八招助你进军房产开发市场

周星星1832

不断上扬的房价正在吸引着投资者重回房市，而且很多人都盯上了通过开发房产挣取更多的钞票。开发房产当然比简单的购买投资房要赚钱得多，但是，高回报就通常都伴随着高风险。对于新手来说，这里面也存在着更多的潜在陷阱，需要掌握的知识也非常之多。但是，只要你能做好周详的规划和考量，赔钱的几率就会大大降低。

　　当前绝大多数州府城市的房价都仍低于三年前的峰值，利率也非常地低，因此，普通收入的家庭也能负担得起房产开发，这就是说，你有至少5－10万元的闲置资金，而且除此之外还有其他的固定收入，因为房产开发的周期要比购买投资房长，通常得准备2年的开发时间。

　　要想尽可能地减少投资失误的几率，至关重要的第一步是要做好调研——所谓好的开始是成功的一半。调研应从市府政策开始。每一个市府都有一套开发案审批流程和规划，它们将概述一系列与开发相关的规定，比如最低的开发地块规模，临街面的最低值等等。

　　潜在开发者还得调查价格，知道一处地产的价值。长期的投资者可能一时为一处地产支付了过高的成本，但只要他/她持有这处房产达10－15年，他/她就依旧是赢家。而对于那些想要获得更快速回报的投资者而言，他们可能就没有那么多的机会弥补错误了。

　　因此，与建造商达成一份固定价格的合同，并要求他们保证竣工的时间也很重要。在开发过程中，时间就是金钱。开发的时间拖得越久，你的持有成本就越高。这也就要求你一旦签订了合同就不要随便更改计划。

　　最好能假设三个情境：最糟、最好和最有可能的情况。同时你得将开发项目的毛利设在20％。

　　当然，如果你的资金并不充足，无法支撑很长时间的话，那么，最好从翻新房产开始。翻新房产须耗费的时间更短，同时它也会让你学会如何精打细算，知道如何与建造商和银行打交道。

　　罗马不是一天建成的，切不可贪多求快，因此最好从小型项目开始。在头两、三个开发案中，你能学到的东西是最多的，但它的代价却也可能远远超出你的预料。

　　此外须注意的一点是，古往今来，最成功的商人都是发周期性的财。这即是说，要知道买低卖高，而不是等到市场上涨时，才一头扎进去。如果你溢价买进一处地产，那么你未来靠它生财的可能性就会缩小。记住这样一条原则：确保你的钱在购买地产之时就已经升值，而不是等到销售时。而这条原则再次强调了调研的重要性：你必须按照当前的物价对所有的开支——包括拆毁、细分地块——进行可行性研究，而不是拿未来的价格做衡量标准。

　　最后，如果你不是一个爱冒险的人，那么奉劝你别碰房产开发这行当。

　　8撇步助你成功开发房产：

　　1.在查看地块之前，弄清楚自已的财务状况，并获取相关人员的意见，包括房产中介、律师、建筑师和开发经理。

　　2.核查当地市府对于开发的规定，心里有个数。

　　3.所购买的地块应当让你有利可图。

　　4.获取开发许可——这或许需要好几个月的时间。

　　5.准备好设计图，之后你才能拿到一份营建许可。

　　6.从建造商和结算账务人员处获取营建期所需的开支信息。

　　7.接下来就是通常持续7－12个月的建造阶段。

　　8.在竣工后，这个项目要么进行再融资后租赁出去，要么销售出去。

　　PS.在开始之前，一定要制定好备选方案。

　　来源：Metropole Property Strategists

　　本文摘译自作者、房产开发商、大学讲师Peter Koulizos， Metropole Property Strategists的首席执行官Michael Yardney，

SOL Results的Stan Kontos刊于www.news.com.au的文

MICHELLE07

你得将开发项目的毛利设在20％
20％就是高风险行业可持续发展的利润率

我只能说，国内那些24％，30％，40％以上的的融资，is not sustainable, even it's legal

Feng616

毛利指的是什么，成本是买地加建房费用，然后卖出的价格减去成本？

Sydneyman

谢谢 星星，多交流

chu4

MICHELLE07 发表于 15-1-2014 10:02

                               
登录/注册后可看大图

你得将开发项目的毛利设在20％
20％就是高风险行业可持续发展的利润率

但习惯了国内暴利的来这边让他可持续发展会很难受。

chu4

再说国内哪有神马合不合规，看你门路多大罢了。这边都有一些神规定何况国内。

MICHELLE07

chu4 发表于 3-2-2014 08:49

                               
登录/注册后可看大图

再说国内哪有神马合不合规，看你门路多大罢了。这边都有一些神规定何况国内。

嗯，国内 money-oriented 比较严重

你准备进军澳洲房地产啦？

Sydneyman

why not ?