自住房与投资房之间的转换

fsgpm

请问自住房与投资房之间是如何的转换的？需要办什么手续？

xndctz

要去你所在的council，在那里办理把你的房子改成投资房，很简单的

fsgpm

是不是strata, water and council rates , 折旧，维修费用都可以税前扣除呢？

fsgpm

除了以上的费用，还有吗？

xndctz

这些都需要你自己先支出。
一般情况下，月供加上物业管理水电维修等等的总和 大于 出租的租金收入。
再加上房屋折旧，也就是说你的投资是有亏损的，所以可以退税。
但是肯定不能直接把这些费用都直接退回来，退税的计算还是比较复杂的。
可以这样简单计算：（我这个计算只能参考，实际计算比这个更加详细复杂）
假设你月供加上物业管理水电维修乱七八糟一年要交出来3万多
房租租金收益是2万，这样你就亏损了1万多刀
再加上房屋折旧费就算出来，你一年的亏损共计是2万多刀(但切记，这2万多是算出来的，你根本没有损失这么多，你真真亏损的只有差不多1万1千刀)
如果你的工资是5万税前，你要缴纳所得税是1万零500多
但由于你亏损了2万多，你的实际收入就变成了5万－2万多＝2万多
这样你应该缴纳的个人所得税是3300多刀
你退税退回来1万零500多－3300多刀＝7千多
所以你一年下来到底亏损了多少呢？
1万1千刀－7千多＝3000多（这个计算根据每个人的情况不一样，结果是完全不一样的）
我见过有的人，买房子的第一年，算出来的数值是负的，也就是说他第一年就有正收入了，实在厉害！
当然也有算出来是1万的倒霉蛋，因为他选择的房子不具有投资价值。
（我这个计算只能参考，实际计算比这个更加详细复杂）

fsgpm

就是只有租金收入，那么 租金收入－物业管理水电维修等等的总和－折旧＝税前收入，是否如此呢？

xndctz

1、没有收入，就没有缴纳个人所得税，当然就没有退税了
2、不是如此。税前收入指的是你的工作，比如你是做IT的或者会计的的年收入

xndctz

如果有投资房，没有贷款，你就只用支付物业管理水电维修等等，然后租金收益就都是你的了，再报税
但是，从投资房的回报率计算(我就不计算了，太复杂)方法来看，
你一次付清所有房款，不从银行借钱，你的回报率会很低，这不是正确的投资方法。

xndctz

再加上如果没有工作收入无法退税，投资房的好处全没有了，实在不值得这样投资。
当然了，你还是会赚钱的，只不过要少赚很多很多。

格美

如果在澳洲没有工作收入，房子的贷款也没有，为啥要转成投资房呢？

xndctz

估计要回国了，无法自住

fsgpm

是的，有些TZ要回国。

fsgpm

如果房子是夫妻两个人的名字，那么两个人都得报税，估计减去2个起征点6000后，要交的税又少很多了吧？

histar

原帖由 xndctz 于 20-3-2009 08:39 发表

                               
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要去你所在的council，在那里办理把你的房子改成投资房，很简单的

请问自住房买了才半年，可以去council转成投资房吗？是不是要交额外的费用呢？

xndctz

自住转投资就是需要自住满半年就可以了，但是这个住满半年需要证据
你可以去council问问看。

jessie102

如果自主满半年,然后要出租出去,必须去COUNCIL申请变成投资房吗? 自己找中介出租,然后收入上税就可以了吧? W/R COUNCIL/RATE 还有物管费都可以抵扣,新房子还可以有折旧费吗? 这个要怎么算?

jessie102

但是如果以后自己回来住是不是有要去COUNCIL告诉它我要改成自主房?

xndctz

当然可以不改投资房，你完全可以私下出租出去，不用报批也不用上税，很多人都是这么做的。
转投资房只是可以退税，如果你根本就从来都不上税，就无所谓了。
新房也有折旧费，这个要具体看你的房子了。
以后自住要改回来，这对你以后卖房和缴税方面都有好处。
当然我也听说过有人偷偷住在自己的投资房里面的，也是可以操作的。呵呵，这个要小心。

xndctz

如果你将来要卖房，还是得尽快改成自住房，因为卖投资房要交税很多。
但到底怎么操作才最挣钱，还是得根据每个人的情况，仔细分析分析。
但一般情况下，投资房最好不要卖－－这一点很多人都想不通，哎！很难解释，我就不解释了。

linjin

我有几个问题：
1.投资房最大的好处其实就是能够退税，对吧？
2.假设10年后房价涨了一倍，这时候把投资房卖掉，税会是多少？同样的，如果是自住房税会是多少？
3.如果20年后银行贷款还清，那么投资房的房租就纯是收入，这时候房租收入也要上税的。如果我翻新房屋，这部分钱是否可以用来免除房租收入税？

shuangchao

1. no, i believe the benefit is that its an secure/low risk investment that yields reasonable return for most people, tax is just a bonus in some cases. Often, if you consider the capital gain tax when you sale the house, it may not be as great as most people thinks in terms of tax. The benefit varies case by case.
2. depend on how much you bought the house for, and what other incomes you have at the time.
Primary resident that were not used for income producing purposes are exempt from capital gain tax on disposal.
3. the expenditure would be classifed as a capital expenditure and needs to be depreciated, the depreciation can be used to offset against part of your rental income.

newaussie2008

up up up

shurman

投资房等到退休后卖就会享受较低的税率.

clearclear

这可要当心了。 如果楼主要享受澳洲投资房的退税的好处， 那么楼主回国在中国的收入也要在澳洲申报， 也就是说楼主还是澳洲税务居民， 全部收入都得在澳洲纳税申报。

如果楼主argue成非澳洲税务居民， 那么中国的收入就不必在澳洲申报， 但楼主在澳洲的房租收入就会按最高税率缴税， 好像是48%。

楼主当然可以私下不通过中介租出去， 但是很难管理， 而且有风险， 万一被查出来， 这可是偷税漏税， 公民也就罢了， 罚款是至少的，在澳洲的信用记录也完了。 PR的话， 恐怕再也回不来了。

衣冠禽兽

check with ur accountant

自住房半年后出租， 不用与任何人打招呼。

若是新房或近新房， 可以作评估报告。拿到一份depreciation report. 根据报告每年拿到一定的折旧额，增加抵扣税额。5年后要重新作report. 同时出租五年，投资房的一些性质在最终卖出会出现一些税收的变化。在5年到来之前要与accountant沟通好，清楚将来的缴税情况。

angelar8

把一个老贴顶出来。
如果有贷款，每月还贷比房租高，回国的话，房子出租，找中介的话，是一定要改成投资房的吗？

按LS说法，还要申报国内收入，没人这么做吧~~

myfuture

谢谢分享！