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转自澳洲搜房网
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买卖“二手房”“陷阱”
双击自动滚屏 发布者：sherryyuan 发布时间：2/26/2007 阅读：35次


因价格相对低廉，购买二手房是不少市民的选择。房产专家表示，相对新建商品房，一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，买卖双方信息不对称，买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。市民购买二手房时必须防范六个潜在“陷阱”。

陷阱一：产权状况不明。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。若房屋设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来可能会给买方造成损失。

陷阱二：房屋类型不明。现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法从事预期的商业用途。

陷阱三：合同签订人身份不明。房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人的产权人身份，以及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。陷阱四：模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

陷阱五：模糊的交房约定。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。

陷阱六：非居住用房税费承担人不明。购买、出售非居住用房需缴税费的种类和数额与居住用房有较大差别。若由于对购买、出售非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。 签订合同前，双方应先到房屋所在地的房地产交易中心，或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。

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法律知識
双击自动滚屏 发布者：sherryyuan 发布时间：10/14/2006 阅读：47次


在物業的買賣過程中，或物業租賃過程中，自然很難避免會涉及一些與法律相關的事宜。以下這一部分，我們將一些常見的與法律有關的內容介紹給您，希望您在此幫助下，能更好地處理自己的物業買賣和租賃。

一、地產物業買賣：

1、何謂物業賣家申明書(SECTION 32 STATEMENT)？

      法例規定，凡買物業前，賣家一定要給予買家該份檔，並要買家簽署後才可簽署買賣合同。這申明書目的是要保護買家利益，確保他們知道所購買物業的情況。業主須在這文件上公開有關物業的：按揭情況﹑城市規劃﹑建築許可證﹑水費﹑政府通告﹑通往物業公路的狀況﹑土地限制或禁止某些用途的說明﹑電﹑煤氣﹑水﹑電話的接駁﹑地契等等。列出這些內容的目的在於：買家要從這些資料中確定該物業是否適合將來使用。例如﹐買家想將一間商業樓宇改為住宅用途。他應該確定現在的城市規劃是否准許商業用途﹐更重要的是這個規劃在未來會否有所改變。另一例子是，該物業是否在污染的土地上﹐申明書不可能會指出這一點﹐但買家應該找律師作調查。

●若發現申明書內容有錯誤﹐該如何處理？

      如果這些錯誤是違反法律的﹐賣家和他的律師都會受到制裁﹐買家亦可因此退出買賣合同﹐收回所有的定金。

2、賣家可否售賣違例建築？

      法例不禁止該類建築物的銷售，因此買家自己要小心，在簽署買賣合同之前應查清該建築是否違例。例如﹐市政府有否發給該物業建築批准﹐而這些建築完工後有否得到市政府的合格檢查。若沒有合格檢查﹐則有可能將來市政府不接受該建築的合法性﹐也會下令讓業主修改建築﹐直到合格為止。調查建築合法與否﹐一定要在簽署合同之前進行。否則﹐買家便自動承擔責任。所以﹐若沒有做這項調查便簽約﹐以後才去調查有關的建築批准﹐有可能導致市政府去調查該物業的建築﹐要是不幸真的有問題﹐市政府會下令買家去修改物業直到合格為止﹐這樣更得不償失。

3、外國人可否在澳洲買住宅樓宇？

      為了保障國民居住福利﹐澳洲政府制定的“外國收購法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)管制外國人投資住宅地產。一般，外國人可買到的住宅物業是在建築期間或新建成的單位(Strate Unit)或地與產配套(House/Land Package)。一般情況下﹐這些可從地產發展商（Off The Plan）那裏購買。發展商要預先向政府申請批准﹐最高只可賣五成給外國人。重新發展的單位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的話﹐也可以得到政府批准賣給外國人。但重新修建的單位則不包括在內。

●外國投資者買了以上的物業可以自住或出租嗎？

      兩者都可以﹐再轉賣亦沒有限制。但要留意物業再轉手是不是"新建成"或從未售出過。換言之﹐外國買家不能向你購買此種物業。

●什麼情況下外國人不可買整座房屋？

      一般情況下，外國人都不准買整座房屋﹐除非是下列兩種情況：

1) 外國人要臨時居留在澳洲超過十二個月以上﹐例如﹐在澳洲留學﹐但留學生的買樓限制在三十萬澳元以下。

2) 外國公司在澳洲有業務﹐需要給來澳工作的行政人員提供住宿。

但要注意的是：這兩者亦非長久性﹐一旦申請的原因到終止之時﹐物業便須馬上賣出。

●另外，澳洲政府雖然不批准外國人買現成的房屋﹐但卻歡迎外國人投資發展住宅地產。方法是先向政府機構申請提出計畫。例如﹐買一塊地﹐然後在十二個月內動工建房。審批的標準是最少支出地價的五成在發展費上發展費上。完工後﹐物業可用作自住、出租或轉手。另一種方法是重建住宅物業。這些物業要在它的經濟壽命末期重建可增加房屋的數量。對此﹐政府也規定發展費用要超過舊屋買入價的五成。

●其他非住宅物業的情況：

商用物業：

      這定義為已經發展的商用物業﹐如：辦公樓、工商業大廈，但不包括空地﹑酒店設施﹑住宅物業(房屋﹑單位﹑小農場)﹑農場地。少於五百萬元的商用物業投資不需政府批准。

附帶購買的商用物業：

      如投資的工商業需要用這些物業作廠房和店鋪之用等等﹐則也不需政府批准。

4、首次買樓自住者可獲七千元

      自今年（2005年）七月一日起﹐凡首次購房或建房自住人士均可得到七千元的政府補貼﹐以彌補消費稅GST開始實施後因樓宇升值所帶來的負擔﹐但此補貼只給予從未擁有過自己的房產(包括自住或出租投資)者。此規定亦加於申請者的配偶上。若兩位或以上共同使用該樓宇﹐補助亦只是七千元﹐而且這補助是一次性的﹐領取以後便不可再申請。申請者的入息是沒有限制的。此規定在全國範圍內實行﹐但每省和地區獨立實施。維省議會正在審批這一法案﹐預計印花稅SRO會執行管理工作。到時申請者要向SRO申請﹐經它審批後﹐款項便能發放使用。

5、簽訂房地產購買合同時（CONTRACT FOR SALE）應注意的一些法律事項：

1）如果購買房地產是兩人以上，首先要考慮這房屋是大家共同擁有（JOINT TENANT）呢？還是各自按股份擁有（TENANT IN COMMON）？

      如果房地產是共同擁有（JOINT TENANT），即此房產沒有全部所有人的簽字不可出租或轉賣。一個共同擁有人去世後，其份額自動在法律上歸屬其他共同擁有人。共同擁有的房產不可立到遺囑中去遺留其繼承人。

      如果房產是按股份擁有（TENANT IN COMMON），擁有各自的股份可以自由轉讓，不需經其他股份所有人的同意，其股份也可以立到遺囑中去遺留給其繼承人。股份所有人去世後，其股份會被其法定繼承人或遺囑繼承人所繼承。

      一般情況下，夫妻合夥購買的房地產多以共同擁有的形式出現。房地產投資合夥人之間則選擇股份制的形式購買。

2）在代人買房產時，一定要在合同中注明房產的實際受益人。有時房產是在委託人代理的情況下購買的。

      為了保證只交一次房產印花稅（STAMP DUTY），房產真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否則，會有被罰交雙重房產過戶印花稅的可能。

3）房產印花稅的計算是按房產每過一次戶而交納的，如果委託人在代購房產時沒有注明實際受益人的姓名，在實際受益人想把房產過戶到自己名下時，就會被判再交一次印花稅。因為印花稅是辦房產過戶手續中開支比較大的一部分費用，請一定在委託人購而不是從銀行批貸款之日起才正式生效。

4）白蟻條款。在標準的房產購買合同中是沒有白蟻條款的。有的房地產商在合同有加附件或附屬白蟻條款。在商議白蟻條款中一般會注明如有白蟻發現，賣主應在過戶之前妥善治理白蟻及修補白蟻造成的損失。

      買主還可以加上如有白蟻發現，買主有權終止合同。作為賣主，為了保護自己的利益，可在白蟻條款中限制白蟻治理及修補的費用，或加上賣主也有權終止合同的規定。

5）其他附加條款

      購買房地產主及賣主都可以在合同中加上保護自己或共同同意的條款，法律對此沒有詳盡規定。只要買賣雙方協商同意，合同生效後雙方就受法律的制約了。

6）房地產購買合同生效期

      房地產購買會以最後簽字方的日期為合同生效期。通常情況下是以賣主接受價格時所簽的日期為准。因為賣主一般會最後才簽房產合同。從合同生效期到房產過戶，手續合法化一般還需5周到7周左右的時期。房產商的任務在合同生效後就基本算完成了。房產買賣雙方需再付費用給各自的過戶公司去辦理房產的過戶手續。

7）過戶日期

      在簽訂房產購買合同時，選擇過戶日期一般也很重要。如果買主需從銀行貸款的話，在選擇過戶日期時請一定注意給予自己充分的時間來過戶。一般情況下，提議最少3周（21天）時間，最好4周，即從銀行貸款批准之日起3周到4周以後再過戶。切不可因急於搬進新購買的房屋而提早過戶日期。因為銀行內部準備貸款手續及辦過戶手續的是不同的部分，許多銀行的貸款檔還都需要在東部銀行總部辦理，這期間最少需2周到3周的時間。

      如果銀行貸款手續不能及時批下來或銀行到過戶那天準備不好，不可參加過戶，按法律規定如果從定好的過戶之日起，沒準備好過戶一方在3日還不能過戶，就要按房產購買總金額的12%年息按日向另一方交納罰金，直至可以過戶為止。因此如果過戶日期定的充裕，銀行有足夠時間準備好貸款檔參加過戶的話，就不用擔心交罰金了。

      賣主如果賣房時還欠銀行的錢，也應在過戶日期上選擇充裕些的時間，給自己欠款銀行一定的時間去辦理清除貸款的各種手續。一般情況下也提倡給銀行最少3周時間去辦理，因為從貸款部門銀行到其州行再到總行及專門辦理清除貸款的銀行分部，常常需要3周左右的時間來辦理所需檔和手續。如果賣主銀行因清除貸款手續未準備好而不能按指定的過戶日期參加過戶的話，也一樣只有3天時間來準備。3天后如還不能參加過戶的話，一樣要按房產賣出的價格的12%年息來向買主按日交納罰金直到可過戶為止。

      如果房產購買合同是現金購買，只需買主的資金在短時間內可到位，按時支付合同金額，買主可以要求將過戶日提前到合同成立之日起2周過戶。同樣賣主如不欠銀行任何貸款的話，也一樣可要求儘快過戶，因為不用在銀行辦理新貸款或清除舊貸款的手續問題。由此，請選擇好對自己有利的過戶日期，從而避免交納延遲過戶手續的高額罰金，因為買賣雙方要對自己銀行的行為負經濟責任。

二、租賃

1、轉約與分租(Assignment & Subletting)

      一般轉約與分租都要取得業主的同意，租約內會注明租客使用物業的用途，例如辦公室或旅行社，如果轉約與分租後會改變其用途，業主是有權拒絕的。若得到業主批准轉約，新租客負責所有租約內的責任，但舊租客在新租客沒法履行他的責任時有責任賠償業主。業主同意轉約之後，租客亦要得到該物業的抵押人的同意（如果業主已經把該物業作抵押了的話），這一點對租客很重要。因為若沒有抵押人的同意，如果業主一旦有經濟困難不能還錢給抵押人，抵押人有權收樓，這樣等於租客的合約終止。所以抵押人的批准是十分重要的。 租約內，業主不得無故拒絕。無故拒絕在法院上已經作過多次的解釋，但基本上是要看實際的情況才可以審理。

以下的例子可作參考之用：

*新租客經營不法或非道德之行業 - 非無故拒絕

*業主拒絕新租客的國界 - 無故拒絕

*新租客的使用會令物業價值下降 - 非無故拒絕

*業主想自用 -無故拒絕

*新租客缺乏生意經驗和閱歷不足 - 非無故拒絕

2、續約權 (Option)

      續約權是租客的權利。一般租約是確定第一期，然後租客可終止租約，或繼續租下去。這種權利的使用一般有如下的條件。首先租客需要在當前的租約滿期之前，先通知業主需要的意圖。一般都有時間限制，不能太早或太遲。例如不得超過六個月以前或少於三個月內以書面形式通知業主；其次就是不能經常損毀租約，雖然每次最後都作了補償，業主在此情況下可不續約。

3、房產擁有者和租客責任

住宅樓宇法例

      維省在一九九七年修改了這條法例，在很多方面都有改變。較獨特的是：租務按金實施中央管理法。一直以來由業主管理的按金現都要交往"住宅租務按金局"(Residential Tenancies Bond Authority)。如果你現在是租住或者是把你自置的物業租出去作住宅用，這條住宅樓宇法例會對你有所影響。

下面先談及幾個經常碰到的問題：

1) 按金

      如果周租金是低於三百五十，按金則不可多於一個月的租金。另外要是已有按金的話，業主就不能再要求擔保人。租客在交按金給業主或其他的經紀人時，雙方都要簽署一份按金投管表格(Bond Lodgement Form)，這份表格注明業主和租戶、物業和租約的資料。業主收到按金在租約開始後的五天便需把按金和表格一同寄往"按金局"。當局會在十四天內書面通知租戶按金已在他的保管之內，除非租約中斷或者期滿不續約，按金一直會存放在按金局內，到租約終止。誰可以拿到按金？

基本上有三種可能：

第1， 業主同意租戶完滿履行租約的責任。換句話說，租金交足，樓已清潔，沒有破損。這樣業主和租戶雙方應填妥並簽署一份按金提取表格(Bond Claim Form)，然後寄往按金局等待退款。

第2， 租戶同意業主從按金中扣除一部分以作賠償租金或修理費。和以上的情況一樣，也祝賀租戶。雙方應填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租戶和業主的協定不能再租約結束前超過七天達成，因為按金局不會接受這麼早便達成的協定。

第3， 如果租戶和業主就誰應得到按金或者其比例有不同意見的話，若業主要爭取他認為應得的，他要在租約結束十四天內向租務法庭申請，租戶也可以自行向法庭申請。法庭接到申請後，會安排審訊日期時間，通知業主和租戶出席。法庭聆聽雙方的理由後，會作適當的判決，之後還會把按金提取表格同法庭判決寄往按金局。

      最後還有一種可能：租戶不動聲色自行搬走。一般租戶不會留下通訊位址，亦可能欠下租金。這樣業主可向租務法庭申請要求用按金作抵押。法庭又可能會不開庭便判給業主。租戶在特殊情況下，可能得到法庭重新聆聽的機會。

2)  業主維修責任

      住宅樓宇法律規定：業主在租約期內應保持樓宇維修妥當， 除了是租戶本身破壞以外，一切屋內外的維修都是業主負責。此責任與商業樓宇租約有莫大分別。一般商業租戶都是自己負責屋內的修理。業主只管結構上的問題。RTA法例規定，業主是提供合理的安全設施，例如門窗都有鎖。並且修理好樓宇內的設施。例如：烹食爐、熱水系統等等都要工作。RTA法例把修理責任分為兩類：一為緊急修理。在這種情況下，租戶若因找不到或者來不及通知業主，有權自行去找人修理，然後再找業主償還修理費，但費用不能超過一千元，而業主應在十四天內付費給租戶。如果租戶不願預先付修理費，或者費用超過一千元，租戶就要向租務法庭申請緊急聆聽。業主有責任在簽租務時，給租戶聯絡電話作為緊急修理之用。如果業主任用經紀管理物業，則業主需明確授權與經紀修理費用的決定權，否則業主需要給租戶聯絡電話作緊急修理聯繫之用。法例上緊急修理定義為：爆水喉、廁所堵塞、天花板嚴重漏水、漏煤氣、漏電等等，任何使樓宇不安全或不可靠的事項。除了這些以外，一切要修理的部分都列入一般修理類別裏，業主也有責任去處理一般修理，但租戶需書面通知業主。業主應在十四天內處理好那些問題。要是業主在這十四天內不處理或租戶依舊不滿意，租戶可在此時申請到租務法庭解決。當然，業主所負責的維修是一些在正常情況下使用所產生的毛病，要是租戶因使用不當，不小心引起的，租戶便要自行修理，並且負責賠償業主所導致的損壞。還有，如果某些設備在租約開始時已是不工作的，例如壁爐，業主則不需要修理。

3）業主檢查物業的權力

在以下情況下，業主或其他代理是有權入屋檢查的：

A 在租客要搬走的前十四天﹐業主有權帶未來的租客看樓。

B 業主要履行租約內的維修和責任，需要入屋進行。

C 業主要給樓宇估價

D 業主要賣樓，需要給買家看樓

E 業主有權每六個月檢查一次物業

F 業主有充足的理由懷疑租客不履行租約的條款﹐ 在入屋之前﹐業主一定要在二十四小時之前給租客書面通知﹐列出理由和準備入屋時間。這書面通知可郵寄或面交﹐但郵寄一定要準備兩天的郵寄時間。重要的一點是﹐租客有安排享用樓宇的權力﹐業主要是無理或不合理的損害租客的權利﹐租客可向租務法庭申請強制令禁止業主入屋﹐並要求賠償損失。業主入屋不需要租客在場﹐當然業主有義務負責一切因業主入屋而導致的財務損失。業主原有樓宇的鎖匙﹐若租客更換門鎖﹐他應通知業主並配給業主一套﹐不可在不通知業主之前自行更換。

4）出租難，收租更難，怎麼辦？租客不按時交租，怎麼辦？

      要是租客超過十四天都不交足房租，業主有權發出"搬出通告"。當然，租客有可能因短期的經濟問題要求業主通融一下，儘快補交租金。這樣，業主是有權接納或拒絕的，但如果因此而到租務法庭想把租客趕走，法庭接受業主令租客搬出的機會恐怕不高。但如果租客接到業主發出"搬出通知"在十四天內仍置之不理﹐法例是准許業主趕走這樣的租客。


要將這樣的租客趕走，業主需要做到以下步驟：

①當租客超過十四天還不交清租金，業主發出一份書面的“搬出通告”(Notice to Vacate)，表格可在政府的Office of Fair Trading拿到。

②向租務法庭(VCAT)申請收樓(Possession Order)，並把申請表副本送給租客一份。

③給租客兩份反對通告表格。

④給租客一份有收樓令的住客須知。

      上面的①﹑③﹑④的表格均在Office Of Fair Trading索取。這四份檔一定要用以下的其中一種方法交給租客﹐否則無效。

A﹑親手交給租客

B﹑交到租客的住所﹐若他不在在可留給十六歲以上住在那裏的住客。

C﹑用掛號信郵寄給租客。

      如上所說，租客在十四天內仍不理會通告，業主可向法庭要求收樓令。一旦收樓令發出之後，業主可購買收樓令執行書。這執行書指令員警在十四天內到該住所趕走租客。員警一般在行動之前的幾天書面通知租客，這樣他們自動搬走的可能性會大些。但無論如何，業主無權自行趕走租客﹐只有員警才有權力這樣做。

5）想加租怎麼辦？

      業主加租通知一定要在執行前九十天發給租客。如租客沒有定期合同的話，即所謂逐月 (Month by Month) 交租，業主仍須提前九十天的通知，才可以實施新租金。如租客有定期合同，則視合同是否許可在租約期內調整。若不許可的話，九十天通知應在合約到期前發出。當然，租客有權反對加租。加租只是容許調整到“市場”租值，在九十天通知書內，業主一定要提到租客反對的權利，他們可能向“Office of Fair Trading”要求審查加租的幅度。租客一定要在收到通告後三十天內向該辦事處申請。現在的法例已經沒有限制加租的次數，唯一要求是九十天前通知。


      如果租客在合法加租通知後，拒絕交新租怎麼辦？這樣與不交租的情況一樣，一旦超過十四天，業主便可發出“搬出通告”和申請收樓令。

6)在什麼情況下﹐可立刻逐走租客﹖

      如果租客和他的訪客惡意損壞住宅，或者危害到鄰居的安全，業主有權發出馬上要他們搬走的通告，如果要使之有效力，業主可同時向租務法庭申請緊急收樓令，要求法庭立即聆聽案件，並馬上給予收樓令。

7）投資業主管理物業須知

      住宅物業租出去後，若要收回，有以下幾種情況和條件：

①業主要賣房：

      這是所謂交吉賣樓，業主想交空屋給新業主。在租約還未期滿滿之時，住客是有權繼續租約的；在租約結束前至少六十天之前，業主應該發出書面通知給租客，要求租客在租約結束後馬上交出住房。關鍵在於業主要給租客六十天的書面通知，才是有效的通知。

②業主要收樓自住：

      業主至少必須六十天之前通知租客。與第一項條款一樣，在租約期內，業主無權中途收樓，最快要等到租約期滿才可以收回。自住的定義為本人、配偶、子女、父母或其他倚靠者用來作住宅。如果業主在收樓後十二個月內再出租，租客有權向租務法庭申請搬回，而要業主賠償損失。如果業主在租樓時已預先證明物業是自己的住宅，這樣業主只需給予租客十四天的通知，即在租約期面前的十四天，書面通知租客要收樓自住。

③收樓改作商業用途：

      這是業主準備把樓宇改為非住宅用途，則在租約期滿前六十天書面通知租客便可。非住宅用途包括商用或工業用等。

④樓宇需要拆除和大裝修：如前一樣，業主必須提前六十天通知租客。

⑤政府徵用﹕須提前六十天通知。(如上)

⑥無需任何理由收樓：

      如果業主在租約期滿九十天前，已經書面形式通知租客到期要搬出，業主無需給予租客任何理由。如果租客原本的租約已期滿，現在只是定期交月租或周租，即所謂Periodic Tenancy，則六十天通知便足夠。

⑦另外若租約是短於六個月的，所需的通知也是六十天，而不是一般租約的九十天。如果通知期滿後，租客仍然不願意搬走，業主可向租務法庭申請指令租客搬走。

以上提及的書面通知是可向政府部門索取的，聯絡Office of Fair Trading，

電話(03) 9627 6222 或 1800 136 716，表格名為Giving Notice to Vacate。

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