澳洲房贷漫谈

juliuscaesar

这个帖子主要是科普性质，想到哪写到哪，语言也不太讲究。

一 总体介绍

贷款分抵押贷款和非抵押两种。信用卡，个人贷款那些就是全凭个体信誉去借钱，没啥资产放在lenders（澳洲的lenders很多种，不见得就是银行）手里。这样没有抵押的贷款对lenders来说风险较大，他们就会收取较高的费用和利息（划重点，风险和收益成正比原则，放款方的风险越高，收取的利率就越高。利率就是风险的“价格”）

房贷属于抵押贷款，房子的title是在银行手中的，如果借款人还不上钱了，lenders就可以处理房子抵债。那么正常还款的现金流就是“第一还款源”，抵押拍卖是备用的“第二还款源”。澳洲的房贷违约率不高，客户真还不上房贷多数还是主动卖房了。

房贷千头万绪，特别是现在信贷监管严格，好多小事情都有影响。但打蛇打七寸，普通人了解贷款还是首先了解最核心的两个概念就够了。“可支配收入”和“抵押”，这两个对房贷来说是决定性的。

先讲收入。科普嘛，举个例子来讲。一家三口人想买第二套房，银行把资料放进贷款计算器：夫妻俩每个月税后总收入15000，生活支出5000元，现有的贷款月供4000，那么多出来的6000再打个折就作为新贷款的月供上限，反推出能贷多少钱。要注意银行有时候是按理论值来算的，比如年收入20万的人，每月生活费就花3000，银行不答应的，要按他们的“该收入最低生活水平去估计”。又比如贷款实际月供3000，银行计算可能是5000，有个缓冲在里面，防着以后涨息，毕竟贷款是按30年稳定还款来规划的。这里面就有很多细节brokers需要掌握和利用。常见收入包括工资，生意收入（认定比较复杂），Centrelink money，房租收入等等。

再说抵押，房贷里抵押物就是房子了。100万的房子，申请80万贷款是常见的，抵押率（英文LVR，loan to value ratio) 80%. 大多数澳洲lenders借80%以上就要客户来买贷款保险（LMI）了，这个保费是客户出的，受益人却是lenders。因客户借得很多，比如房价的90%，如果客户还不上钱，房价又下跌了一些，算上交易成本，lenders就算拍卖了房子还是不能回本啊。这时候保险公司就会补偿lenders的损失。好在保费本身lenders往往也可以一起借给你，分30年慢慢还，压力一般不大。像基金做的海外收入，或者lenders借钱给不交税单的客户（low doc）则可能70%的抵押率就要买贷款保险了，因为收入相对于用澳洲本地工资来还款变数大一些。而医生律师部分CPA持有者，可以借款90%而不买贷款保险，因lenders从经验看，这批客户很稳定。

很常见的是，房子要用评估价作为贷款的基础。你可以认为这个房子价值100万并支付这个数目给卖家，但lenders并不一定认可这个数。他们还是要找评估师来估价的，如果评估只有90万，那80%借款只能借72万了。（个别lender借85%不要保险）

拥有多套房产的客户在贷款时选择就比较多。比如已经有一套自住房，价值100万，贷款50万，想再买一套100万的。则可以用新房抵押出80万来，并对已有的自住房做再贷款（refinance），把老房子的贷款提升到75万。那么一共借了105万，自己就不用额外掏钱了。父母的房子也可以算担保，为孩子的贷款做一部分抵押。

客户在了解"能贷多少钱“的时候，主要就是理顺“可支配收入”和“抵押”两件事。有的人收入很高，却只有5万存款，那么他就受限制于“抵押”了。买个100万的房子，不算印花税，也得借房价的95%才能成交。超过100万就要想办法借首付，或者别的办法（比如让父母的房子来担保）。一般大银行自住贷款允许借的上限是95%，投资贷款是90%。更多的人则是受限于收入，有足够首付，但收入上不去，借不到想要的金额，这个是常见的现象。怎么利用合理规则多算收入，就是brokers经常要动脑筋的事情。

今天先讲这么多吧，你们多提意见。讲得很详细，方便没做过贷款的童鞋扫盲，不妥之处根据反馈慢慢改。其实对我来说也是系统整理贷款的知识，新的客户问起哪个方面来，我就把这个链接给他们看。

二 利率表详解

很多对贷款不熟悉的人一上来就会问：“我借100万，最低利率是多少？”

其实你看下图，有几个点要先弄清才能谈利率多少：投资贷款还是自住贷款，固定利率还是浮动利率，本息同还还是只还利息。

登录/注册后可看大图

juliuscaesar

三 对冲账户 redraw账户

以后有空接着写

大力Summer

对一个即将买房的人来说 很有帮助！

老毒物

大力Summer 发表于 28-10-2018 18:26
对一个即将买房的人来说 很有帮助！

好事早成

kevin妈妈

太好了，等楼主写完。

MICHELLE07

非常有用的理财帖，而且都是最新的信息，谢谢juliuscaesar。

读了一遍，有些地方写得很具体，挺好的。我那时写个人贷款方面的帖子，主要专注于自己的经历，缺少系统的理解。

说到银行鉴定生活费用理论值，什么样的收入就过什么样的生活，哪怕你保证自己很节约，也不被认可。这个很有意思，我觉得以前可以做海外收入的时候，很多人为了还贷，生活费低到不可思议。唉，各人选择。


low doc 可以70%不买贷款保险吗？是否利率高得多？银行通过什么来规避风险呢？毕竟拍卖房子也是麻烦事。你说到大多数客户如果还不出贷款就会自觉卖房。
我还真见过被银行强行拍卖的，房主带着一家子住里面，赖着不想走的样子。那时还是房市很热的时候，价格压得很低。可惜我已经买好了，不然真应该下手。

医生律师部分CPA持有者，可以借款90%而不买贷款保险。还有这种事？！估计我这种不著名的CPA没戏。。。

“同一家lender的投资贷款利率一般都比自住高一点。”
悄悄地问一下，有两套房的话，分别在两个银行，都说是自住的，银行也会相信对吧？

加息背景下，是时候固定一下了吗？ It is a question ...   

固定贷款一般不给offset和redraw, 这点是硬伤啊

juliuscaesar

MICHELLE07 发表于 28-10-2018 20:46
非常有用的理财帖，而且都是最新的信息，谢谢juliuscaesar。

读了一遍，有些地方写得很具体，挺好的。我 ...

low doc 比较复杂 变化多 利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风险呢？”一个是借贷比例低 往往低于70% 这样就给清算留下了空间 一个是收了risk fee 再一个就是利润高（开篇说过的 利率就是风险的定价机制 高风险可以用高收益来补偿）

CPA拿到这个条件一般是要求收入高（比如15W以上） 相信Michelle你可以的 与此同时 医生往往没有收入要求 看来医生的认可度更高一些。。。

报两个自住 只要故事ok是可以的 但缺了租金收入 那你别的收入就要够高才行 其实为了贷到足够多的钱 自住报投资反而更常见

加息应该是世界经济的趋势（除非临时性对冲经济下滑的紧急情况）

“固定贷款一般不给offset和redraw, 这点是硬伤啊” 也有例外的lender给固定+offset

kevin妈妈

juliuscaesar 发表于 28-10-2018 23:23
low doc 比较复杂 变化多 利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风 ...

现在贷款卡得很严，要提供很多资料。如果想贷多一些，确实是报投资，这样就增加了租金收入。但是你一定要有地方自住啊。

juliuscaesar

kevin妈妈 发表于 29-10-2018 06:42
现在贷款卡得很严，要提供很多资料。如果想贷多一些，确实是报投资，这样就增加了租金收入。但是你一定要 ...

如果只买了一俩套房 不一定要有自住房 可以报都出租+自己boarding 当然了 现在对这一块卡的略严 但还是很常见的操作 看情况处理

如果3套房了还说全部出租而自己去boarding或者租房 故事比较难通过了 但也真有实际这样的 有个客户三套房出租 住妈妈家里 真实情况就是这样 可以申报

kevin妈妈

juliuscaesar 发表于 29-10-2018 10:12
如果只买了一俩套房 不一定要有自住房 可以报都出租+自己boarding 当然了 现在对这一块卡的略严 但还是很 ...

自己boarding，得有父母在这里才行啊

如果家里也没其他人在澳洲，那怎么也得有套房子属于自住，否则银行通过不太可能。

juliuscaesar

kevin妈妈 发表于 29-10-2018 10:39
自己boarding，得有父母在这里才行啊

如果家里也没其他人在澳洲，那怎么也得有套房子属于自 ...

嗯 只能说以前这个细节管得不严 租房也算boarding的 只用报很低的房租 当然了现在越管越严 这个处于变革中 以后会怎么改再看吧 现在还是可以这样操作的

kevin妈妈

juliuscaesar 发表于 29-10-2018 10:59
嗯 只能说以前这个细节管得不严 租房也算boarding的 只用报很低的房租 当然了现在越管越严 这个处于 ...

以前贷款太容易了，做假也很容易。我朋友两年前买房，家庭收入并不是很高，但全额贷款很快就批下来，都不用怎么审查。
现在我们贷款，要提供很多资料，工资收入、税、消费等单都要查。想像以前那样，门都没有。
不过管理得严也好，否则房价都上天了。

kevin妈妈

对了，楼主，你的这篇文章我想发公众号，不知道你有没有看过我们论坛的公众号？https://freeoz.org/ibbs/thread-1297890-1-1.html

MICHELLE07

juliuscaesar 发表于 28-10-2018 23:23
low doc 比较复杂 变化多 利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风 ...

说得太对了，我们当时就是在自住低利率和投资有租金收入 这两个选择中徘徊
后来还是报了自住，毕竟少付利息

妮南

很有用的信息。