对于一个投资房回报案例的分析

davad

http://haiwai.house.sina.com.cn/News/8956

原文：
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举个简单的老赖和小赖在澳大利亚购买房产时的例子，方便大家理解：

　　老赖和小赖是同事，老赖比小赖大一岁，都准备在澳大利亚购买房产。这两个例子给投资者如何在澳大利亚购买房产提供了一定的指南意义。

　　老赖准备以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的Vogue作为自住房，贷款90%，加上各样的税费大概每星期要从口袋里掏出$450(以下都以澳币计算)来养这个房子，在未来的10年甚至更长，每个星期都要拿出同样的钱，对于老赖这样的工薪阶层，这是一个不小的压力。而且它会让老赖的财务状况套住至少5~10年，随着时间推移老赖要成家立业，要“传宗接代”又带来更多支出，然后自住房还在继续要求老赖每星期拿出$450，并且不带来任何回报。十年后，老赖仍然是一套房子继续当着房奴。好的是，房价变成80万，除去贷款40*90%=36万，其他费用暂不考虑，老赖净资产是80-36=44万。

　　小赖买的是投资房，也是以精明的眼光选择以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的Vogue，贷款90%：小赖每周付出$450，如果租金市场不景气，每周只能以$400(租金回报)出租，因为是投资房付出高于回报，因此每星期国税局还能向小赖退税大概$50。这样小赖的养房成本只是$0。如果租金市场景气，那么每周也能有一定租金进账，另外Vogue的地段好，每年租金稳定上涨，一年后每个星期还有小的进帐，过2、3年后加工资一起存下些钱，小赖又以同样的方式买第二套投资房。

　　十年小赖就这样购入四套投资房，购入价分别是40、50、60、70万，房价最后变成80万，除去贷款40*90%=36万，其他费用暂不考虑，小赖第一个房子赚80-40*90%=44万；第二个房子赚80-50*90%=35万；第三个房子赚80-60*90%=26万；第四个房子赚80-70*90%=17万。一共小赖净资产是44+35+26+17=122万。而且在这十年中，4个房子中他挑一个自己最喜欢的，自己搬进去成为自住房。小赖再把一套房子卖掉，赚的钱付清自住房的贷款。钱从一套房子转到另一套房子，净资产不变。

　　澳大利亚购买房产总结：

　　十年后，老赖每周掏出$450养房子。拥有一套房子，净资产44万。

　　十年后，小赖不用掏钱养房子，拥有三套房子，净资产122万。


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我总结： 某些机构或者个人介绍给老百姓的投资策略是基于一个10年房产价值100%翻倍（不明说，用讲故事的道理来演绎）这样的理论，

然后推算出小赖（净资产122万）最终赚到
净资产（+）：              
                        122万              
支出（-）：
前期投入
房1投入40*10% = 4 万
房2投入50*10% = 5 万
房3投入60*10% = 6 万
房4投入70*10% = 7 万
房子增值：
房1 80-40        = 40 万
房2 80-50        = 30 万
房3 80-60        = 20 万
房4 80-70        = 10 万
122 = 4+5+6+7+40+30+20+10
其实净利润是100 = 40+30+20+10 房价10年翻番赚到的。

而老赖的情况同理（净资产44万）：
净资产（+）：              
                        44万              
支出（-）：
前期投入
房1投入40*10% = 4 万
房子增值：
房1 80-40        = 40 万
44= 4+40
其实净利润是40 = 40+0+0+0 也是 房价10年翻番赚到的。

很完美的等式基于10年房价100% 从40万涨到了80万。

以上100%如果成立：
大胆设想一下 李嘉诚投资悉尼1000亿，10年后他将坐拥悉尼了吧。世界上又多了一座 李家的城了。
李先生可以安享晚年(原本他就可以的哟)，不用劳神考虑投资什么其他的啦，这样赚钱太省心了。

结论就是如果知道房价能10年 40万到80万。
买的越多越赚。问题是我们谁也不敢下这样的结论。

漏掉一些问题：小赖同学都是投资房，他理论上还要花钱去租房10年。还有每套房子都有贷款，后边的房子理论上收入不能抵掉利息支出，这部分还是会有一笔不小的利息开支。

QWERTYASDFG

纸上谈兵，看不懂。而且写这文章的人也不会是生活在澳洲的。现在房价跌的厉害该怎么办？能看到未来的人，都不做房地产，直接买六合彩。

妮南

说起来用支付租金的钱可以付银行贷款利息，为什么不买房？
谁不知道，为什么还是有这么多傻子继续租房？
若大家都知道租房不如买房，以后买投资房不都要亏本了？

suyinsarah

很多人是因为凑不到首付吧

jpplus

漏洞太多，
1）现在租售比很低了，投资房的好处在于负扣税，也就是收入住够高才有意义。如果租金高于贷款，那么是要交税的。
2） 租房不花钱吗？ 一周500， 10年租房也是25W。房子涨一倍，房租也要涨一倍。交了房租，那里还有钱去付其他房子首付？
3）卖掉投资房不用交税的？
假设太完美：
1）房子一直涨， 不涨了，跌了怎么办？ 投资房？ 租不出去怎么办？ 遇到不交租的租客怎么办？

他乡作故乡

QWERTYASDFG 发表于 23-1-2016 10:12
纸上谈兵，看不懂。而且写这文章的人也不会是生活在澳洲的。现在房价跌的厉害该怎么办？能看到未来的人，都 ...

很赞同你的这句话：而且写这文章的人也不会是生活在澳洲的
拥有房子期间除了银行利息外还有很多项开支的，不生活在澳洲的人不懂
大家都明白的

davad

大家习惯性的拿过去经验来预测未来。最近也想投资一套,想做些功课,网上找到这篇文章分析为何买投资房。抛砖引玉。总结下来,投资房是否能达到投资目的,不一而论, 每家情况不同,每年经济形势不同,国家政策有变,国家利益博弈,......哪一条都会造成房价的变化。所以是

我的霍巴特

呵呵。。

Jessejob

呵呵呵呵

缠人一道

楼主算小赖的投资成本的时候算错了吧。小赖的退税额是每周50，但是拿到手里退出的税能有多少呢？所以小赖的投资成本还是很高的。很多人都被这种错误信息给蒙蔽了。

davad

有道理。我看的不仔细,理不辩不明。不下功夫研究一下还真不行呀

levine

最近好像卖房中介不上来了，上来给大家讲讲投资常识也不错呀.

Geothite

一上来就错了，懒得往下看，一个买自住房，一个买了投资房，那他自己住哪里？租房子住不花钱了？还有退税了养房成本是零，负扣税只是让你少贴钱而已，不贴钱哪来的负扣税？