购买房产的友情提醒

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购买房产的友情提醒

购买房产，无论自住还是投资，都是人生中的一件大事。由于买房，大多数人都要动用银行老本，而且还要背上很多年的贷款和利息。很多人每天都要在报上和网上查找各类房产信息，找寻自己中意的房子。到了周末还得到处去看房，参加Open Inspection，并与房产中介或房主讨价还价，或在拍卖会Auction上与竞价对手斗智斗勇。经过几个星期甚至几个月的辛苦努力，您终于找到了您满意的房子。协议就在手上，只要签字，舒适无比的房子就要是您的了。可是，且慢！不知道您仔细想过没有，您是不是落入了一个美丽的陷阱？要知道，在房屋交易中一些看似一般的小问题或者被您忽视的细节，可能在房产转让（Settlement）后会成为您的一块心病甚至恶梦。

一、房屋结构上的问题

一般房屋结构上的问题基本上可以归为五大类：

1.                      屋顶（Roof）：从一些小问题如陶土或水泥瓦片的破损及金属波形瓦的锈蚀，到另外一些非常严重的问题，如屋顶木结构材料遭到白蚁入侵，房梁塌陷和屋顶木材料遭到雨水侵蚀腐朽等问题。而一些不良的卖家更将这些问题极力掩盖，如用钢板垫在破损处，再在上面换上类似的瓦片等。如果没有一定的专业知识和经验，一般的买家将会无法识别。

2.                      地板底层（Subfloor）：如木结构腐朽、白蚁入侵、地下潮气侵蚀（ Salt damp）和通风口堵塞不畅等问题。地板底层由于处在房屋地板之下，很多情况下都无法看到，所以也容易掩盖很多问题。

3.                      违规扩建或建筑不达标：在整个澳大利亚，四分之一的房屋都在不同程度上存在着违规扩建和建筑不达标等情况。在一些老区，这一比例甚至可以达到三分之一以上。其中一些问题可能并不碍事，但是有些问题却非常严重，其中一些甚至会威胁到生命安全和人身安全，如一些在露台或阳台上的违规建筑。每年在澳大利亚都会发生4至5起露台和阳台倒塌事故，而这些倒塌的露台和阳台基本上都属于违规扩建和建筑不达标的结果。

4.                      房屋裂缝：由于澳洲气候干燥，很多房子，尤其是一些老房子都存在不同程度的裂缝现象。其中一些裂缝，可能并不严重，只是影响到美观。但是另外一些裂缝则可能会影响到房屋建筑结构上的稳定和安全。一些黑心的房主甚至会采用各种手段掩饰严重的裂缝问题，使得买家吃亏被上当。而且经过掩盖修饰后的裂缝一般要经过很长一段时间才会发现，

5.                      电线和水管安装问题。在购买房产时，电线和水管也是不容忽视的问题。一些老房子，由于电线线路老化，存在很大的安全隐患，很容易发生漏电、超载、短路和火灾等事故。而在有些新建的房子里，一些不法建筑商或房主为了节省建筑成本，选用廉价的管道材料，时间长了就会造成下水道经常堵塞。

二、产权转让和合同方面的法律问题

1．                  合同Contracts：
A．是否与邻里有共享的车道和界限？――这可能是未来邻里关系好坏的一个关键问题。
B．地役权Easement的细节――根据法律，在特殊情况下，邻居可能会从你的土地上通水管；或者他的出入通道会经过你的土地；还有你建的房屋不能挡住邻家的视线等等。
C．可能发生的道路或工程改建、扩建和商业发展等对您的房产的影响。如WaterSA会不会计划在你的土地上通管道，你的头顶未来计划是否会有高压电线通过等。
D．市政府的土地用途Council Zoning是什么？如属于住宅用地就不能建商业建筑；一般住宅用地，就不能建高层住宅等。
E．如果是Unit或Apartment，还会涉及到物业管理Body Corporate及管理费用等问题。

2．                  产权证Certificate of Title：产权所有人是不是合同签署人？第三方，如银行或借贷机构是否对该房产拥有债权等？

3．                  物业管理Body Corporate：除了要了解一般的费用外，还有哪些其他的费用，如经常性的维修费和临时性的修理费等。

4．                  额外费用：市政府或相关公司是否还会向您收取额外的费用。

三、DIY还是请专家？

澳洲人很自立，很多人都非常喜欢自己动手。购买房产也不例外，市面上就有不少关于买房“DIY”或“不求人”的书籍。很多人对此也乐此不疲，或视若经典。但是一个人所学的知识和所有的经验毕竟有限，同时买房也是一项系统工程，不仅要了解建筑方面的知识，还得要有法律等方面的经验，而且每件案例都有自己的的特殊情况，DIY等书籍只能解释一般的问题，对于一些特殊情况，还得需要得到专家的帮助。

如果您对房屋的质量没有把握，在买房前您就有必要请有资质的房屋质量检查员Inspector检查房屋的质量。房屋检查员不仅可以帮您检查质量问题，使您免遭巨大损失，同时他的报告也是您在谈判桌上与卖方讨价还价的一个重要筹码。对于相关的法律问题，则有必要请有资质的律师Solicitor或Specialist Conveyancer的帮助，避免出现法律纠纷或吃亏上当。

发表于南澳《新人类》杂志

[ 本帖最后由 wwwh 于 14-3-2007 14:12 编辑 ]

眼镜高个子

非常有用，收藏了。

Microhard

good

anthony

很好的提醒。谢谢啦！

toSydney

C．可能发生的道路或工程改建、扩建和商业发展等对您的房产的影响。如WaterSA会不会计划在你的土地上通管道，你的头顶未来计划是否会有高压电线通过等。

这条很重要，但怎么查啊？

Candy0008

thank you

wwwh

“C．可能发生的道路或工程改建、扩建和商业发展等对您的房产的影响。如WaterSA会不会计划在你的土地上通管道，你的头顶未来计划是否会有高压电线通过等。”
这条很重要，但怎么查啊？

可以从你的房产证上找到答案。因为根据法律，所有房产证都要记录各类相关信息，以免发生各类纠纷。但是由于此项信息由专业语言书写，可能在理解上有些难度。如果您有疑问，最好的办法是花钱请律师或法律人士解读。

房产证信息有专门的政府机构保管，只有付费才可以查到有关信息（房产中介可以帮您查到，但您得支付费用），政府保证房产证的准确性。有些网站上可能也有房产证的信息，但可能并不准确。而且该网站也不保证房产证的准确性，请大家注意。

freshfish

加分表扬..........

toSydney

原帖由 wwwh 于 12-3-2007 20:29 发表
“C．可能发生的道路或工程改建、扩建和商业发展等对您的房产的影响。如WaterSA会不会计划在你的土地上通管道，你的头顶未来计划是否会有高压电线通过等。”
这条很重要，但怎么查啊？

可以从你的房产证上找 ...

是SECTION 32 吗？

wwwh

QUOTE:
原帖由 wwwh 于 12-3-2007 20:29 发表
9}#iR C
Y)o {k:K0k“C．可能发生的道路或工程改建、扩建和商业发展等对您的房产的影响。如WaterSA会不会计划在你的土地上通管道，你的头顶未来计划是否会有高压电线通过等。”

pNd"I(eP!}-LtFreeOZ.org这条很重要，但怎么查啊？
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([${0F[4CH
(E](llb!n)Q是SECTION 32 吗？


请您参考我上一期发表的文章《了解澳洲房地产基本术语》。

在房产证里，您可以查看到有关Easement和Encumbrance的内容，上面会有您需要的信息。如您不理解上面的内容，可以找律师或专业人士解读。

han4jie

可否介绍一下如果准备买全新的APARTMENT，需要注意哪些问题吗？谢谢!

wwwh

可否介绍一下如果准备买全新的APARTMENT，需要注意哪些问题吗？

应该注意物业管理协议的具体内容，如您不得随便在自己的房外进行各类改动。

另外房内的改动是否要经过批准？
我们的一个朋友就因为没有经过物业的同意，擅自将家中的地毯换作地板。物业公司告知他必须将地板改回地毯。后经过协商，物业才同意直到他售房时，才必须把地板该成地毯。

维修费用怎样算？例如别人家的屋顶坏了，也有义务付钱。

纠纷真没解决？

等等，请留心您的物业管理规定。

祝你买房成功！

jinrh

没有真么繁的！
看好了，价格谈好了，交给律师就可以了，律师会帮你关于房屋质量检查的事情的。

wwwh

当然现在可以不繁，不过出了问题之后，就更繁了。

以上都有血的教训，望大家小心！

wwwh

据我所知律师只管你的法律问题，如果房子本身有问题，他们可能会束手无策。

所以如果不是大公司和信誉好的Builder或Developer，就有必要请Building　Inspector来检查。当然根据法律会有一个保质期，但我曾经看了一个报道，索赔会很麻烦。

han4jie

谢谢WWH大侠的回复。正在为买房头疼呢。因为房产商的INSPECTION时间是4月3号，可是我们原准备4月1号回国的呢。现在看来只能延机票了。可是不知道通常整个流程需要多长时间，所以不能确定机票要延后几天。有谁有经验可以交流一下吗？如果请律师办理，到可以入住。需要多长时间呢。一次性付款和贷款的所需要的时间一样吗？万分感谢了!

conty

洋房地产商也是奸商啊？！

wwwh

贷款的时间不好确定，我的一个客户只用了一个半月就搞定了。但我还听说也有三个月左右或更长时间的，关键看银行的效率。根据我的经验，耽误的主要原因是银行要评估您的房产，有时还可能会与开发商的价格有出入。您可以与您的银行或贷款经理人Mortgage　Broker联系。

另外如果全额付款，我听一位资深房产代理告诉我也有很大风险。这里主要是因为如果您回国不在澳洲，您的房产证Title会被您的过户律师Conveysor／ land Broker保管。如果他“良心的大大的坏了”，就有可能被他利用来向银行借款自己挥霍。所以找一个信得过的的过户律师Conveysor／ land Broker也是很重要的。

当然也千万别被这些吓倒，大多数澳洲人还是好的，只是一定要有保护自己的意识。



祝您买方成功！

han4jie

谢谢大侠的答复。我已经考虑将机票延后一个星期，希望都能自己办理。

luoyw603

看来无论到哪买房都得留神！