投资房Refinance的问题

Wangx813

请专业人士回答，这种情况可以达到预想的避税目的么？
第一个房子作为自住房（贷款，交了20%首期，5年只付利息），自己住了1年，购买了第二个房子（也是贷款，在同一家银行），同时把第一个房子转成投资房。但是不爽第一个房子里放着20%的首期，影响negative gearing的效率。
问可不可以通过refinance，把第一个房子的20%首期用来还第二个房子贷款，这样两个贷款总利息不变，但是第一个房子交的利息变多，从而达到利用negative gearing多退税的目的？
我的broker说refinance可以做，但是不确定ATO会不会有异议，因为她认为这是从投资里面拿钱出来用于自用目的。

thewall

看不懂，从来没这个脑子去想这些复杂的事情

帮你顶

thomasyuan

理论上就是这样的。因为purpose test的结果就是你贷款用来自住

资料盒

您的broker是对的.

Wangx813

多谢，那是不是永远都不可能把第一个房子的首付利用（negative gearing）出来了。除非把第一个房子卖了，重新买一个投资房？？

实际上我还没有为第一个房子claim过negative gearing（马上要开始的报税会是第一次），可不可以我先refinance，然后再申报？

妮南

好像是你买2套房的贷款都是以第一套房为名贷款，相当于第二套房子没有债务，然后搬出第一套房。这样第一套房成了税务上的投资房。不知道对不对？

你现在是以两套房子向银行抵押？如果是，就会影响负扣税，也可能不能享受负扣税。

[ 本帖最后由 妮南 于 13-7-2012 16:33 编辑 ]

luyangcy

据我找的broker说是可以做的，做一个split loan，投资贷100%，refininace出来的钱全放自住offset里。broker也没跟我提ATO的事。。。。

Wangx813

不是的，我两个房子都有贷款。我做第二套贷款的时候没有碰第一套的贷款。我觉得这种情况挺普遍的。
为什么两套房子贷款就不能负扣税呢？

妮南

原来如此，那应该没有什么顾虑了。我指的是另一种情况，比如两套房子都一起去银行抵押，重新贷款时两套是连在一起的。

若第一套房子与第二套房子在财务上没有关联，你可以选择任何一套房子做为投资房的。只不过，你是指第一套房子因为有着20%的首付款在里面，相对能享受到的负扣税就可能减少些。你想拿出这笔钱，让每一个套房的银行利息支出多了些，就可以抵掉更多的收入了。Broker说得是有道理的。

koala

銀行不可能同意你的第一个房 零 首付， 所以 refinance不可能把第一个房子的20%首付取出来。这个20%的首付对于一般贷款是必须的。我的理解是如果你的房子增值了，增值的部分可以refiance出来干其它用。 比如你第一个房买的时候 50 万，首付10万，贷40万。 现在值60万了，仍按80%贷款比例，你应该可以银行贷款 60x 80% = 48万 。那么通过refinance，你就可以比目前多贷 48-40 = 8 万，这个8万块钱你干啥都行。