布里斯班买房攻略

ahom

布里斯班是澳大利亚第三大首府城市。也是昆士兰州的行政经济中心。

　　华人传统上喜欢在悉尼和墨尔本投资，主要的原因是这两大城市提供了非常强劲的就业资源。因而大部分华人在进入澳洲的时候会选择此两大城市作为落脚地。

　　但是事情分两面，就业机会多，物业被追捧的程度也就高，在价格被推高的情况下投资回报率就会降低。单从投资回报率看，悉尼，墨尔本两大城市的投资回报是远远不如布里斯班了。

　　这里请注意的是无论澳洲还是美国，加拿大。国情和中国不同。中国由于资源分布不均衡，教育资源和医疗资源都集中在中心城市的中心地段，造成了所有人都往中心涌，因为民众没有啥好选择的，住的远就意味这医疗和教学的不便利。中心区的房价得到稳固的支撑。

　　其他发达国家的情况会有不同。由于城市规划的前瞻性。（我不得不说这句话，前几天有看到公告布里斯班中心的一个地铁站完成了旧站改造工程，这个工程基本是翻新，对主体结构基本没有改动。而这个火车站已经有百多年的历史，仍然在为市民服务。）公共资源基本是均衡分布。在此前提下，市区大量供应的公寓楼就有可能出现供过于求的状态。

　　你看了半天可能还是不明白我在罗嗦啥，那就请记住一句话，市区的公寓楼供应量太大了。

　　这里有必要解释下三种房源，公寓，TOWNHOUSE 一般称连体别墅或者连体住宅， HOUSE 独立住宅。
　　其中公寓和TOWNHOUSE是需要交物业管理费。这个物业管理费非常厉害，经常会达到每季度上千元，也就是每月200-400元，每年2000-4000元。而独立屋是不需要交这个费用，只是每年固定要交市政的地税。当然公寓和TOWNHOUSE 一样要交地税。

　　所以我一直鼓励人们买独立屋，或者至少是TOWNHOUSE。如果一时半会转不过来弯也没关系，到了多问问本地人和老华侨就知道了。不过这个理念跟市场上很多销售澳洲房产的公司所推的理论有所不同。其实这些公司很难拿到独立屋或者TOWNHOUSE的房源，这个事情是显而易见的，公寓发展商在销售上有难度才会找代理公司，而代理公司则推给中国的买家。

　　具体的细节不讨论了。

ahom

想弄明白如何在一个地区投资，首先要弄明白这个地区的结构。英文网站上经常有公布的数据，哪些高速发展地区，哪些潜力地区等等。其实他们不会把具体哦涨跌具体的原因说得很清楚。或者本身就缺乏分析的内容。只是单凭作者的推测。同时在主流媒体上对华人区的状况描述比较少。

ahom

现在简单介绍一下。布里斯班的整个结构是双城，三大卫星城，高速公交，最后是铁路。

　　先说说双城，布里斯班是昆省的政治经济中心，黄金海岸是整个澳大利亚或者全球的旅游胜地，由于两座城市相隔很近78公里，有快速铁路相连，所以可以看作是姊妹城。 在近一些年黄金海岸的快速发展，两座城市的人员和经济往来非常密切。甚至有不少住在布里斯班却在黄金海岸上班或者做生意的人士。

　　华人区是邮政编码4109的几个区SUNNYBANK，SUNNYBANK HILLS 等几个区正好是介于主城区和黄金海岸之间。社区形成的主要原因是两所大学。同时也是为了服务这两所大学上学的中国学生。以华人菜店为中心，向南方扩张的格局。具体原因不分析了，网上很多资料可查。

　　最近几年由于华人移民的增多和中国资金的流入，4109成为了炙手可热的区域。房价不断攀升。不过热闹的背后也有很多问题。华人资金席卷的区也出现一些不理性因素
　　稍微像点样的房源都是拿出来拍卖。再有就是华人家庭有分租房间给学生的习惯。不过买房的人多了，分租房间的供应量就会很大。同时由于澳洲移政策的收紧和学费的调高，学生的数量似乎在下降。现在已经出现一些房间租不掉的情况。

ahom

　　一时没搂住，直接讲了华人区，本来想放在区域介绍里讲的。文如如野马想到哪里算哪里吧。

　　现在谈谈三大卫星城和高速公交系统。

　　这两个主题是相辅相成的，所以要放在一起讲。

　　布里斯班是一座新兴城市，很多同学比较讨厌新城市，说没有文化底蕴。不过我对这城市倒是非常有兴趣。为何呢，因为新兴城市的起点非常高，没有历史包袱。整个的城建是在一个高水平上，城市布局巧妙合理，遍布的公共交通系统发达高效。非常赏心悦目。

　　布里斯班有三座闪耀的卫星城，他们是以Indooroopilly，garden city 和 chermside 三大购物中心为对外辐射1-2公里的范围。Indooroopilly 购物中心是西北区的最大的交通枢纽，Garden City 是南区最大的购物和交通枢纽。 Chermisde 是北区最大的购物和交通枢纽。这三个区域距离市区都差不多10公里左右。

　　从市区有高速巴士和这三个区域相连。形成10公里左右到达市区的30分钟生活圈。
　　高速巴士有专用车道，三大交通枢纽基本都是高架，进入城区以后又进入地下。尽最大可能躲开了地面的拥堵。设计实在巧妙。

ahom

这三座卫星城对投资和自主的买家非常重要，因为快线的存在，大大缩短了到达CITY的距离，在CITY 房价过高无法问津的情况下，这三座卫星城的价格就亲民多了。买家可以享受到宽敞的居所和便捷的交通。

　　这里要讲到铁路系统。从墨尔本和悉尼过来的同学肯定开始看房的时候会在铁路沿线看。这个习惯是跟这两座城市的主要商业中心是在铁路沿线有关系。但是如果持这样的看法到了布里斯班可能会失望。因为铁路沿线好像房子都不怎么样。其实是公交系统把主要的商业中心串起来，如果坐上公交，在主干上跑，你会看到一座座商业中心和大道两旁优美的居所。所以布里斯班的生活是围绕公交系统展开的。

ahom

这张是整个布里斯班的公交系统图，我称之为藏宝图。因为这张图研究明白了，你就可以就地挖宝笑傲江湖了。

缠人一道

不好意思，问一句，你是房产中介么？没别的意思哈，就是分析的挺不错的。

jimmyarch

好文,楼主辛苦了!

继续

ahom

投房子讲究的是位置，所以李嘉诚先生多次提到位置，位置，位置。这个词连续被重复三次，足见其重要性。不过我们买房子的时候挑着挑着估计就看花眼了。忘记了这六字真言。

有的同学说我要的是环境，有的说我要的是校区，这些都对。但是如果作为投资，位置是第一位的，重要到啥程度呢？差两条街都不一样了。

举个最简单的例子，走路 5分钟到CHERMSIDE MALL 的一个房间可以租到 200/周，走路15分钟 到MALL 就只能租到130一周了。

我们投房子要尽量做到正现金流，啥叫正现金流呢，就是收入的租金除了付掉月供和其他杂费以后还能有剩下的。

这个法则是清崎的正现金流法则，是国外投资者比较常用到的法则。

当然也经常被国内的炒家称作BB流，啥意思呢，就是最初级的意思，BB么，小孩的意思，或者干脆叫不入流。国内的玩法大多是找最中心的地段，最优质的物业，闭着眼睛买。根本就不看回报。在胡温的黄金十年里面，他们如踩到狗屎运一般直接云里雾里翻上云霄。现在的日子是不是不好过了，总之不算回报是非常危险的，甚至是极其危险。负现金流可不是好玩的，尤其持有多套物业的炒家，市场一旦反转，熊途漫漫何时是尽头。眼看自己银行账户每天在缩水，或者是债台高筑去养房子，那是叫一个啥滋味儿。

这里就回到开头了，你可以算下悉尼和墨尔本还有多少房子是可以实现正现金流。这也是我这次介绍布里斯班的重大原因。其实投资有简单法则，不用看这样多的经济数据。有的赚就投，简单至极。我所说的有的赚，不是指预期收益，是指买下来马上就赚钱的意思。

其实买房子跟做生意是一个道理。你想想人生中还有那次机会是有机构一次性借几十万给你去做一件事情。把握好了买房就是一个生意的机会。经常能踩到点上，那肯定是比给别人打工仰人鼻息强多了。

ahom

所以位置是总纲，当然您要是能兼顾到学区，环境，那就算双赢吧。

啥叫位置好呢？著名的稻田老师经常会提到的一句话就是 地铁站出口前三排， 我把这句话稍微延伸下，靠MALL前三排，或者靠近转运中心前三排。

后面讲的全是围绕这个总纲。这也是我们能读懂掘宝图的钥匙。

我的霍巴特

精华是拿着公交路线图买房?

hec66

好贴，请继续

SAVANNA

ahom 发表于 7-11-2014 11:33
投房子讲究的是位置，所以李嘉诚先生多次提到位置，位置，位置。这个词连续被重复三次，足见其重要性。不过 ...

您好，正现金流貌似取决于首付的多少，您计算时默认首付是几成？是按照月供interest only还是principle+interest?谢谢！我估计应该是尽可能多贷吧。

jojopig2002

ahom 发表于 7-11-2014 08:16
想弄明白如何在一个地区投资，首先要弄明白这个地区的结构。英文网站上经常有公布的数据，哪些高速发展地区 ...

十分同意

ahom

本文在新足迹上遭到很多质疑，哈哈。

现在先插播某些同学迫不及待想知道的内容：

1.区域点评和评分：

http://www.homely.com.au/search/suburbs-in-brisbane-queensland
最好的区如下 Upper Kedron
Holland Park West
Sandgate  
McDowall
Daisy Hill
Newmarket
Eatons Hill

华人区榜上无名，呵呵

2，洪水区 ，自己到康嫂查互动地图

3，中学排名
    https://www.google.com.au/url?sa ... p4uwJBCd6q_xjK7JEbw

   小学排名：https://www.google.com.au/url?sa ... 5MuNTm_rCkAVj-EN84Q

ahom

回答某人提问，哈哈


东南西北，哪个区好，哪个区差，哪个是华人区，哪个是中东区

回答：自己去查区域点评  


哪个区性价比高，哪个区适合自住，哪个区适合投资

回答：北区，西北区适合自住，校区良好，风景宜人，房价也可以。
           
            不过华人不会去，华人认为SUNNYBANK HILLS是天堂，最好的区，不过有入室抢劫的案件。
           
           华人区的的这几个火车站基本都有黑人和岛人在游荡，反正我是不会让孩子一个人去火车站。坐公车没有这个问题。

           IPSWITCH和LOGAN是增幅最强劲的区域。不过也是各路猛人出没的地方，谁乐意去谁去，反正我不想去。另外这两个区不属于布里斯班的康嫂。


洪水泛滥区如何避免  

回答：躲开，或者跑。

哪个区都有什么工作机会等等

回答： 本帖不介绍工作。


不过最大的工作提供地是CITY，当然越近越好。


旅游景点都在哪里，是否有房子能做到旅游自住两相宜

回答：景点请找旅行社
           
          景点的房子基本不适合自住，只适合钟点房。当然您可以选去黄金海岸去，我介绍的是布里斯班。

我想补充一点，黄金海岸是一座旅游城市，不是一座正常的城市。用洋人的话说那里的人不是RIGHT PEOPLE。
啥叫RIGHT PEOPLE呢，就是朝九晚五，养儿育女的人。我想没几个RIGHT PEOPLE乐意自己家周围的街道上经常有裸体男女出没。这是住在景点的后果，住在黄金海岸商业中心基本没这个问题，不能一杆子打了整船的人。

jimmyarch

北区，西北区？

能具体点么？

huluhzl

好贴留名~~~楼主继续啊！

YHB64668

DING!!

ahom

再简单点吧，布村本来就小，华人本来就少，根本没有形成辐射力。校区往往不在交通主干上，买了校区很多就只能自己供房了，现在租赁市场整租还可以，分租不是很好租， 想让租客分担就比较不容易。 尤其华人不乐意分租给洋人。跟洋人租客打交道有时候也的确头疼。毕竟文化不一样，而且洋人交租也不比华人孩子稳定。就只能选择华人区了。

ahom

都说广东人有财商，其实跟他们接触后，他们会说只是依靠常识做判断而已，比如选择靠近MALL的旧房子还是远一点的新房子，他们会选择靠近MALL的旧房子。
刚刚建好罗湖商业城的时候，做顾问的老板每次都说你问问看，有几个人会在这消费。他认为这地方就是所谓的急水，急水不入门。过了几年，罗湖商业城旺起来了，电视台采访那些商户，那些广东商户一致说，这里人流多啊。
你看，这就是依据常识做的判断。这个常识就是人流。

jimmyarch

楼主继续

richardzha

一直以为Brisbane的卫星城是Ipswich和Logan. 原来Garden City是卫星城。

xdhym

好文，收藏

飞飞

Indooroopilly 离city似乎没10公里那么远。另外那购物中心也不算大，big w都没有的。

空心菜

正在看房子，楼主分析得非常好。我个人喜欢西北区，呵呵

G2811

谢谢分享！继续！

fillercreator

楼主分析的不错，华人区的价格确实被炒起来了，不过考虑到大部分第一代移民自住考虑全家需要尤其是老人，生活圈子在华人区确实要方便不少。

mysee

好贴顶起！希望楼主继续分享经验。

八月的新娘

预算一步一步往上涨啊。。。