买投资房的经历（买二手房还是楼花）

liveinmelbourne

    我30多岁来到墨尔本，至今好几年过去了。期间贷款买了一套自住房。以前在国内时，我在小城市居住，收入低，底子薄，没什么家底。从国内大城市来的人，好歹都有些家底。起码，北京上海的房子一卖，基本可以在墨尔本买一套房。来这里以后，随着年龄的增长，逐渐开始考虑以后养老的问题。虽然现在有Full time的工作，但毕竟是从30多岁才开始，等退休后，不见得有多少super。而且，经营super的公司可能还会把super赔了。自己也不知能不能工作到退休年龄67岁。靠政府的养老金，实在太可怜了。那点钱，只能维持基本的温饱。想吃好点可能都不够。唉，生活真不容易啊。

    我也考虑过其他投资方式。股票外汇贵金属投资，没那本事，风险太大（以前在国内赔惨了，吓怕了）。做生意，不会，没经验。想来想去，只有买投资房。我想，既然银行敢给客户贷款买房，银行肯定认为买房风险小。后来又查了些资料，政府预测，2060年以后，墨尔本人口将达到800万（http://www.melbourne.org.au/cms-policy/melbourne-beyond-5-million）。既然是这种趋势，那未来住房肯定短缺，房价应该还会大涨。

    既然考虑买投资房，就涉及到买什么房。我已经贷款买了一套自住房，资金和贷款能力有限。买house很吃力。尽管好多人说house升值比公寓要快。我在网上调查了一翻。发现，在以前，house价格果然比公寓长得快一些（根据统计数据，1985-2013期间，house平均价格上涨5.5倍，apartment和unit价格上涨了5.3倍）。但两者相差并不多。因为公寓的租金回报要好过house，对我来说这很重要。我可以投入很少的钱去拿住房子。house租金回报要少，每月投入较多，压力比较大。还有，长期持有，算下来虽然house增值快一些，但算上每年投入的利息和维护费用(旧房子的维护费用也不少）等，也不见得比公寓好多少。基于这个想法，我决定买公寓房。

    决定了买公寓房，又面临一个问题是，买二手公寓还是楼花。二手公寓的好处是，看得见实物。是什么样，就是什么样。楼花的是期房，眼下看不到。施工时可能会有所改动，5%的变化是合法的。楼花的优势在于，可以折旧抵税，印花税上也能省下一笔钱。对于像我这样家底薄的人，楼花的诱惑力还是很大的。租金加上退税减去物业管理等费用，以后基本不用再往里投钱了。这样，我没有什么压力，就可以长期持有，等着退休前卖了就行。买楼花还有一个风险。就是银行对房子的评估。比如一套40万的公寓，你准备20%的首付8万，指望银行贷款32万。你和开发商签了合同，交了10%定金4万。当房子开工时（可能几个月或一年以后），正赶上房价下跌，银行评估房价只有38万。那银行只贷给你38万的80%,30.4万。这样，你就需要自己多准备1.6万。或者，提高贷款额度，超过80%。这样要多交一点保险费。所以，如果买楼花，在签合同之前，一定要把房价和附近相似公寓的房价作比较，不要买贵了。还有，尽量在房地产行情在上升通道时买房。

    既然是投资，就要有风险。天上不会掉馅饼。比较下来，楼花风险稍大，但收益也大一些。并且，房价的长期趋势是上涨的。也就是说，被银行低估的机会并不多。买房时，尽量找有历史长，有实力的公司，多比较周围的房价。自己工作做到了，风险就更小了。

    买之前，对自己要买的房子做个估算，年租金+折旧退税-银行利息-物业管理等费用。如果结果是负数，也就是说你还需要往里投钱，这样还能再退一些税。随着时间推移，租金会越来越高，现在需要投钱，以后就会是正现金流。那样，不仅没了负担，还会有一些收入。如果你打算买house，一样需要计算一下，每年需要往里投多少钱。既然是投资，就要有清晰的头脑，不能弄得稀里糊涂的。你要自己弄清楚细节，不要受朋友影响。经常听人说“听朋友说了，什么样的房子怎么怎么不好”。如果你想听建议，尽量去找买过投资房（既买过house也买过楼花的最理想），并且投资成功的人。而不要去听那些没有投资，或投资失败的人。


    最终，我花了43万买了一套楼花（具体我就不说了，以免有做广告之嫌）。在交了定金后，房屋图纸有过改动。没想到竟然多出来几平方米。贷款时，银行评估的房价比实际多出一小点。总算一切顺利。现在房子还在施工中。如果以后有什么变化，我再更新帖子。

    当然，我的观点不是适合所有的人，只适合那些资金有限，并且想得到较好的投资回报率的人。如果你是大款（起码不用担心养老问题），那就不用考虑这些了，想买什么就买什么，算来算去多费心啊。如果你非常保守，一点风险也不愿意承担。那最好不要投资，干脆就把钱存银行，也不用担惊受怕了。不过随着物价上涨，货币贬值，存款也会变得越来越少。

周星星1832

谢谢分享

JunJun2013

楼主说得很对。我也觉得应该有一套自住，一套投资。

liveinmelbourne

JunJun2013 发表于 24-7-2013 11:34

                               
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楼主说得很对。我也觉得应该有一套自住，一套投资。

是啊。还想多买，可惜没钱了。

planetkeeper

墨尔本就是好啊，city的楼花也才43W

liveinmelbourne

planetkeeper 发表于 24-7-2013 13:04

                               
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墨尔本就是好啊，city的楼花也才43W

贵的也很贵，买不起啊。只能找便宜的。

lmf025

谢谢分享啊，说得很好。学习了

yyb2222

楼主的投资理念不错，

ingeer

city 的楼花？？ 这个是给境外投资者准备的。。 出租率不高，管理费贵。。

helensvale

hothuang

谢谢分享！

cynthiawu

墨尔本city的公寓太多了，升值能力差