买房人物分析之Agent

melnotes

本屌丝登陆8个月内，经历了租房，找工作，买车，学车，买房等杂事，犯了不少错误，但是最后都有惊无险，
欢迎添加   sina微博@墨尔本的那些事儿 + 微信 MelNotes， 我将陆续发一些关于移民办理，找工作，医疗福利，买房买车等等生活话话题，希望对打算移民以及在澳洲生活的人有一点帮助，避免犯相同的错误。如果你有什么问题，也可以@ 或私信我，我尽力解答


-------------- 正文------

Agent
天下乌鸦一般黑，原以为只有北京的中介流氓，其实澳洲的中介是懂法律的流氓，更可怕。
Agent这个角色就是一流氓，他们可以乱说瞎说，但是不负任何责任。他们从Vendor出拿佣金，全部偏向于Vendor。
对于华人Agent，不要抱太多的幻想，最好把他们当做会中文的鬼佬Agent。他们不会为了帮助华人而损害自己的利益。[23]
Agent的目的是让你出更高的价，出unconditional的offer，尽快的settle，这样他们就能在最短的时间内完成任务拿到佣金。所以他们经常鬼话连篇：

什么时候做inspection
Agent说：“Inspection最好在finance pre-approval之后在做，不然你做了inspection，但是finance没有下来，那你做 inspection的钱就白花了”
初想有道理，但是仔细一想，其实他是忽悠你的。如果Contract of sale的special condition添加了如下内容，那么你必须在7天之内（没有说7个工作日）出示报告。而finance pre-approval很有可能超过7天，那么等到你拿到pre-approval之后，这个subject to inspection早已经过期了。
if the pest report shows active white ant(termite) and/or borer infestation in the building hereby sold, the purchaser may end this contract but only if the purchaser servers written notice to the vendors agent or solicitor together with a copy of report within 7 days of vendor signing this contract.
要不要做Inspection
Agent 说：“根本就没有必要做pest inspection，因为前后院根本就没有树木，而白蚁只是在树多的地方出现” [13]
Pest & building inspection是绝对要做的, 因为就算是专家都很难发现白蚁的踪迹, 通常只有当地板被蛀空的时候才能发现. 在MEL的话, 特别要注意YARRA RIVER BASIN一带, 有许多白蚁出没. 白蚁喜欢潮湿阴暗的地方, 所以特别要注意SUBFLOOR的VENTILATION, 尽量选多SUBFLOOR高, 多VENT, 和比较干燥的, 这样有白蚁的几率会比较少. 如果SUBFLOOR比较湿, 有时还得加太阳能风扇来加速空气流通. 白蚁挖的地下隧道可以延伸至数十米, 不能小看. 中介就怕你看了PEST & BUILDING REPORT之后再横生枝节, 所以故意让你觉得那是多此一举, 让他把CLAUSE: SUBJECT TO SATISFACTION OF BUILDING & PEST写下去, 否则只管WALK AWAY~这是我的个人意见.
Private Sale公开当前最高Offer价格
在Private sale，有些不正规的中介会用其他offer的价格来压你出更高的价格。比如你出了$450K, 他有可能会说：“so far we are looking for offer above $480k…”
任何时候都要有自己一个心理价位，以免被Agent牵着鼻子走，因为除了Agent自己，鬼也不知道有没有其他的offer。很有可能Agent只收到你的Offer，然后隔几分钟给你打个电话，说现在最高价已经$500K啦。
有人说中介没有必要这么骗人，因为成加价多$50K，对他们的佣金没有太多的贡献，而且Agent有可能把潜在的买家吓跑。这个也有一些道理，但是Agent也有办法把放弃竞价的buyer争取回来。比如他们会说：“Although we have higher Offer,  vendor would like to sold this property to a Chinese”, 或者“ Since your offer is unconditional, vendor would like to accept your offer, although we have higher Offer, Congratulation, you are really lucky…”
是否需要Cooling-Off period，是否需要Special condition
Private sale house，Agent 说：“如果不要cooling-off period或则不加special condition，那么你有可能买上这个房子”[24]
加不加special condition，在前面也提过，完全是一种博弈。个人觉得天涯无处不芳草，蒙着眼睛和一个奇葩结婚，还不如再单身一年半载找个逞心如意的。结婚有可能一辈子的事情，买房也可能是一辈子的事情。不要冲动，不要鲁莽行事。
口头答应的内容和Contract of sale的内容不一致
Buyer和说这个Offer subject to special condition: finance，building inspection和pest inspection。中介没有用笔写，而是在Contract of sale 的Special Condition上贴了一张条子，然后让买家横跨贴上去的那张字条签字，Buyer没有细看，等到Inspection report出问题了之后，再回去看Contract of sale，居然发现没有subject to finance。[21]
一般买家去Agent Office出offer时，都不太清楚在VIC Offer就是单方合同，顿时就慌乱了，而且以前从来没有见过Contract of sale，信息量太多，Agent也不会给你多少时间好好看，一个劲的Push你签名。所以导致贴上去的Special condition也没有仔细看清楚。很有可能等到inspection发现了白蚁，想终止Contract of sale时，才发现上面根本就没有Subject to pest inspection一项。
睁眼说瞎话
“没想到原来DOMAIN和广告纸HANDOUT上白纸黑字写的那些STATA FEE什么的数据都可以是错的，原来中介面对面，讲给我的其它房子的信息也可以是假的，只是为了让我对现在这个房子出个她高兴的价格，打击同时在卖的其它房子。更没想到， 我会是为这些谎言和虚假唯一付出代价的人”
虽然中介入行都要宣誓遵守moral code，不能提供虚假信息，但是口说无凭，这也是没办法的事。如果真是严重误导，那至少应该到中介公司去理论，去他们headquarter投诉，或者找律师问问，或者拿consumer affair威胁他们。说到底中介是生意人，不是你朋友，绝对不能可以100%相信他。

[ 本帖最后由 melnotes 于 13-5-2013 13:34 编辑 ]

周星星1832

自己一定要做功课，谢谢分享

老鼠爱上猫

看来每个州差别还是蛮大的。西澳买房没有冷静期。我所见过的合同，finance条款都是直接印在标准合同上的，有些也会准备好building和pest inspection的标准条款，只需要填写几个截止日期就可以了。

不过仔细看完合同所有条款才签字，是绝对必要的。所有东西都要白纸黑字，省得以后有纠纷没有依据。

笨笨永闯天涯

全部都过关后，，，，还担心 settlement date settle不了   买房子不省心吖

Greenhouse

好贴，一定要回

自由自在

我的Broker让我在Pre-approval 之前不能付定金
从LZ的信息看，似乎付定金可以在Pre-approval之前，一般采用哪个流程比较好？
1，自己看房Search中意的房子
2，找Solicitor看合同
3，付定金
4，专业Inspection
5，finance pre-approval
6，签售房合同
7，签贷款合同
8，Settlement
是这个次序吗？