房產知識：Top up 與 Refinance ？

Owen_LIU · 发表于 19-1-2015 22:42:27

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房產知識：Top up 與 Refinance ？
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19-1-2015 22:36 上传

2015年新的開始，筆者祝願各位投資者在新的一年裡財源廣進，萬事如意！

在接觸的眾多投資者當中，有不少的一部分投資者認為只有將投資的物業出售了才能將物業的增值拿出來。當然，這是一種獲利的方法，卻不是唯一的方法。除了選擇將物業出售獲利以外，還有其他幾種方法。在有房貸的情況下，本文將重點介紹2種方法：Top up與Refinance。

在介紹這2種方法之前，有必要分析一下直接出售物業拿出獲利的優勢和不足。

直接出售物業的不足：

1. 交納增值稅。作為投資房，在出售時要交納高額的增值稅。投資者在計算獲利時，需要將這部分稅款從增值部分減去。

2. 個人直接出售物業時需要花費時間精力等進行廣告宣傳等；若找中介出售雖然節省了部分的時間精力，不過要支付一定的中介費用。

3. 買賣雙方若達成購買意願，需要各自支付一定的律師費用。因為在澳洲物業交易時，必須通過第三方律師的監管和協助等。

直接出售物業的優勢：

1. 不再償還銀行貸款及利息。這是很多投資者出售物業所考慮的主要原因；同時可以拿出一定的資金去消費。

2. 在投資虧損的情況下（物業貶值），可以在財年稅務申報時申請一定的退稅補償。從稅務的角度來看，有一定的獲利。

整體來說，對於理性且明智的投資者，直接出售物業是迫不得已的一種選擇。因為能將銀行的錢借到手裡進行投資是很好的條件，而放棄這個條件弊大於利。

在本文中沒有討論到一種特殊的投資情況，就是pay off（全款一次付清）去購買物業，也就是通俗所講的土豪時投資方式。從投資利益最大化和資金流動最優等方面考慮，一次性付清房款投資是下下策的投資方式。限於篇幅，本文不做詳細討論。

下面我們來具體看看另外兩種投資物業獲利的方法：

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19-1-2015 22:38 上传

Top up（加貸），指的是在物業增值的情況下，將物業增值部分從現有貸款銀行中拿出的方法。一般情況下，若投資者是直接找銀行的Lender或者Home Loan Manager做的貸款的話，他們可能只會告訴你Top up這一種方法，而避開談論另外一種Refinance（轉貸）。原因很簡單：Refinance是換一家銀行將物業增值拿出。那麼因為投資者換了銀行，原有的銀行就損失了客戶，相應的就損失了關聯的各種利益。筆者經歷過，同時為幾位潛在客戶解釋如何拿出物業增值的經歷，當時在場的一位銀行職員（Lender）聽到筆者提及Refinance這種方法時，竟然故意誤導她身邊的朋友說：Top up和Refinance是一個意思。現在回想起來，實在可笑：在利益面前，多少人能本著職業道德和良心做事呢？

我們具體來看一下，Top up有哪些利弊：

Top up的弊端

1. 貸款銀行選擇麵過於狹窄，因為只有一家銀行可以選擇。所以在貸款利率和貸款數額方面就非常的局限。這一條是很多投資者放棄top up而選擇refinance的主要原因。

2. 償還銀行貸款的方法缺乏靈活性。因為簽署了相應的貸款合約，那麼投資者就被限定在一個固定的模式里來償還貸款。尤其是那些只打算還貸款利息而不還本金的投資者，那麼一般經過4年時間，就迫不得已的要換銀行來重新做貸款了。

3. 缺少多方估價。如果僅在現有銀行拿出物業增值，那麼投資者對於自己的物業在整個市場中到底漲幅了多少就缺少了一個參考性的概念。

Top up的優勢

1. 節省一定的時間和精力。因為現有銀行已經有了投資者的詳細資料，那麼在審批進度等方面就會更加方便一些。
2. 避免因為換銀行而造成的違約費用。因為有的貸款合約要求投資者必須在某銀行待夠一定時間，若提前離開就會被罰款。

整體來說，在投資者不是過於考慮貸款利率和貸款額度的情況下，top up仍然是一種將物業增值拿出的好方法。最起碼這個方法要比直接將物業出售好一些。

相對top up來說，refinance更具有優勢。這也是為什麼大多數投資者在持有物業1年或1年以上之後，就開始考慮refinance了。

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19-1-2015 22:39 上传

Refinance的優勢：

1. 在最低貸款利率和最高貸款額度方面，投資者更加有了選擇權。貸款利率低，意味著還給銀行的錢就少了；貸款額度高，意味著拿出來的資金就多了。這都是精明的投資者所要考慮的。
2. 多方估價，選擇最高。道理很簡單，哪家銀行對物業的估價高也就意味著投資者能拿出來的錢就更多。同時投資者在多方比較之後，也對於自己的物業在市場中的價格有了一定的概念。
3. 償還銀行本金或利息的靈活性更高。這一點對於只還利息不還本金的投資者來說，是非常好的條件。保證了他們可以一直持有銀行的資金進行投資，並且在計算通貨膨脹的情況下，在未來還給銀行的錢更少了。（關於澳洲通貨膨脹的問題，詳情可以參閱文章《理財知識：存錢是在賺錢還是賠錢？》，發表于2014年11月15日。）

Refinance的不足：

1. 轉貸會可能造成一定的罰金。因為如果簽署了在規定時間內要與某銀行待夠一定時間的條約的話，提前離開某銀行就會造成罰金。
2. 換銀行重新申請貸款，會支付一定申請費用或手續費用等。

整體來說，通過refinance的方式將物業增值從銀行拿出，比top up更加具有優勢。當然比直接出售物業就好了更多。

若您有好的意見或建議，或有任何問題，歡迎垂詢0423309540。
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kaile · 发表于 19-1-2015 23:17:22

非常好的文章

hwc1989 · 发表于 19-1-2015 23:25:32

Owen_LIU · 发表于 21-1-2015 13:37:55

kaile 发表于 19-1-2015 23:17
非常好的文章

謝謝您的肯定：）

Owen_LIU · 发表于 21-1-2015 13:38:31

hwc1989 发表于 19-1-2015 23:25

哈哈，謝謝支持，祝好：）

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