小议贷款利率的选择 - 固定还是浮动

Zhengtao

这个话题不小，我在想如果要全部讲清楚，很容易就变成写书了。不过有不少TZ都在问，我也还是不要再偷懒。需要事先申明的是：以下属于个人经验，请不要作为个人建议。
同时我也选了一个我认为是最简单的方法来解释，就是用我自己的例子来说明，相信这样会简单易懂些。希望能够抛砖引玉。

我选择了使用浮动利率，而且在短期内没有把贷款转成固定的打算，基于以下的理由。

第一，也是最重要的一点，我倾向浮动利率的灵活性

浮动利率可以无限制多还款，固定每年限制还款额，以我们银行为例，每年只能往固定利率里面多还$5000块。这样子对支付的利息会有直接影响。

举例说明：如果贷款=30W，利率浮动，然后手头有5W块，那么可以直接存到贷款里面，减低贷款的Balance到25W。贷款利息计算是以贷款的Balance也就是25W算。所以可以一下节省5W块的利息。而如果是固定利率，那么一年只能多存5千。就算利息上涨，省下来的利息还是可能更多。

当然，这个要看每个家庭的存款能力，是否能够有大量的余钱存到贷款里面。或者是否国内将来会有大金额的资金补过来。
别忘了，存在浮动利率里面的钱，随时可以取出来。所以我看来，选择浮动利率，就是选择了灵活。


第二，我综合衡量风险，认为利息上涨对我的影响不大。

这个跟每个家庭的风险承受能力有关。选择固定，还是浮动，其实是在衡量风险。那么风险包括：利息上涨的可能性，利息上涨的幅度高低，家庭的收入情况（单收入还是双收入），工作的稳定性，工资上涨的幅度，家庭成员是否会添加（比如是否会马上有孩子，有的话，有几个），如果利息上涨超过预料，是否有补救措施，如果买的是投资房，房租收入是否会有困难，等的。

经过衡量。我认为，我的工资，每年都会上涨；我LP不需要我担心；没有小孩，开销较小；
同时我认为利息就算上涨，也会在我能够承受的幅度之内。


第三，比较市面上的产品，觉得还是浮动较好。

举例说明，我们行目前的浮动最低能够做到5.02% （两年特价产品），而两年的固定利率目前是7.49%。差了2.47个百分点。而我认为两年内涨这么多的可能性偏小。
这个纯粹属于估计，甚至更类似于赌博。而且综合上面的因素，算上浮动利率的灵活性，以及我自己的风险承受能力。我更倾向于浮动。

这么说，好像把固定说得一无是处。其实固定的存在自然有它的道理。
如果借款比例偏大，或者买投资房，固定利率还是很受欢迎。因为每个月的还款额相差无几，可以更好的控制现金的出入。如果能够在市面上shopping到一个不错的产品，可以省不少心，睡个安稳觉。

TIPS：下决定之前，功课一定要做足，各个银行网站都有产品的说明，这个TZ里面也有很多专家，可以借鉴他们的经验。
最重要的原则 – 自己觉得合适那就是合适的。别人的意见做参考，最终自己做决定。

同时大家有什么看法，也欢迎一起讨论讨论了。

aareon

最大的分别是如果一般你一年除了本金跟利息还要多还很多进去的话（一般中国人有钱就丢进去），固定利率一般一年还款有max limited，这点是最不合适的。

枫林

谢谢lz详细的解释，对大家都有帮助的。如果为了降低风险，按比例选择固定和浮动利率，比如55开，不知这样好不好？

flying88

能否请LZ详细介绍一下Rate Tracker，我比较感兴趣，都有些事么费用？需要什么条件？

eurekana

原帖由 Zhengtao 于 14-11-2009 00:48 发表

                               
登录/注册后可看大图

这个话题不小，我在想如果要全部讲清楚，很容易就变成写书了。不过有不少TZ都在问，我也还是不要再偷懒。需要事先申明的是：以下属于个人经验，请不要作为个人建议。
同时我也选了一个我认为是最简单的方法来解释， ...

请问楼上是西澳银行工作人员吗？

liwus

原帖由 eurekana 于 14-11-2009 22:53 发表

                               
登录/注册后可看大图

请问楼上是西澳银行工作人员吗？

答案就在楼主这篇帖子里，慢慢看吧。。。

http://www.freeoz.org/bbs/thread-856470-1-1.html

不接电话

同感. 所以我也是选浮动利率.

橄榄枝

请问LZ,目前BANKWEST的浮动利率是多少?

Zhengtao

目前的Rate Tracker还是 5.27%。不过会涨上去了，因为Westpac涨了0.45%。
其他银行肯定会跟进，就看跟多少。

maqianyi

美国可以30年FIXED在4。5%的利率。
澳大利亚的利率我看了看好象固定都是3年5年的固定？过了这个期间呢？就浮动了吗？
完全相同的事情，绝对可以有完全不同的看法和结论。
我选择固定利率并且最好是interest only 的mortgage loan.而且贷款周期越长越好。

[ 本帖最后由 maqianyi 于 4-12-2009 00:05 编辑 ]

xyouc

处于利息上涨周期的话，固定利率还是有很大市场的。

cello

3年前我用了固定利率，居然结果是赚了，这我并没有想到，因为我的理论是银行总比我会算，他们请精算师算出来的固定利率，应该不会对他们很不利。

这个理论我还是相信，不过人也有算不准的时候，而且不少。可是我算不准的几率还是比人家专业人士的几率大。

所以现在我用的是浮动的，我也是觉得这个比较灵活。

对于固定利率，我的观点是相当于买保险。买保险的人并不希望靠保险赚钱，只是希望就算让保险公司赚一点，自己能安心睡好觉。所以买了固定利率的，也不必盼着利息暴升，那其实和买了保险就希望自己出事是一样的。利率就算没升到让你赚的程度，其实你已经享受了不用担惊受怕，无视RBA开会结果，那就已经实现使用固定利率的目的了。

aareon

还是这句话，看你的还款是怎么样的，如果不多还很多的话，ｆｉｘ是个不错的选择，否则就算ｆｉｘ了也没多好。。还款有额度限制。

jongmi

固定最后算下来能好过浮动的机率并不高，更何况失去了浮动的灵活性，唉，还是守着浮动过日子吧，哪怕rba开一次会就心跳一次

ddwwhhkk

感谢楼主的分享，楼主真是大好人啊，我有个问题，你说到
“别忘了，存在浮动利率里面的钱，随时可以取出来。所以我看来，选择浮动利率，就是选择了灵活。”
这个取的是所有还的本金吗？还是多还的本金？取出来要其他费用吗？谢谢

琪琪

在经济周期的底部,选择FIXED产品,因为这也是利率低的时候,
但作为普通人,我们都不是神仙,
即使固定利率在5%左右的时候，
担心经济难短期复苏的仍有人在，
永远在最低处FIXED,不是多数。

现在的市场固定利率大都高于浮动2%左右，
此时选择固定不是个最好的选择。
RBA再加息多几次，现在选择的固定产品才能显现好处。
而得到这好处之前，我们必须持续的付出高利息。

最好的FIXED时期，已经过去。
如果现在一定要选择固定产品，
可以50%FIX+50%VARIABLE。