快settle了，关于final inspection之前的一些需要解决的问题

saltlake98

11月中旬就要settle了，和中介定好近期去做final inspection.  有几个问题请教下大家：

我买的是unit,带租约，要到明年5月才能入住。  签好合同后，因为是subject to pest，并且认识里面的租户，所以检查白蚁那天我又去房子看了看。 发现bathroom的窗子用钥匙也打不开（所有窗都是一把钥匙就可以打开的，只有这个拧不动）。厨房水龙头漏水（租户说当初租房子的时候就有点漏，给中介发了信，但一直没来修。他们自己觉得问题不大，水费好像也没有增加，就没再要求。  我马上和中介说了这两个问题。 中介同意可以在settle之前修好，而且有中介的短信为证。
但最近再联系，并且通过过户师沟通，对方律师说房主买房子的时候就没有BATHROOM的钥匙，他们自己也从未开过窗子。 不理睬这个事情。 我的过户师也说这是小事情，会让对方觉得我们很烦，不想再争取了。

想问下大家，这个难道不是合理要求吗？ 而且中介当时也答应修理好的。 而且BATHROOM的窗子能否开启通风也是很重要的居住条件之一呀。 到底房子里哪些设施是合同里虽然没有明确附加的，但也需要运转正常的呢？   

另外，好像觉得final inspection就是走个过场，也看不出啥问题。  有经验的朋友给些建议吧。 谢谢！

西皮二黄

窗户打不开，貌似确实不是什么大事情

关于final inspection好像听到个说法，就是去看看这个房子还在不在。。。

desiderata

unit就不用担心白蚁问题了
final inspection主要是看看合同里面打勾的附属设施是不是都在，有没有新的损坏。

philowen

个人觉得final inspection就是看看固定的东西有没有被拆走，拆走了也不能不settle，只能settle后起诉原房东。至于像水龙头这种小事，房东不修你也拿他没办法，买家手上没啥可要挟的筹码，要看房东人品咯。。

ArBen

貌似没什莫筹码，，
主要看有木有白蚁，你的不适用

channel1016

我记得我们当时building inspection检查时发现厨房的一个水龙头有点漏水，然后后来我们自己发现了前花园浇水的两个喷头坏了（这之前我们试过，还有building inspection的那天都是好用的，不知道之后怎么坏了），另外中介当时带钥匙来的时候，所有窗户的钥匙还有laundry room通后院的门的钥匙都没拿，说是还在卖家爸爸那里（卖家搬家到syd去了），承诺我们final inspection的时候带给我们。
最后final inspection我们去检查了，厨房的水龙头修好不漏了，浇水的喷头也修好了，钥匙也都拿来试了都是好用的。

saltlake98

谢谢各位回复。 那就是说，我也没啥办法了？  窗户用钥匙打不开，该是锈住了吗？ 要买哪种润滑油？ 如果想房东说的真的没有钥匙，那要咋办？

看来最后的INSPECTION真是也没啥好看的了

saltlake98

为啥unite 不用担心白蚁呢？  我还自己花了300刀去查呢

saltlake98

是中介和房东主动修好的，还是你们final inspection之前督促律师和中介的呢？  有没有啥中间沟通的过程？  谢谢

channel1016

原帖由 saltlake98 于 27-10-2011 13:55 发表

                               
登录/注册后可看大图

是中介和房东主动修好的，还是你们final inspection之前督促律师和中介的呢？  有没有啥中间沟通的过程？  谢谢

厨房的那个漏水是building inspection的时候发现的，我们当天也去了，当时inspector在报告里说了，中介当场就表示会尽快修好
钥匙是中介带我们在房内试开门窗的时候，没有的那几把，我们就让他们找到，然后final inspection的时候给我们，中介表示没问题
前院的喷头是之后我们自己又去房子那里发现的，然后通知了中介，中介表示会尽快修好
然后中间我们没有再就这些事和中介联系，没有催促，等final inspection那天去，所有的都修好了，钥匙也带来了，门窗试了都可以打开和锁上

channel1016

btw这些事我们就没让我们的conveyancing agent和中介交流，直接就是我们自己和中介说的，至于有没有和conveyancing agent提到这些我也不记得了

saltlake98

我的那个中介很狡猾，我和他定时间，并且说final inspection要vendor或是租户参加，好告诉我具体家里各项设施的使用情况。 中介回短信说vendor无法参加，租户要上班。 就是这末简单的一句，都没有其他建议。  态度也太差了。

我的过户师倒是帮我和对方律师又争取了一些修理，虽然大都对方都不同意。

panjei

有问题就找他们解决,不解决,就不付钱,虽然是小事情,但是也该尽量争取

当然了,小事情他们应该很容易解决的,他们应该更容易让步.

channel1016

原帖由 saltlake98 于 27-10-2011 22:25 发表

                               
登录/注册后可看大图

我的那个中介很狡猾，我和他定时间，并且说final inspection要vendor或是租户参加，好告诉我具体家里各项设施的使用情况。 中介回短信说vendor无法参加，租户要上班。 就是这末简单的一句，都没有其他建议。  态度也 ...

我们的final inspection就是我们自己和卖家的中介参加的，房主没来，中介从来也没和我们说房主应该来，因为房主根本就来不了，已经搬家人到syd了，也没有租户。是中介和我详细的介绍了家里各个设施的使用方法。

saltlake98

谢谢。 我现在也是尽量争取了，不行的话不计较了。 争取在我权利的范围内最好的结果！！！

coach

原帖由 saltlake98 于 31-10-2011 09:52 发表

                               
登录/注册后可看大图

谢谢。 我现在也是尽量争取了，不行的话不计较了。 争取在我权利的范围内最好的结果！！！

樓主有這個心態最好。很多小事情﹐只要不影響結構﹐在OFFER成功後﹐很難讓前任房主整修(畢竟前任房主/租客不計較這些問題)﹐如果只是買家計較﹐可以不買/如果要買就要做好搬家後再整修的事實。不論代理中介律師﹐很多灰色小地帶是很難處理的。

筆者買屋前後也計較很多﹐但也因非結構問題﹐前任房主不修﹐只好自己後來請人修﹐雖然裝修花費不少﹐但這樣可以住的舒服/安心。畢竟人活在世上只有一次機會﹐有時必要的舒服是值得的﹐一定要好好對得起自己。

saltlake98

我们买的房子是带租约的，要到明年5月才能入住，估计这种情况FINAL INSPECTION更看不出啥名堂了。  我只是和我过户师说，让他帮我和对方律师说清楚，只要是租户在我SETTLE之前提出的修理问题都请他们用原房主的钱修好。 否则因为之前要求的没有理会，没有修好，我接手后负责花钱修理。

这个要求是合理的吧？  请楼上的朋友或有其他有经验的朋友给点建议。 谢谢

saltlake98

上面溜掉一个字，是不负责修理遗留未解决问题

coach

原帖由 saltlake98 于 1-11-2011 17:26 发表

                               
登录/注册后可看大图

我们买的房子是带租约的，要到明年5月才能入住，估计这种情况FINAL INSPECTION更看不出啥名堂了。  我只是和我过户师说，让他帮我和对方律师说清楚，只要是租户在我SETTLE之前提出的修理问题都请他们用原房主的钱修好 ...

不清楚你的SETTLEMENT的合約內容﹐如果以西澳洲的購買附帶租約的合同規定﹕一般SETTLEMENT在1/2/3個月內完成﹐完成後房子就是新房東的﹐故
1)對新房東﹕必須承擔舊房東的條款(如租客提出合理維修﹐新房東必須負責維修事務)﹔故作SETTLEMENT之前﹐FINAL INSPECTION 時/前如果新房東發現問題﹐可以提出讓舊房東維修﹔但是如果問題不設計結構等大問題﹐舊屋主可以拒絕維修﹐一切以BUILDING INSPECTION REPORT 為主﹔

題外話
2)對租客﹕如果房屋易手後租客合約仍無到期﹐租客有權住到先前合約(與原房東)規定的期限(易手的新房東無法提早趕走租客除非租客自行提出提前搬出)﹔如果當年租客並無完成書面更新合約內容(比如﹕租客先書面合約租一年﹐後來他和舊房東口頭/EMAIL更新合約的期限﹐ 或者根本在舊約到期後仍按原先條款繼續租約而尚未正式書面簽字續約期限﹐那麼這個非書面合約可幫助新房東提早搬入﹐前提是新房東必須1個月前書面告知租客搬家。

saltlake98

谢谢回复！   还是西澳的规定有利于买主。据说在西澳，不管买主是否要求，都一定有SUBJECT TO FINANCE & BUILDING REPORT， 我们维州这边都没有，我也没花钱做BUILDING REPORT。 所以不知道依据啥了。

我因为认识里面租户，所以知道有些问题是租户以前提过的但中介没修，租户觉得不太影响使用也没有坚持的。  我想这些问题就是遗留问题了，我现在要求中介把这些问题都修好。 但还在沟通中，估计也够呛。 我也写信给我过户师，说如果以后有遗留问题，我不负担修理的。
这个租户是第一年合同还没有到期呢，估计我是不太可以早搬进去了。  但我也留了半年时间入住，可以拿到7000刀首次购房补贴。

有朋友告诉我可以先SETTLE，但在DEPOSIT里留一部分维修金不给对方，这样可以继续修理，否则SETTLE后就没办法了。 而且，我也不想因为小问题提出不SETTLE，那样对方也不一定同意，还有纠纷，很烦的。

有了解的朋友知道这个扣除DEPOSIT的事情吗？

coach

原帖由 saltlake98 于 2-11-2011 16:23 发表

                               
登录/注册后可看大图

谢谢回复！   还是西澳的规定有利于买主。据说在西澳，不管买主是否要求，都一定有SUBJECT TO FINANCE & BUILDING REPORT， 我们维州这边都没有，我也没花钱做BUILDING REPORT。 所以不知道依据啥了。

我因 ...

這個SETTLEMENT PROCEDURE 包括 付款/定金是你們買賣之間的律師/SETTLEMENT AGENTS之間的事情﹐你可以詢問你的律師看看他的意見。(至少在WA不可私下扣款﹐如要扣也是AGENT/律師之間的事情)。
即便在FINAL INSPECTION 你可以再次向賣方中介提出維修的事情﹐結果是看對方是否願意。
在WA﹐最後檢查多半是指電器/煤氣/水龍頭/車庫門/前後門鎖等主要用具的適用情況(必須在正常適用範圍內-可正常工作/運行/開關自如。。。如果是其它的如“窗口生鏽”﹐門有些生鏽﹐估計下任買家多半要自掏腰包修理。

saltlake98

谢谢！ 我已经让我的过户师帮我催过对方，但一直没有回音。  之前也因其他事情由过户师和对方律师沟通过，对方都要2周才能回复。   这次估计到SETTLE前对方来函说不能修也是很有可能的。
。
难道这种时候我们买家都没有一点要求的权利了吗？ 真是有点无奈！

我现在的问题就是：
1. 厨房水管漏水（这是租户今年5月开始租房时就给中介写过信要求修，一直没有回复，我9月份签合同后也要求多次，对方律师还说已经修好，其实从未来人修过）；
2. 卫生间窗户钥匙插入但无法打开，不知道是钥匙问题还是里面锈死了（对方律师来信说房东买房时就没有钥匙，所以无法提供）；
3. Heater的室内开关会自动打开，白白浪费煤气（这个早写在合同中说要保证heater, hot water等在正常工作状态）。  

上面三个问题中前两个虽未明确加写在合同中，但是中介都短信同意修好的，我有短信为证。

到现在他们都不认了，刚我电话给过户师，他说刚和对方律师不愉快的打了半小时，对方非常不耐烦，说是二手房有很多问题是正常的，都不给修了。   我过户师说，这样的话，我们可以有权利不交接房子，对方说那就按天扣利息。 我的过户师要他们正式回复，  好再想对策。

不知道结果会怎样。。。