【项目推荐】Homebush Loftwood——给你一个实实在在的生活

sebenza · 发表于 22-9-2015 11:31:21

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房屋价格： $650000 起房屋面积： 50平方米起
所在城市：悉尼所在区域： homebush 主力房型：一房两房三房
房屋类型：公寓
邮箱：weavesebenza@gmail.com 电话：+61 451881587 微信号： Weave_Sebenza

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22-9-2015 11:28 上传

前言

其实笔者第一次看到这个项目的时候并不在意，因为它并没有很多吸引眼球的东西。但是在做过市场研究和实地考察之后我却发现这个项目无论是选址还是设计用材都是一个很实在的项目，甚至让我开始重新审视了一下自己看待房子的标准。

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大家都知道现在的房产市场很火，但同时也很大、很乱。想自住的、想投资的、本就打算买的或者不打算买却想赚个外快的各种各样的人都想进来参一脚。人们都知道要抓住这个时机，生怕又错过了一个发财致富的机会，但往往忘记了自己想要什么，自己真正的需求是什么。

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虽然我们说应当将房产当做保值投资的工具，但大多数人很可能这辈子就守着这么一套房子，或者说只生活在这一套房子里。也就是说，我们买的不是一套房子，而很可能是我们未来十几二十年甚至下半生的生活。所以我们很谨慎、很纠结，然而市场上的项目琳琅满目，水景、规划天花乱坠，挑花了眼。事实上，也许这些对日常生活来说并不重要，因为生活中重要的东西往往是琐碎的、是细节的、是柴米油盐酱醋茶、是和家人在一起的空间。而今天我想介绍的这个项目就是在这么一个十分生活的地方。

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工作及出行
工作往往是我们生活的重心，家与公司的距离往往承载的是心与家人的距离。

从地图上看Homebush处于Parramatta CBD（8.5km）和悉尼CBD（12km）的中央，乘坐火车去Parramatta （30分钟）和City（40分钟）都很方便。开车去更快，Parramatta 20分钟，City 30多分钟。而且随着Parramatta Road的改扩建，West Connex的通车，出行的时间将减少一半。再看项目本身的位置，处于Flemington火车站（600m）和Homebush火车站（850m）之间，步行10分钟的距离。一街之隔就是Campus Homebush Business Park（1.2km）和 Lidcombe Business Park（1.4km）如果在这里上班，走着就能去了。而1.5km外的Olympic Park将来会发展成一个像Mq Park一样的集商业、就业以及娱乐为一体的经济战略中心，未来将带来数万的就业机会。还有提上议程的Olympic Park Light Rail则将大大缩短去往Olympic Park以及Parramatta的距离。

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生活和娱乐
除了工作，吃是人们尤其国人生活中的一件大事，那么买菜就是重中之重了。而这个项目的一大特点就是悉尼最大最新鲜的Sydney Markets（500m）就在隔壁，悉尼的Fish Market都是从这进的货。嫌麻烦的话楼下就是Harris Farm Market（50m），随时都可以买到新鲜的蔬果。也许工作累了，不想烧饭的话，这边离两大华人区Burwood（3km），Ashfield（6km）也非常近。火车2站18分钟到Burwood，开车仅10多分钟。火车4站22分钟到Ashfield，开车约18分钟。到了华人区最先映入眼帘的那肯定是各大饭店了，每天换着吃都不带重样的。

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工作了一周，终于周末了，想要放空自己购物娱乐一下，那DFO（800m）就在跟前，稍远一点还有Costo（3.5km）开车6分钟，便宜又实惠，Burwood Westfield（3km）开车10多分钟，各种娱乐设施。还可以去Olympic Park参加各种体育活动和Event，在广阔的绿地和小溪间BBQ。未来Olympic Park还将兴建更多的体育娱乐设施，悉尼的大型Event都将在Olympic Park的场馆举行。

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学校和教育
再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子。为了孩子能上到好的学校父母们总是操碎了心。而Homebush周边的学校虽然不能说顶尖，但也是属于很不错的。

小学比较好的有Homebush Public School。中学有Homebush Boys High School, Strathfield Girls High School，分别在公立学校2014高考成绩（HSC）排名中排名23和12。私立的Combined School更有排名十分靠前的Merdian School，Santa Sabina Collega，Australian International Academy, St Patrick’s Collega, The McDonald Collega等等。
投资和规划
一套房子很可能住好几年，甚至于几十年，我们也会希望自己居住的地方越来越好，即使说我想换个环境而卖掉它也能有个好价钱。而这就要看这个地方是否有规划和增长潜力了。先从地区过去的涨幅来看，多个数据库给出的综合指标来看Homebush地区的房产Unit中位价从08年开始就一直呈抬头趋势，近两年的涨幅更是十分惊人，连续两年的增幅超过了10%接近15%的年增长，远远高于新州的平均涨幅。究其原因，一方面是房产市场总体的火热，另一方面则是Homebush将受益于数个大型的政府规划。

所谓要想富，先修路；铁路一响黄金万两。Homebush享受的道路规划可不止一个。

先从Parramatta Road的改扩建来说，这个道路升级计划不仅仅只是针对道路本身的拓宽和沿街设施的改造，而更是对途径的城镇的一个升级计划，包括了增加人口，兴建住宅，创造就业等等。以此形成一个经济带，加强Parramatta第二CBD和悉尼CBD的联系并推动内西区的发展，而Homebush更是首当其冲的发展重点。
提到Parramatta Road就不得不说West Connex，这个澳洲史上最大的路政建设，不仅缩短了去往Parramatta和City的时间，更将为沿路城镇带来更多的人口，就业机会，住宅和商业的繁荣，政府预计该项目将带来200亿元的经济效益。
还有Olympic Park Master Plan，未来的经济中心，集商业、娱乐、体育盛事于一地，将创造31500个就业，每日人流量将达到50500，位于Parammatta和City中点的Olympic Park在经济战略意义上是和Green Square同等规模的规划。Wentworth Point 和Rhodes的高密度住宅至少有一半是为了向Olympic Park输送人口而建设的。

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从两个路政规划就可以看出政府对内西的关注程度，这还不够，目前Olympic Park Light Rail也已经提上议程，要细讲这些规划完全可以写一篇论文出来了，但仅仅只是看这些表面的数据我们就可以预见到内西区将来的繁荣。
价格和租赁
在澳洲，投资房产不一定要卖掉才能获取收益，相反长期持有才更有投资价值。这一方面是转贷增贷带来的好处，另一方面澳洲物业的空置率低，租金回报高。我们从图表可以看出虽然Homebush的房价涨幅很快但是租金回报仍能达到4.5%的位置，空置率保持在悉尼平均水平2.2%，同时其租金也在稳步的增长。租金回报与房价直接挂钩，房价涨得越快，租金回报就会越低。另一方面租金涨幅虽然没房价快但还是会慢慢增长，所以够买物业时如果价位较低，将来就会有良好的租金回报。
我们从图表可以看出，Homebush的二手房价位已经普遍进入了50万至75万的区间，而我们项目新房1房最高56万，2房在75万到80万，而3房在83万到93.5万，刚刚超过悉尼总体Unit中位价的水平，可以说是拿二手房的价钱买一套新房，而可以预见两年后的租金回报是可以达到5%的。

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相比之下，距离仅1.5公里的Olympic Park的新项目2房均要达到95万以上了，价格差了20万，都能买3房了。进一步说，两个项目所能利用的设施和周边资源，享受的项目规划升级等增长点是差不多的，但是投入却相差这么多，不得不说Loftwood的性价比是很高的。
设计和材料
看多了公寓项目的人会发现大多的公寓都是挤在一起的，因为开发商要最大限度的利用土地空间造出更多unit从而获取更多的利益，所以一般来说公寓的左右邻居都仅仅隔着一堵墙。但Losftwood则不同，这是这个项目一个很大的特点，大多户型只有一面墙是联接两户人家的，甚至还有不少完全独立的户型，就像独门独户的House一般可以完全拥有私人的空间。面积也很厚道1房都接近60㎡，2房普遍85㎡以上，少部分90㎡以上还有100㎡的，3房全在110㎡以上。而在用材方面卧室空间用的是地毯，其他地方都是瓷砖。厨房电器用的都是fisher&paykel，新西兰的国民品牌。

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