年117000，95年202000，2002年388000。如果现在一个500k的物业，如果您能查到它的销售历史的话，因该是根据这个规律来的。另外一个不得不考虑的因素就是，从2003年到2006年悉尼住宅地产的价值是稳中有降的，这也完全符合以往的规律。

2。银行对您贷款额度的评估是根据您的收入而定的。现在一般在90%左右比较好做，95%难度相对较大。
我两套房产：一个420k,一个350k,首付35k,由于当时贷款相对容易，外加特别的操作，所以我贷款额度达到97%，呵呵，赶上一个好时候。

3。首次置业津贴是在settle之日拿到，前提是您以自住房的形势贷款。

4。我所有的物业都是经过公司相关部门分析调查过的，所以在租金回报上是没有问题的，事实也是得到验证的。
您的租金属于您的收入，如果您租金收入大于您的利息以及折旧的损失的话，多余部分是要交税的。

5。不好意思，我对悉尼以外的地产研究不深，不敢随便乱说，赫赫。


不知道您对这些回答是否满意。

[ 本帖最后由 Consultant 于 21-8-2007 00:28 编辑 ]

Consultant

原帖由 aareon 于 20-8-2007 13:34 发表

                               
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关于贷款方面我比较清楚。。本身就是做这个的，２个人都是３万５不可能贷给你８０万。

您是这方面的专家，我相信您也知道我们是如何贷出来的吧。

Consultant

原帖由 cello 于 20-8-2007 15:20 发表

                               
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如果已经有房子正在供，也拿出来抵押呢？还是那些不能拿来抵押，因为本身那个的贷款已经抵押过了？

道高一尺，魔高一丈，没有我们中国人办不到的，哈哈~~~

Consultant

原帖由 aareon 于 20-8-2007 17:03 发表

                               
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你一起拿出来refinance就可以了。。当然也要根据你的工资来计算你能否供的起，你买的地方需要有valuer评估来决定你的rental income.

我的房产都是以自住房的形势申请的贷款，所以不用评估rental income.

Consultant

原帖由 martinwang 于 20-8-2007 17:09 发表

                               
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这个世界上还有这样简单的道理吗？

97年的时候很多人一样存在这样的一个疑问。如果您现在问我，我也只能说没人能保证一样会像历史一样，但是现在外界的因素却跟历史很相像。

ALYSSA

原帖由 Consultant 于 20-8-2007 22:20 发表

                               
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1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算，一下是一组数据：75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800。如果现在一个500k的物业，如果您能查到它的销售历史的话，因该是根据这个规律 ...

03-06年有下降, 这个偶倒是知道的,
偶外婆的房子 04年卖60多万, 去年跌到50多万, 不知道现在回来了么?
在BEVELEY HILL的两房砖HOUSE,
LZ认为现在查不多多少钱?她还想买回来呢!~

Consultant

原帖由 ALYSSA 于 20-8-2007 22:29 发表

                               
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03-06年有下降, 这个偶倒是知道的,
偶外婆的房子 04年卖60多万, 去年跌到50多万, 不知道现在回来了么?
在BEVELEY HILL的两房砖HOUSE,
LZ认为现在查不多多少钱?她还想买回来呢!~

我相信您外婆的房子没有涨回来，不过如果您能hold住，个人认为2年内应该可以。
对house的价格定位，主要看位置，结构，面积等等，偶不是很精通，不敢乱说，不好意思。

lavenderboy

原帖由 Consultant 于 20-8-2007 22:20 发表

                               
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1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算，一下是一组数据：75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800。如果现在一个500k的物业，如果您能查到它的销售历史的话，因该是根据这个规律 ...

谢谢楼主的回答。

75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800这个数字我看不出来啊？

自住和投资有什么区别啊？投资就可以贷款的多嘛？如果投资买了房子，以后自住再买有补贴嘛？

房租的计算，是你们卖房子的负责嘛？万一要是你说房租500，实际租不到500或者租不出去怎么办啊。

Consultant

原帖由 lavenderboy 于 20-8-2007 23:01 发表

                               
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谢谢楼主的回答。

75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800这个数字我看不出来啊？

自住和投资有什么区别啊？投资就可以贷款的多嘛？如果投资买了房子，以后自住再买有补贴嘛？

房 ...

不好意思，从88年开始少写了一个0..... 88年117000，95年202000，2002年388000
这些是我们内部的资料，有图片以及数字，如果您或您的朋友经历过那些时期，我想他们会认同的。

以我个人的经验来看，以投资名义贷款相对会比较困难。首次置业的补贴只有一次，无论投资自住。

呵呵，如果是中介承诺过的rental guarantee，一旦没有租到这个价格，中介给您补齐。
如果是中介给您的建议租金，一般只多不少，这个是经过调查和比较得出的结论。

[ 本帖最后由 Consultant 于 21-8-2007 00:33 编辑 ]

freeflygo123

我比较喜欢Maroubra

Consultant

原帖由 freeflygo123 于 21-8-2007 12:54 发表

                               
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我比较喜欢Maroubra

Maroubra 2室如果要看到view，unit起码500k+.

ggjj

投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上？ 比如股票，基金。

也许房子７年会翻一番，但成长性好的股票和基金根本不用７年就会翻翻。而且流动性也好，可以随时变现，并且省心， 不用担心有没有人租房，交没交租金，房子有没有损坏。

LZ有什么理由说服我吗?

Consultant

原帖由 ggjj 于 21-8-2007 16:41 发表

                               
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投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上？ 比如股票，基金。

也许房子７年会翻一番，但成长性好的股票和基金根本 ...

不好意思，没有什么理由可以说服您。
我对股票，基金不是很熟悉，所以并不能相您一样很容易就做出正确的判断，就能把钱投资在可以给我带来正现金流的产品上。
诚然，我现在是在往房子里面贴钱，但是我坚信作为一个中长线的投资来看，我的投入和产出是符合一个正确投资的规律的。
然而，我作为一个的门外汉，股票，基金对我来讲风险太大，恕偶不才，不敢轻入，呵呵。

wil

原帖由 ggjj 于 21-8-2007 16:41 发表

                               
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投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上？ 比如股票，基金。

也许房子７年会翻一番，但成长性好的股票和基金根本 ...

比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻一番的问题，而是10番。这就是所谓的房产投资的杠杆原理。

当然股神十年翻10番也是很容易的事了。另外股票也是可以贷款的，不过好象有限额，只能贷百分之60。

其实两者都是投资产品，一个短期一个中长期，可比性不是很大，选择什么产品主要看个人。

wil

原帖由 martinwang 于 20-8-2007 17:09 发表

                               
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这个世界上还有这样简单的道理吗？

即使道理简单，实际操作起来也不是那么简单的，首先是否能选一个百分之5租金回报的物业就不容易，然后还要兼顾到capital gain，还要打理房子，照顾房客，总之并不是种能坐享其成的投资方式。

wil

原帖由 aareon 于 20-8-2007 10:52 发表

                               
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auburn这个区实在不适合国人住。

中国人多的地方就适合国人居住。以前hurstville也曾经冷冷清清，现在还不是炒起来了。而且国人觉得好的地方鬼子未必觉得好，反之亦然。萝卜青菜，各有所爱，还是让事实去说话吧。

wil

原帖由 claxton 于 20-8-2007 02:08 发表

                               
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本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字, ...

有一种理论流传，说房子永远都是长的，因为房子不象股票，房子是生活必需品，永远有需求。房市崩盘，要么是因为人口减少，要么是因为社会混乱。

美国不错啊，据说有地方5万就能买房子了，不知是美国真的乱了，还是在设法搞乱世界。

wil

原帖由 aareon 于 19-8-2007 20:02 发表

                               
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那这位觉得最成功的做法是?  ( 前提是自己还没房)

这里讨论成功的标准未免有些无聊。其实比如说a和j都在投资房市，a保守些，那么风险就小。j胆大些，那么利润就高，尽此而已。

Consultant

呵呵，看来你的房子没白买！现在谈起来也是一套一套的阿。

ggjj

原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表

                               
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比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻 ...

既然是投资产品就有可比性， 可以比较投入产出与收益， 另外股票也不是短期投资，股神巴非特的理论就是关注企业成长性，对股票长期持有。

你说的杠杆理论，无非是以小搏大，但任何以小搏大的投资都是风险很大的，股票和外汇同样可以， 叫Margin Trading，以１搏２０，可以翻２０倍，而且见效还快，不用等７年。

不知你有没有留意，澳洲正规的投资产品的说明书上都会说一句： 过去投资的收益只能作为参考，并不能保证将来投资的收益会和过去一样。 如果仅凭几个数字就说７年房价也会翻一番，恐怕有误导的意思。

历史不会简单的重复.

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 13:02 编辑 ]

ggjj

原帖由 wil 于 21-8-2007 20:20 发表

                               
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有一种理论流传，说房子永远都是长的，因为房子不象股票，房子是生活必需品，永远有需求。房市崩盘，要么是因为人口减少，要么是因为社会混乱。

美国不错啊，据说有地方5万就能买房子了，不知是美国真的 ...

没有任何一种东西是永远长的，就象世界上没有永动机一样，日本，香港的房市都发生过崩盘，但不是因为人口减少 or 社会混乱，而是因为投机过度!

wil

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 09:25 发表

                               
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既然是投资产品就有可比性， 可以比较投入产出与收益， 另外股票也不是短期投资，股神巴非特的理论就是关注企业成长性，对股票长期持有。

你说的杠杆理论，无非是以大搏小，但任何以大搏小的投资都是风 ...

对于股票和房产的比较，我只有一句话，就是选择看个人。

世界上有炒股发财的，也有搞房产发财的，而且据我所知，很多壮大了的企业都会或多或少参与房市。

是投资就有风险，风险越大，回报越高，对于我来说，不敢全职炒股票，业余炒的话会很分我精力，正职可能会受影响，所以觉得投资房子比较适合我，最坏准备就是供不起房子也租不出去，那只好让银行拍卖，保险公司也会承担一部分，我不知道在股市上最坏的结果会是怎样。如果你有一笔钱，而且你觉得自己对股市看的很清透，当然股市就适合你，如果你是股神，开了讲座，我会掏钱去你那学习的：）

当然我从没说过澳洲房子一定会7年翻一翻，如果确定的话，那就不叫投资了，叫天上掉馅饼。我选择现在入市只是因为我自己看好现在的房市。

[ 本帖最后由 wil 于 22-8-2007 10:19 编辑 ]

wil

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 09:31 发表

                               
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没有任何一种东西是永远长的，就象世界上没有永动机一样，日本，香港的房市都发生过崩盘，但不是因为人口减少 or 社会混乱，而是因为投机过度!

其实亚洲的房市和澳洲的不太一样，即使澳洲在向其靠拢。

据说日本现在的房子，爷爷买的要到孙子那辈才能还清。97的时候很多香港人都跑到澳洲来炒房产。说明现状来讲，澳洲房市的投机程度应该还无法和日本香港比吧。所以我宁愿投资澳洲房子，也不太敢回国划地。相对于房价和工资比，澳洲的房子已经算很便宜的了，悉尼可是世界前三名最适合居住的城市，所以我觉得悉尼房子还很有潜力。