关于投资房抵税的疑问

大白兔

刚才看到有移友的帖子提到投资房抵税的问题，如果首次购买小房子自住，日后条
件好了买大房子自住，想把前一个小房子出租即作为投资房，那么这个以前是自住
的小房子现在能不能算投资房来抵税呢？

wwwh

这个问题在投资和会计术语上叫“Negative Gearing”，当然另外一个方面就叫做“Positive Grearing”。

简单来说，如果你的房租Rent可以还清你的贷款，你的房子就是“Positive Gearing"的，这时你不仅不能退税，而且还要交税。但另一个方面如果你的Rent还不清你的贷款，你的投资就会出现一个”损失“，我们叫它“Loss”，这时候就可以将这个“Loss”从你的收入里扣除，从而产生减税的效果。例如，如果你的一年的Loss达到$10,000，而你的收入为$50，000，这样一减，你的收入就成了$40，000，你只按4万元缴税就行了。

还有一个概念叫做“Capital Gains Tax”，很多人都有误解，以为所有卖掉的房子都要交30％的税。其实这个“Capital Gains Tax”，也是收入税。例如上面的例子，如果你卖掉了房子获利$100，000，这时就要加到你的收入里，你的收入就成了$150，000，如果在买房的第一年里出售房产就按15万元收入缴税，一年后按获利的50％上税（＋$50，000）。

如果你原来的旧房没有或只有很少的贷款，你是很难获得退税好处的，只有一些维修和重新装修的费用可以退税，但那也是你自己包里的钱。如果你要咨询一些会计师，他会建议你将房子卖掉。

关于Negative Gearing：http://www.dest.gov.au

6.5.1 Introduction to negative gearing
An applicant or their partner who reduces their taxable income by claiming a loss against rental property or a passive income earning investment will have to add back the value of the deduction (commonly known as negative gearing) for AIC purposes.

These deductions are to be self-declared at the time of application, by the applicant and, where applicable, his/her partner.

Investment and rental property losses flowing through to the individual(s) from investments or rental property owned in a trust or company are not taken into account for AIC income testing.

Any substantial changes in taxable income deductions from negative gearing, may warrant reassessment because of the effect on current or reverse current income.

[Return to Top]
6.5.2 Definition of rental property
For the purposes of AIC ‘rental property’ owned by an individual person includes:

a house, home unit or flat;
a room in a house, home unit or flat;
an on-site caravan;
a house-boat;
overseas rental property; or
any other similar rental property.
[Return to Top]
6.5.3 Definition of passive income earning investment
For the purposes of AIC a ‘passive income earning investment’ is an investment where the person spends less than 17.5 hours, on average, each week working on that investment.

[Return to Top]
6.5.4 Valuing rental property losses (negative gearing)
Only the amount allowed as a taxable income deduction claimed by the relevant taxpayer (ie the applicant or partner), will be added to their income for AIC purposes. For example: a relevant person's taxable income may be reduced by $4,000 in share investment losses (negative gearing) - this amount will be added to that person's income for AIC purposes.

[Return to Top]
6.5.5 Self declaration
The applicant or his or her partner is required to self-declare on the claim form, the net amount of negative gearing claimed against other taxable income in their individual or partnership income tax return.

[Return to Top]
6.5.6 Compliance
The Centrelink Debt Recovery Unit will conduct compliance checks with the Australian Taxation Office (ATO).

[ 本帖最后由 wwwh 于 28-5-2007 14:31 编辑 ]

大白兔

谢谢专家的解释！就是说，虽然这个旧房曾经是自住房，但是在有其他的自住房后如果旧房仍有贷款就可以把它当投资房抵税咯？

wwwh

应该说是你要出租的旧房子本身有没有贷款，或者你还有其他的投资房产还在负扣税，你不能把自住房的贷款算到这个房子上面。

还有关于是否可以推税或该怎样退税的问题，建议像懂得房产投资的会计师咨询，这不是我的强项，我只知道一点皮包。

作为房产投资，澳洲有很多好东西，其一就是刚才提到的“Negative Gearing”，另外还有你可以向银行要求做个Refinance，可以将你房子的Equity贷出来。例如你贷了10万元的款，而你的房子值20万，那差额也叫Equity的10万元就可以做Refinance，大概可以再贷到6－7万左右。另外一个好处就是可以还钱时可以只还利息不还本钱（Interest Only），你的贷款压力会更小一些，这在中国的银行是很难做到的。

关于贷款的问题建议向银行或懂得房产投资的贷款经理人咨询。

祝你买房成功！

[ 本帖最后由 wwwh 于 28-5-2007 14:55 编辑 ]

青山

可以把旧房做再贷款，投入到自住的新房里边吧？
这样旧房贷款额高了，也就可能可以扣税了。

[ 本帖最后由 青山 于 28-5-2007 15:35 编辑 ]

wwwh

原帖由 青山 于 28-5-2007 15:04 发表
可以把旧房做再贷款，投入到自住的新房里边吧？
这样旧房贷款额高了，也就可能可以扣税了。

这种做法从银行等借贷机构方面来说是绝对没有问题的，关键的问题是澳洲的税务局ATO会找你麻烦－－因为你贷款的钱是用来买自住房的，而并不是投资。如果不信，你可以试一试，税务局的处罚是什么样的结果。

其实对于这个也有其他合理合法的做法，但属于个人技巧，请向有关税务会计和专业人士请教，恕不告知。

税局网站：
http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=21&H21
http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=21&H21

看了官网的文章大家都会头大的！



[ 本帖最后由 wwwh 于 28-5-2007 16:41 编辑 ]